上海亲和源及天地健康城项目案

1上海亲和源及天地健康城项目案2项目一：亲和源老年公寓3项目概况项目名称亲和源老年公寓物业地址上海市浦东新区秀沿路3101号占地面积8.4万㎡建筑面积10万㎡容积率1.2绿化率51%开业日期2007开发期数1总户数838床位数老年公寓1600；颐养院199主要建筑组成、栋数2~9号为7层公寓楼，12,13,15号楼为9层公寓楼，另有一栋酒店、一栋餐厅、一栋护理院、一栋会所、一栋行政楼，以及商业街层数7-9层包含的主要配套酒店、餐厅、医院、会所（运动、游泳、娱乐）、商业街项目特点配套设施齐全，基础设施完备，环境优雅舒适，交通方便快捷。老人最低入住年龄——接受何种健康状况老人健康老人、半自理老人、不能自理老人机构性质民办民营开发商、投资商亲和源股份有限公司（前身为上海康桥公共事业投资有限公司，后增加上海日扬房地产有限公司、上海亲和源投资有限公司两家股东单位），总投资约6亿人民币销售模式出售会员卡（销售使用权）+收取年管理费盈利状况前期投入未收益，2012年开始管理角度盈利，初步利润200-300万，2500万营运费用。前期费用2个亿左右，至2012年中已经通过卖卡收回。4项目功能布局社区内共16栋建筑，包括老年公寓、1栋度假酒店以及配套服务设施：健康会所、医院及护理院、配餐中心、综合楼。1：亲和源度假酒店；2：健康会所；3：综合楼；4：商业街；10：医院及护理院；11：配餐中心2#4#3#6#5#8#7#9#12#13#15#123410112#4#3#6#5#8#7#9#12#13#15#123410115楼层分布每栋公寓每层11户，全部坐北朝南，每层2套大户型、5套中户型、4套小户型；最中央位置为72平米中户型，两侧各分布两套58平米小户型，再两侧2套中户；最边上为120平米的大户型，具体分布图如下：北南大走廊大中中中中中小小小小6户型信息户型设计房屋面积小套58平米房型面积（㎡）套数比例1室1厅1卫5823528%1室1厅1卫7241950%2室1厅1卫12018422%户型设计房屋面积中套72平米户型设计房屋面积大套120平米7A户型（58㎡）内部设置A户型建筑面积为58平米，1室1厨1卫1阳台，户型朝南。内部配置有：客厅：电视机、双人沙发、茶几、鞋柜。餐厅：餐桌、2张扶手餐椅。房间内：写字台、写字椅、双人床、2个床头柜、多斗柜、衣柜、保险箱。厨房配有：整体橱柜、冰箱、抽油烟机、嵌入式灶台、微波炉。阳台：洗衣机、升降晾衣架餐厅厨房客厅卫生间卧室阳台8B户型（72㎡）内部设置B户型建筑面积为72平米，1室1厨1卫1阳台，户型朝南。内部配置有：客厅：电视机、三人沙发、茶几、鞋柜。餐厅：餐桌、4张扶手餐椅。房间内：写字台、写字椅、双人床、床头柜、入墙衣橱、保险箱。厨房配有：整体橱柜、冰箱、抽油烟机、嵌入式灶台、嵌入式消毒柜、微波炉。阳台：洗衣机、升降晾衣架厨房餐厅客厅卧室卫生间阳台9C户型（120㎡）内部设置C户型建筑面积为120平米，2室1厨1卫1阳台，主卧室朝南、次卧朝北。内部配置有：客厅：电视机、三人沙发、2张单人沙发、茶几、鞋柜。餐厅：餐桌、4张扶手餐椅。主卧室：电视机、写字台、写字椅、双人床、2个床头柜、多斗柜、入墙衣柜、保险箱。次卧：单人床、床头柜、入墙衣柜、写字台、写字椅厨房配有：整体橱柜、冰箱、抽油烟机、嵌入式灶台、嵌入式消毒柜、微波炉。阳台：洗衣机、升降晾衣架厨房餐厅客厅大卧室小卧室阳台卫生间客厅10公寓——室内功能间中式精装修风格，厨房间开放式，符合老年人定位餐厅厨房客厅卧室11公寓——紧急呼叫系统亲和源在室内（客厅、床头、卫生间、阳台）和楼廊、电梯均设有紧急呼叫系统，拉绳或按钮形式。12公寓——宜老化设计考虑到老人一般怕吹空调，安装了吊顶电扇；户门都采取外推门的设计；室内都采取推拉门；如卫生间的门，以防老人摔倒，救护人员无法进入；室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到棱角发生危险13颐养院设施洗头机洗澡椅氧气管道14颐养院康复科室15仁和脑电仿生电刺激仪电动直立床低频电子脉冲治疗仪高频治疗仪磁振热治疗仪颐养院康复科室16配套信息配套总配套人均配套面积配套总面积/总床位数28700/1600（17.3㎡）日常生活总体占比日常生活面积/总配套面积4324/28700，15.1%餐厅餐厅面积/日常生活体系面积2574.6/4324（60%）人均餐厅面积1.6平米/人所有餐厅的最大容纳人数——其他服务点购物面积/日常生活体系面积商业街1450.3/4324(33.5%)银行面积/日常生活体系面积——邮政、理发等/日常生活体系面积——医疗护理总体占比医疗面积/总配套面积（医疗包括医院，诊所，药房，医务室,医疗性康复室）3536/27700（12.8%）自身设医院等级：三级十等一级科室数量15个科室（口腔科，放射科，五官科，骨科，眼科，内科，外科，B超室，心电图室，检验室，药房。特色：老年医学、康复医学、传统医学）不设医院合作医院等级三级甲等，曙光医院1、999急救中心专设急救站√2、合作医院的预约安排及调度√3、挂号、问诊绿色通道√4、住院绿色通道5、外部合作医院定期派驻医生到社区问诊√6、双向转诊周边医疗资源5公里范围内三甲医院的数量——配套健身娱乐及学习劳动总体占比健身娱乐及学习劳动面积/总配套面积会所8000居住楼娱乐配套370011700/28700（40.8%）人均面积健身娱乐及学习劳动面积/总床位数11700/1600（7.3㎡）门类健身跳操房，运动器械，游泳、美式台球，斯诺克，羽毛球娱乐舞蹈室，棋牌室、温泉，足浴学习劳动插花，茶艺，舞蹈，艺术欣赏，文学分享办公物业总体占比办公物业面积/总配套面积3000/28700人均面积办公物业面积/总床位数3000/160017服务细节服务医医疗看病1、日常问诊√2、专家定期坐诊√3、日常开药、输液、打针√4、普通急诊、应诊√5、突发急性事件现场处理√6、心电、B超等物理检查√7、中医药理治疗8、中医按摩、针灸等物理疗法9、提供住院照护√10、开诊手术等医技实施11、以老年多发病为重点，建立特色医疗服务点护理照料1、日常量血压、吃药、就诊提醒；√2、健康体检√3、配紧急呼叫系统，24小时提供紧急医疗服务√4、陪护人员的专业临床照料√5、医生定期入户巡诊√6、建立老人健康档案，进入ERP管理系统；√7、为老人量身制定健康管理计划；√8、家庭医生与老人家属的定期沟通；9、心理疏导与精神咨询康复计划1、提供健康咨询与保健知识讲座；√2、提供预防保健工作√3、评估老人身体状况并制定康复计划；√4、康复状况根据及录入ERP系统√5、SPA理疗行出行服务1、定时提供班车服务/出行服务；√2、社区内提供电瓶车、老年助动车服务；3、接送机服务代理服务1、提供代购、送货上门服务；√2、提供订报、送报、邮寄信件等邮政服务；√18服务细节（续）服务食膳食服务1.送餐；√2、配餐，流食、软食加工服务；√3、预约订餐、包桌服务；4、公布营养膳食食谱；√5、节日特殊菜谱供应；√6、零点餐、自助餐等；√7、3+3餐饮服务（早、中、晚餐；上午茶、下午茶和夜宵）8、提供个性化食谱如糖尿病餐、高血脂餐、清真餐等；9、餐厅24小时提供点心及饮品；10、特色生日宴等√乐娱乐竞赛活动1、组织成立各种表演兴趣小组√2、组织各类比赛√3、组织各类交流会√4、节日特殊活动安排√5、生日庆生√6、亲子、世代间聚会活动√7、组织团体参观旅游；√学展览、交流1、举办老人展览、演出等2、安排老人再就业3、组织老人参加劳动赚取收益4、每日老电影及音乐欣赏；√5、忘年交俱乐部提供个性化老年交流互动平台√19服务细节（续）服务住家政服务1、房间卫生清洁；√2、更换床上用品、窗帘及洗浴毛巾；√3、打开水；4、有线电视、户内宽带上网；√5、配备设施设备维修服务；√6、生活垃圾收理；√7、24小时饮用水、生活热水供应；√8、洗烫个人衣物；√9、公寓内24小时值班，安全监控服务；√10、温泉水洗浴；11、叫醒、问询服务；√12、配专属生活秘书护理老人额外1、清洗、消毒老人的物品；√2、整理床铺、生活用品；√3、帮助倒尿盆，大小便清理；√4、帮助个人卫生清洁；√5、帮助换衣服；√6、掏耳垢、剪指甲、理发√7、定时协助翻身，按摩受压部位；8、拍背、刮脸；9、陪同散步，聊天10、读报读书；11、帮助喂水、喂饭、喂水果、喂药；√人员配比1、医师服务半径(医师数：床位数）整个项目医生30:1800，颐养院护士10:1202、护工服务半径（护工数：床位数）颐养院63:120=1:23、其他服务人员服务半径1:204、管理人员管理半径——20收费标准——老年公寓卡种年限房型（面积）会员卡缴费标准年费缴费标准A卡永久（可继承，可转让）大套（120平米）118万7.38万中套（72平米）3.98万小套（58平米）2.98万B卡终身，15年内可退大套（120平米）88万7.38万中套（72平米）60万3.98万小套（58平米）45万2.98万自理型老年公寓收费标准会员制运营，分为A卡和B卡：注：2014年10月数据21收费标准——颐养院收费包括：1.床位费及护理服务费2.餐饮费（自订）3.医疗保证金（入住颐养院收医疗保证金10000元，出院后退还）；注：亲和源会员入住可免收床位费及医疗保证金。普通间价格表房型床位费2人房（月/人）25003人房（月/人）25004人房（月/人）25005人房（月/人）2500VIP包房价格表房型（月/间）房费（元）床位费+特需服务费2人包房5000（2500×2）3人包房7500（2500×3）4人包房10000（2500×4）5人包房12500（2500×5）护理等级护理费（元）备注专户4500150元/天A级护理270090元/天B级护理195065元/天护理费注：为２０１３年数据，仅作参考22收费标准——度假酒店亲和源度假酒店收费标准酒店内共设74套客房，公寓式配置，酒店式管理。提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务。亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格，自己居住优惠后抹去零头。房型面积设施门市价单人间50平米左右1个大床680双人间76平米左右2个1.2米小床980套房（两室一厅一卫）120平米左右1个大床，1个小床128023入住率情况入住率开业时间2007年第一年入住率3%第二年入住率20%第三年入住率40%目前入住率约85%（2014年10月）本项目目前入住率约85%24客户情况男性45%女性55%性别事业单位人员30%高级技术人员21%政府部门人员25%企业中高层16%其他8%职业69岁及以下17%70-74岁31%75-79岁21%80-84岁16%85岁及以上15%年龄小学及以下10%初中12%高中27%本科/大专51%0%学历目前亲和源项目中女性略多，大致为55%，以上海本地客户为主，大致占比72%，其他主要为江浙及国外客户（占比28%）。学历程度普遍较全市同年龄老人偏高，职业以政府及企事业单位、高知及专业技术人员为主。目前入住人员平均年龄74-77岁，且身体状况良好。上海72%其他28%来源注：以上数据是基于根据亲和源内部相关人士定性描述进行整理，存在一定偏差，仅供参考。25案例二：青浦区天地健康城26项目概况——区位交通地理位置驾车状况到市区距离近沪渝高速，申嘉湖高速，虽远离市区，但交通相对便利。距上海虹桥机场37.8km，32min距上海浦东机场92.2km，72min距陆家嘴51.8km，47min陆家嘴位于上海青浦区朱家角镇沪渝高速虽远离市区交通相对便利27项目概况——周边环境亚热带季风气候，四季分明、日照充足、雨水充沛、气候宜人。毗邻朱家角古镇、淀山湖。远离都市喧嚣，乐享山水古镇。水乡生态毗邻古镇28项目概况——社区简介【天地健康城】由天地控股和澳大利亚最大的养老社区开发及服务运营机构AveoGroup共同打造的国内唯一一个大学校园般的高端退休综合社区项目名称天地健康城物业地址青浦区朱