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规划设计部04年7月生产流程创新引子3个问题问题1相同客户指向的产品标准不一致同类产品•客户•面积•售价南梯北梯华中版南梯与北梯的三室两厅两卫户型问题1相同客户指向的产品标准不一致南梯北梯标准不同有玄关无玄关•玄关•更衣间更衣间衣柜•阳台阳台阳台•厨房厨房厨房华中版南梯与北梯的三室两厅两卫户型问题2不同客户指向的产品无差异南梯华中版南梯多层三室两厅两卫与情花三层的户型“情花”不同产品•客户•售价问题2不同客户指向的产品无差异南梯华中版南梯多层三室两厅两卫与情花三层的户型“情花”•标准玄关厨房卫生间主人房•面积相同部分（129平方米）（130平方米）玄关玄关厨房厨房卫生间卫生间主人房主人房问题3实际成果和产品定位不相符华中版户型配比及面积要求•华中版产品定位的产品配比表•产品定位和实际成果对比1生产流程产品建议书设计任务书方案现场施工……产品建议书设计任务书方案现场施工……产生问题的原因来自传统的生产流程缺乏从客户需求出发，将客户需求翻译成建筑要素，并将建筑要素按照我们的客户分类进行整合的生产环节1.3生产流程问题?石头、沙子、篮子和新石头＋营销人员、地产建筑师建筑师石头没有排序的，非建筑语言的，需要翻译的要素集合沙子被分解的客户需求的基本要素，可对应建筑要素篮子客户需求分类整合工具新石头满足分类客户需求的要素集合（新产品）理想模式1.1产品建议书目标客层分类客户集合特征产品需求特征产品配比关于客户及产品的分析结论1.1产品建议书•来自客户的需求要素集合•无序•非建筑语言关于客户及产品的分析结论混杂诸多需求及行为的综合体，需分解无法体现客户差异无法与产品设计直接对应，需翻译此部分内容被设计任务书直接引用1.1.1目标客层分类•满足居住型•改善居住型•改善环境型华中版武汉城市花园产品建议书1.1.2客户集合特征在年龄方面，集中在25-30岁左右；学历普遍较高，一般为本科学历甚至更高；热爱学习家庭人口数比较相近，一般为2人左右；一般都未婚或者已婚但是无子女；家庭年收入5万以上，目前以租房或者居住单位宿舍为主；从事行业主要为高科技产业、教育产业或者效益较好的国有企业等；区域主要集中在光谷周边地区、科技一条街及高等学校；华中版武汉城市花园产品建议书1.1.2客户集合特征职务一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师；喜欢或者崇尚运动，喜欢音乐、上网等；普遍都有购车的打算，也是奋斗目标；购房动机是满足居住需要，因为单位不分房或者即使分房也要等很久；往往会在经济能力的许可下追求品牌产品；对房价比较在乎，同时也很在乎居住地方的交通、配套设施等华中版武汉城市花园产品建议书1.1.3产品需求特征大规模的社区，有良好的社区生活氛围有丰富的文化价值底蕴现代时尚、简约大气、科技感强烈配套齐全，生活便利居住环境自然舒适实现高科技智能化家居生活采用健康环保材料，技术含量高巨细兼顾，重视开发商对细节的处理、完善性价比优越，具有较高的附加值含金量社区具有可持续发展前景，能令产品价值持久稳固华中版武汉城市花园产品建议书1.1.4产品配比华中版武汉城市花园产品建议书1.2方案华中版武汉城市花园北梯2房户型2房平面图•对比分析产品定位无法评估平面图，平面不能反映产品定位•满足居住型2房产品定位•对比点（面积：95平方米）（面积：85平方米）只有面积可对比建筑师按自己的理解整合建筑要素形成解决方案2传统生产流程创新产品建议书设计任务书方案现场施工……产品建议书分解客户需求整合需求对应产品设计任务书……2.1分解客户需求把石头变成沙子——户内客户需求分解•回家方式•做饭以穷尽的方式罗列人在住宅使用中的需求，作产品的基础客户行为描述回家方式存放自行车取走信报和牛奶入口处可以看通知可以在入口处休息单元门内外可互视入口处可以摆放物品防盗对讲及人名查询遮风避雨及照明可识别性垃圾箱的设置门吸、避震器、去泥装置做饭洗涤食物、餐具控干餐具下水道可回收食物类垃圾打电话、看电视、看时间备餐炒菜、煲汤便于清洁强力的抽油烟机可进餐储藏食物、餐具等与餐厅良好的交流2.2整合需求对应产品编篮子客户分类需求排序支付能力营销＋设计2.2整合需求对应产品华中版产品升级•玄关•书房•次卫生间客户年龄25～35，有婴儿的夫妇；可能与父母同住较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物改善生活、经济实用面积120平米确定客户类别、需求排序及面积后对行为描述的再整理，举例：玄关放包换鞋存鞋、擦鞋更衣、存衣存雨具、婴儿车、运动用品存钥匙、钱包等小物品照镜子待客回家方式耐磨、照明临时堆放客户年龄25～35，有婴儿的夫妇；可能与父母同住较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物改善生活、经济实用面积120平米书房办公、学习、上网藏书书桌不宜背对窗户照明与起居室结合变横厅婴儿房卧室休闲空间客户年龄25～35，有婴儿的夫妇；可能与父母同住较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物改善生活、经济实用面积120平米次卫生间洗脸、刷牙、化妆分离卫生间看书打电话淋浴给婴儿洗澡便于清洁，拖布的清洁儿童上厕所的考虑由次卧直接进入储藏衣物储藏卫生用品客户年龄25～35，有婴儿的夫妇；可能与父母同住较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物改善生活、经济实用面积120平米华中版产品升级阶段性成果客户年龄25～35，有婴儿的夫妇；可能与父母同住较年轻热爱户外活动有特殊爱好、有宠物改善生活、经济实用面积120平米3房2厅2卫解决方案•玄关功能•厕所里看书•主卧的起居空间•书房的灵活布局•次卧室直接进入卫生间的需求•…华中版产品升级阶段性成果当万科选择做大众住宅时，就意味着万科的产品必然走向标准化、模块化、产业化之路对产业化的关注标准化、模块化：1、减少户型种类2、固定模块设计3、外挂模块设计对产业化的关注3种基本户型组成多层典型组团.原则一：减少户型种类•2室2厅1卫•3室2厅1卫•3室2厅2卫对产业化的关注原则二：固定模块•玄关•起居室•书房•厨房、餐厅•次卫生间•主卧室•卧室3房2厅2卫3房2厅1卫对产业化的关注原则三：外挂模块•楼梯间•阳台•凸窗•室外空调机位3房2厅2卫3房2厅1卫3建立开放的、可自运转的生产体系客户分类客户需求产品体系产品设计施工销售客户后评估生产反馈&调整谢谢