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地产开发有限公司工作管理流程二〇一七年五月二十八日目录1.方案设计管理流程………………………………………………………………………………12.初步设计管理流程………………………………………………………………………………23.施工图设计管理流程……………………………………………………………………………34.项目总平面图及室外市政、景观、综合管线设计管理流程…………………………………45.施工图会审管理流程……………………………………………………………………………56.设计变更管理流程………………………………………………………………………………67.开工准备工作管理流程…………………………………………………………………………78.工程进度计划管理流程…………………………………………………………………………89.质量缺陷修补及质量事故处理流程……………………………………………………………910.基础及主体工程结构验收管理流程…………………………………………………………1011.单位工程竣工验收管理流程…………………………………………………………………1112.技术资料管理流程……………………………………………………………………………1213.项目综合性验收及工程移交物业管理流程…………………………………………………1314.保修期内工程维修管理流程…………………………………………………………………1415.材料检验管理流程……………………………………………………………………………1516.工程项目总承包招标管理流程………………………………………………………………1617.监理招标管理流程……………………………………………………………………………1718.分包工程招标管理流程………………………………………………………………………1819.甲供材料与设备采购招标管理流程…………………………………………………………1920.甲定乙供材料与设备定价管理流程…………………………………………………………2021.工程合同管理流程……………………………………………………………………………2122.费用签证管理流程……………………………………………………………………………2223.工程款支付管理流程…………………………………………………………………………2324.工程结算支付管理流程………………………………………………………………………2425.履约保证金退还管理流程……………………………………………………………………2526.经济部工作检查考核管理流程………………………………………………………………2627.经济部档案资料管理流程……………………………………………………………………2728.文书档案管理流程……………………………………………………………………………281方案设计管理流程编号：技术-01相关部门技术部相关领导分析已批准的项目定位报告技术部编写方案设计任务书初步选定设计单位技术部签订设计合同方案设计内部初审工程部、经济部、营销部参与内审方案设计任务书内部初审设计院进行方案设计组织专题会议评审办理申报手续汇总各类意见收集方案申报过程中的意见开始结束设计合同备案设计院修改方案公司副总经理审定公司副总经理审定公司董事长审批公司董事长审批2初步设计管理流程编号：技术-02相关部门技术部相关领导编写初步设计任务书工程部、经济部、营销部参与审定委托设计院进行初步设计初步选定设计单位初步设计任务书内部初审公司副总经理审定设计合同备案初步设计内部初审地质勘察委托，相关资料收集办理申报手续正式扩初文件技术部存档分析已批准的设计方案公司副总经理审定开始结束设计调整，出正式扩初文件公司董事长审批公司董事长审批组织专题会议评审工程部、经济部、营销部参与内审3施工图设计管理流程编号：技术-03相关部门技术部相关领导编写施工图设计任务书委托设计院进行施工图设计初步选定设计单位施工图设计任务书内部初审设计合同备案地质勘察委托及相关资料收集分析已批准的扩初设计文件公司副总经理审定开始公司副总经理审定施工图设计内部初审正式施工图技术部存档设计调整，出正式施工图公司董事长审批公司董事长审批工程部、经济部、营销部参与初审工程部、经济部、营销部参与初审组织专题会议评审办理申报手续结束4项目总平面图及室外市政、景观、综合管线设计管理流程编号：技术-04相关部门技术部相关领导确定配套项目收集相关资料工程部、经济部、营销部参与设计合同备案对各方案进行内部初审委托相关配套设计单位分系统进行方案设计委托施工图设计单位进行市政、景观、综合管线方案设计综合管线、配套工程施工图设计公司副总经理审定开始正式图纸技术部存档综合管线及分系统进行初审设计调整，出正式施工图公司副总经理审定结束技术部办理申报手续公司董事长审批公司董事长审批公司副总经理审定组织专题会议评审组织专题会议评审工程部、经济部、营销部参与初审工程部、经济部、营销部参与内审5施工图会审管理流程编号：技术—05相关部门技术部相关领导查看图纸收集、整理《图纸会审纪要》收集建设单位、施工单位、监理单位图纸初审文件组织施工图内部初审组织各相关单位在《图纸会审纪要》上盖章签字《图纸会审纪要》技术部存档组织各相关单位审查《图纸会审纪要》组织相关单位进行图纸会审发放《图纸会审纪要》工程部、经济部查看图纸根据《图纸会审纪要》内容做好跟踪服务工作开始结束公司副总经理审定工程部、经济部参加图纸会审6设计变更管理流程编号：技术-06相关部门技术部相关领导客户提出设计变更监理单位审查施工单位提出设计变更设计单位提出设计变更销售部初审公司副总经理审定建设单位提出设计变更工程部、经济部参与审查公司董事长审批设计单位审查、签署设计变更意见。（设计院出图）设计变更下发施工单位重大变更一般变更监理单位提出设计变更开始结束设计变更下发设计部设计变更下发工程部工程部监督施工单位执行审查变更资料组织专题会议7开工准备工作管理流程编号：工程—01相关部门工程部相关领导拆迁，场地平整、道路申请施工用水、用电制订工程项目管理实施总体计划质量、安全监督申请，施工许可证申办经济部进行施工招标《施工组织设计》报公司技术部存档公司副总经理审定技术部组织施工图会审对施工单位的施工准备工作进行检查，审批《施工组织设计》等对监理单位进行准备工作的检查，审查《监理规划》、《监理实施细则》，主持召开第一次工地会议等审批开工报告（下达开工令）经济部进行监理招标开始结束公司董事长审批8工程进度计划管理流程编号：工程-02相关部门工程部相关领导《工程项目管理实施总体计划》已审批编制工程年度进度计划编制季度进度计划和月进度计划工程部对工程进度进行日常检查每月末、季末编制季、月完成情况汇总表并与季度计划和月度计划进行对比。实现计划目标进度计划专题会议填写计划调整审批表严重偏离计划目标执行季度计划和月度计划公司副总经审核公司副总经审核对年度计划执行情况进行总结并编制年度完成情况汇总表进行原因分析每年年底开始结束公司副总经理审定向公司董事长汇报技术部、经济部、营销部参与内审公司副总经评估9质量缺陷修补及质量事故处理流程编号：工程-03相关部门工程部相关领导开始在工程实施过程中发现质量问题会同监理工程师进行分析质量事故质量缺陷施工单位编制缺陷修补方案并请监理单位进行审批质量事故区域暂停施工按批准方案修补并记录，验收合格同意下道工序施工上报公司副总经理工程部、技术部会同施工单位技术总负责，监理单位总监，公司主管领导等人员对质量事故进行分析保护现场，抢救伤员，伤亡事故按规定上报建设行政主管部门另行处理重大质量事故一般质量事故施工单位编制质量事故处理方案，并经监理单位和设计院审批同意报设计院并请设计人员踏勘。（按地方规定上报建设行政主管部门）设计院提出重大质量事故处理方案施工单位按质量事故处理方案进行处理并做好记录质量事故处理完成，经各单位验收合格后同意下道工序施工。（重大质量事故处理结果上报建设行政主管部门备案）公司副总经理组织相关单位和部门会审事故处理方案结束事故处理方案技术部存档10基础及主体工程结构验收管理流程编号：工程-04相关部门工程部相关领导±0.000以下工程已完成按地方规定，工程已经过实体检测工程技术资料经监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请结构验收并通知勘察、设计等相关部门主体结构工程已完成工程部会同施工单位和监理单位检查工程验收条件四方责任主体及质监等部门共同参加结构验收施工单位对结构工程施工过程进行汇报设计单位对结构工程进行评估监理单位出具评估报告（汇报材料）提出整改意见，结构工程验收记录四方责任主体签章整改完毕并经监理单位验收合格后，同意下道工序进行施工开始结束11单位工程竣工验收管理流程编号：工程-05相关部门工程部相关领导工程技术资料经工程部和监理单位审查通过并报送质监部门向质监部门申请正式竣工验收并通知勘察、设计等相关部门单位工程已按合同内容完成施工任务，各类专项验收已完成工程部会同施工单位和监理单位对工程进行预验收，提出整改意见四方责任主体及质监部门共同参加竣工验收施工单位对工程施工过程进行汇报设计单位对工程进行评估监理单位出具评估报告提出整改意见，竣工验收记录四方责任主体签章资料城建档案馆存档结束施工单位整改后经工程部和监理单位验收合格施工单位向工程部申请单位工程竣工验收（提交竣工报告）施工单位工程技术资料移交建设行政主管部门备案单位工程办理竣工决算审计及其它工作整改完毕，验收合格监理单位出具预验收评估报告建设单位向各方汇报工程全过程监控情况开始12技术资料管理流程编号：工程—06相关部门工程部相关领导工程技术资料图纸其它资料从设计院提取施工图纸分发给有关单位并记录技术部存档发给监理单位、施工单位并做好记录由监理单位分发给有关单位原件工程部存档及时编制各类报表，及时收集技术资料平时将各类资料进行收集并进行分类整理，工程完工时，现场的工程技术资料全部在公司工程部内部存档查收施工单位移交的技术资料（监理、质监审查通过）方案、扩初、施工图、总平面图及室外景观、综合管线图、图纸会审纪要、重大设计变更、各类合同、计划报表等在各阶段及时报公司技术部存档工程技术资料城建档案馆存档完整的资料进行内部存档并移交物业一套联系单开始结束13项目综合性验收及工程移交物业管理流程编号：工程-07相关部门工程部相关领导单位工程已经过竣工验收，室外工程已完成公建配套工程竣工验收合格规划；消防；环保；环卫；人防等部门专项验收合格。各专项验收结束，报建委等相关部门已备案。受甲方委托，物业公司与施工单位办理交付使用手续，并由施工单位约定维修承诺书。工程部组织相关部门进行配套工程预验收上、下水管网；强、弱电；煤气；通讯；有线电视；绿化；道路；交通等设施验收合格。结束开始14保修期内工程维修管理流程编号：工程-08相关部门工程部相关领导开始由于一般工程质量问题（非结构原因）引起业主的投诉销售部门受理物业公司受理政府部门受理其它部门受理配合物业对投诉的问题进行实地踏勘分析并分类汇总汇总通知施工单位限期修补业主自行修补，物业有偿维修因业主原因产生的问题非业主原因发现的质量问题联系业主进行维修检查维修结果、业主满意若是政府受理的投诉，问题处理结果应向政府进行回复结束保修期内因业主原因产生的问题；非业主原因发现的（非结构）质量问题保修期外建立维修档案15材料检验管理流程编号：工程-09相关部门工程部相关领导开始合格材料同意在工程中使用建立合格供方名册监理单位对进场材料检查施工单位对进场材料进行报验监理单位进行质保资料查验工程部对进场材料进行抽查不合格材料严禁使用结束按进度提出材料进场计划16工程项目总承包招标管理流程编号：经济-01相关部门经济部相关领导发中标通知书、招标办备案结束中标单位按工程合同管理流程办理未中标单位办理退款公司综合部存档接受标书、开标、评标出售招标文件招标答疑询标、确定中标单位招标小组初选入围单位公司副总经理审定修改、编制正式招标文件发布招标公告、接受报名开始编制招标文件招标文件