开发流程和经济测算插件1—资金流平衡案例

本报告是严格保密的。1项目整体发展构思整体开发节奏的把控整体规划的构思项目资金平衡运作本报告是严格保密的。2本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件，现金流的关键节点是第一阶段为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了2006~2008年的项目财务经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口：资金入口：公园建设费用：约0.9亿（建设时期可机动）自有资金：2亿银行贷款：预计约1亿预售回款其他股权或者非股权融资资金出口：土地拆迁补偿费：已交纳1亿，剩余2.4亿又分为房屋建设用地拆迁补偿1.4亿和公园用地拆迁补偿1亿元市政道路建设费用：约1亿还建房建设费用：约1.2亿（18个月完成）项目房屋建设与报建费用已确定的未确定的可机动的不可机动的本报告是严格保密的。3项目现金流平衡计算——2007年资金压力大，资金缺口约1亿5111511110222二阶段销售收入3414341468295122512210243一阶段销售收入1199911328102541787764145110991284820400650累计资金盈余671107584671023-687351-185465420-250650项目资金平衡情况70002000其他融资600030001000银行贷款支付4000500011000自有资金支付671107584671023-687-6649-8185-2535-4580-5250-10350700700财务费用286286572191191382287287574销售税金229200100150219300200300859500营销推广1721501005015816012012025750不可预见费10010083100175100100150183100100管理费1768500300500室外环境334130005001005001935250030002941500建安费用13220030060090100100100510300100市政代收费180100100500200300150前期工程费10003000300030002000回迁建设费7000700010000补偿费70003000道路建设444040361755239141011347713307765714824525010350现金支出5111511110222341434146829512251221024300现金收入4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q2008年2007年2006年结论：2007年资金压力大，特别在年中两个季度项目资金缺口约为1亿在弥补2007年的资金缺口以后，基本上从2008年初现金流开始平衡注：粉红色现金流入数据——预测的销售收入粉红色现金流出数据——范围内可机动的支出销售收入发生时点为房屋的销售时间工程建设款支付与工程进度一致本报告是严格保密的。4对项目资金运作建议——如何以3亿资金启动项目并且平衡项目资金以补足资金缺口，在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付方式上具有一定的机动性。合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支付方式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下：控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间；考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包；如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力在现金流出方面保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款；尽量加快销售速度，提前第二阶段的开发时间在现金流入方面本报告是严格保密的。5调整后的资金平衡方案——3亿资金运作本项目，加速销售回现，以房屋抵部分工程款06年07年08年2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q现金流入102435122853610243341410222511151115111一阶段销售收入1024351228536102433414二阶段销售收入10222511151115111现金流出103505100133415857118481218836512772146940364440道路建设30007000补偿费1000070007000回迁建设费1400210021002100700前期工程费150300200500100100180市政代收费10030051010010010090600300200132建安费用350205921001750135535010050030003341室外环境5003005001768管理费10010018315010010017510083100100不可预见费5025712012016015850100150172营销推广500859300200300219150100200229销售税金574287478574191572286286286财务费用700700当期现金流量-10350-5100-3098-735-3312-1945-237745036421075671自有资金支付1100060003000银行贷款支付300040003000工程费用延期支付-2000-2000-2000-1013项目资金平衡情况6509002902-7356881055-23754501642-925-342累计资金盈余65015504452371744055460522310672123141138911047本报告是严格保密的。6项目启动期开发成本估算和盈利分析——税前利润率超过22%，相对较为理想单位成本/售价总量（平方米）合计（万）开发成本1930.413350025771土地成本676.91335008800前期工程费用50130000650市政代征费用1001300001300建安成本84913350011335叠加别墅9006000540退台洋房850200001700花园洋房7501040007800商业10002000200会所25001500375地下车库9008000720室外工程以及环境131.8室外道路、照明、社区园林1760管理费33.8按建安费用的3%计算451不可预见费58按照以上2-6项的5%计算775财务费用52.4利率按照6%计算700销售收入34144叠加别墅320060001920退台洋房2800200005600花园洋房240010400024960商业40002000800地下车库18008000（60%的销售率）864推广费用按销售收入的2%计算683销售税费按销售收入5.6%计算1912税前利润5778万元税前利润率22.42%