开发流程讲解

开发流程讲解一、土地信息获取目的：完成战略区域有效土地信息的搜集、整理、汇报等工作。获取途径：网站、报纸、关系介绍。目前主要途径是当地土地市场网信息选择：根据公司发展战略及资金情况对项目进行筛选，准备进行现场调研二、土地调研考察目的：价值评判、机会分析、汇报等为决定是否参加招牌挂做好前期资料准备考察内容：1、调研外部环境：A生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、交通、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能；B能源环境：包括供电、供水、供燃气（北方暖气）等能源容量现状与本地块最理想的接口位置；C市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置；D建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑；E地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性；F通过周边市民初步了解城市居民对该区域的评价和认可程度，以及周边有无影响生活环境的设施设备存在（火电厂、化工厂、铁路等）2、调研内部环境：A地面障碍物：拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。并在图上标记；B对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。C空中障碍物：是否有途径和穿越本地块的架空线路，特别是高压难以拆除或迁移的线路；D地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线；E本项目比较理想的出入口位置；F对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录；G通过周边居民了解土地原来用途，防止化工厂等用地污染等。3、城市经济状况发展水平、城市规划及房地产市场情况A、城市发展水平，宏观经济状况B、城市规划、主要发展方向C、土地市场状况D、房产市场状况4、竞争性楼盘调研A、初步了解项目周边项目的销售情况（投放量、销售率、销售价格、销售速度、产品类别及特色等）。细节注意：在项目调研过程中必不可少的一个环节是与土地出让部门相关负责人深入沟通，了解土地内在的一些情况，挖掘土地自身存在的一些隐性问题和风险，比如：政府的特别要求，周边未来规划的有没有不利于项目销售的建筑（污染型的工厂、机场、殡仪馆、铁路、墓地等），土地本身存在的隐性矛盾（土地是否为净地、有没有拆迁难度、文物状况、项目与周边的关系等），前期是否已有单位介入。另外要对土地出让文件仔细研读，对每一项不明白的内容要向负责人了解明白。包括报名要求等报告编制：按照调研情况进行报告的编制，是投资者进行投资决策的主要依据。主要内容如下：第一部分：项目概况※项目概述※指标信息及规划设计要点※地块规划方案及审批意见※地块位置示意图※XX区规划※地块四至及周边状况第二部分：XX市城市及宏观环境分析※XX概况※行政区划及区域规划※宏观经济状况※产业分析第三部分：城市发展规划研究※城市定位※城市规划※城市辐射力第四部分：XX市房地产市场分析※房地产投资※土地市场※商品房市场※板块分析第五部分：项目定位(物业发展建议)※项目整体定位※市场定位※客户定位※产品定位※价格定位※规划建议配合：成本、财务、营销成本部需要根据项目信息和项目所在地的房地产建安及行政收费等情况编制比较真实的项目预算财务部需要根据测算完成现金流的编排等营销完成项目竞争性楼盘分析和初步物业发展建议(项目定位)三、土地竞买报名：认真了解报名须知和流程，按照要求提交报名资料。确保竞买保证金按时到账参加竞买：招拍挂，招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。三家，价高者得挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竟买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌结束时如若还有人愿意报价，一般转入现场竞价（拍卖）四、签订合同签订时间：一般要求成交后15日内签订合同合同条款：条款均是按照国家公布的格式合同签订，需要详细研读，注意合同中规定的一些细节，防止出现疏忽（比如交地时间、付款节点等）五、交地土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果不认真履行自己的岗位职责的话，众多的遗留问题将给公司造成不可估量的预算外支出。要求：暴露所有遗留问题，并逐项落实处置措施。注意一下几点：1.跟踪土地附属物拆迁和三通一平管理的实际进展。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。做到公司内部上下心中有底。2.接管。现场查勘和拍摄，带好有日历的照相机，双方查勘全场，（做好全景拍摄）在有问题需要交涉的地方停留，并介绍情况。（做好局部针对性拍摄）。3.需要重点关注的问题（土地转让合同另有约定的从约定）：场地标高要求与场外道路是否满足要求；场地平整度；周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢固，位置是否准确；边界是自然水面的，间接界桩边界线距离是否明确；地面以下的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；地面以上和区域上空已空无一物（本公司要求保留的除外）；与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；区域与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；区域周边5米之内已留有足够容量的电，自来水和废污水排放的接口。4.召开现场会议，商讨三通一平的整改措施和整改期限，由总经理视现场情况，听取相关人员意见后决定。决定一般分三种情况：（1）同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销；（2）同意接管，限期整改；（3）不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。5.签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。6.督促检查整改内容的落实情况。7.委托土地测绘部门校核界桩坐标的位置和红线内的土地面积，校核可减免土地费用的红线内的水面面积和带征土地的面积。凭土地测绘报告对照土地出让合同，如有面积差异，按合同约定与土地开发单位结算土地费用。对方有违约情况的，须协助配合上级主管向对方索赔。8.整理所有土地资料，经经理审核后归档。六、发改委项目批准文件（1）申请项目核准报告（2）项目申请报告（企业委托有资质的单位编制,总投资1亿元以上的项目由甲级资质单位编制，5000万以上，1亿元以下的项目由乙级资质单位编制；5000万以下的项目由丙级资质单位编制）或初步设计文件（3）企业法人《营业执照》（4）房地产开发企业资质证书（5）国土部门出具的土地证或用地合同（6）规划部门盖章确认的总图和规委会意见（7）环境部门出具的环评意见（8）地震部门出具的地震安全性评价意见（9）人防办出具的建设地下人防工程的意见（10）近期财务报表（资产负债表）及资本金证明（1、银行对账单，或者2、银行贷款意向协议）（11）法律、法规、规章规定应提交的其他文件程序：受理----审核-----核准受理----由行政服务办事处（大厅）进行形式要件审查（前置条件审查、牵头组织相关部门及专家评审会指建设规模在5万平方米及以上，总投资在1亿元及以上项目、协调等）；审核----由行政服务办事处（大厅）通过扬州政务网将内部流传单发送到相关业务处室进行技术审核（对大的市场类房地产开发项目的市场定位及布局规划的审查等），相关业务处室在一个工作日内提出审核意见并反馈行政服务处，如逾期无反馈意见视同认可。核准----由行政服务办事处（大厅）根据受理及专家评审意见、相关业务处室审核意见草拟核准通知书，呈交该业务分管主任签发，并在窗口交付申请人，同时发送相关业务处室留存。承诺时限：7个工作日七、用地证办理10day1、申报材料2、用地证申请3、项目批准文件4、用地范围现状地形图（1:500——1:2000）及电子文件5、土地出让合同6、经办人现场踏勘，材料审查后认为需要补充的相关材料八、方案审批建设单位（土地使用权获取方）应按此规划设计条件，委托两家不同的有设计资质单位编制三套以上（含三套）具有可比性的设计方案向市规划部门报审，每套成果包括规划说明书、图纸、光盘。1、填写方案审查申请表2、规划设计要点、红线图及控规1、规划说明书（含经济技术指标，并说明套型建筑面积90平方米以下住房面积及所占比重）2、图纸（挂图1份，A3规格规划设计文件合订本2份）①用地现状图（比例为1：1000）及用地现状资料照片②规划总平面（含经济技术指标，须在现状地形图上绘制）（1：1000）③交通给织及市政管网综合图（含停车场指标）（1：1000）④建筑单体平、立、剖面图（1：100或1：200）⑤建筑沿运河东路、京杭路、健民路、秦邮路、规划道路及规划河流立面效果图（应反映周边真实环境）⑥重要节点放大效果图，如中心绿地，出入口等⑦地块鸟瞰效果图及主要建筑透视效果图⑧整个地块的环境设计3、规划成果光盘（规划说明书为word格式，图形文件为AUTOCAD2004的*.dwg格式并同时相应转化为*.JPG格式）。4、要求效果图应反映出周边真实环境，方案应在现状地形图上绘制。5、可根据需要提供反映设计构思的模型和三维动画等。6、须提供环境影响评价报告、交通影响评价报告及其批复文件。提醒：这是一个反复的过程，我们应对规划内容、方案指标、风格、各专业的细节等了如指掌，方案负责人要深入进去，设计单位需要随时跟进完善修改，这一点要紧盯方案院执行力度，需要修改的问题要按照要求修改到位，不能出现之前项目类似的情况。我公司尽快把修改完善的方案与规划分局和市局沟通到位，随时准备安排上会。九、建规证办理71、建设工程规划许可证申请（1份，盖有申请人印章）；2、建设项目批准文件（1份）；3、土地权属证明及相关协议（1份）（新办理用地的项目须提供建设用地规划许可证复印件）；4、已获批准的修建性详细规划，重要单体方案审查意见书；5、建设工程建筑施工图一套，其中施工总平面三份（含电子文件一份）；6、户外广告和立面装修效果图、施工图、平面位置图（含电子文件一份）；7、涉及的相关职能部门的审查意见；8、其它材料（经办人员现场踏勘，材料审查后认为需要补充得相关材料）。十、消防、人防、防雷和勘察文件及施工图审查消防：建筑工程设计消防监督审核程序1.“建筑工程消防审核”（含需专家论证、有自动消防设施的建筑工程或重点建筑工程）申请人需提交的材料有：1、填报《建筑消防设计防火审核申报表》（设有自动消防设施的还应填报《自动消防设施设计防火审核申报表》）；2.项目批文；3.建设工程规划许可证及定位红线图，总平面布置图；4.易燃易爆火灾危险性报告以及工程简要说明等；5.建筑施工图（包含建筑平、立、剖面图，暖通空调，防排烟图，电气图，工艺流程设计图，消防给水、固定灭火装置、建筑灭火器配置图，消防设计专篇）（图纸须盖设计单位出图章和防火设计自审章）6.建筑内部装修设计防火审核请提供以下材料：1、填报《建筑内部装修设计防火审核申报表》（设有自动消防设施的还应填报《自动消防设施设计防火审核申报表》）；7.室内装修设计图纸及电气、消防给水、暖通、空调、防排烟、建筑灭火器配置及其它需要的消防设计图纸；8.装修防火材料有关检测报告；9.原《建筑工程消防设计审核意见书》《建筑工程消防验收意见书》