房产信托流程及筛选标准

房地产信托业务范围及流程筛选标准2011年3月2日2目录一．房地产信托业务范围及筛选标准二．房地产信托种类三．业务流程四．风控措施五．退出原则3一、房地产信托业务范围及筛选标准1.保障性住房项目2.商品房项目41.筛选标准——保障性住房项目筛选及信托要素保障性住房项目的土地一级整理及二级开发。保障性住房项目包括：棚户区改造、城中村改造、危房改造、经济适用房建设、两限房建设、廉租房建设等当地政府每年的财政收入在20亿元以上项目所在区域周边商品房均价在4000元/平方米以上与政府合作15%-20%/年与开放商合作25%-30%/年信托期限：1-3年(一般情况不超过2年)信托报酬要求：单一不低于100万/年、集合类不低于3000万/年不占用公司渠道不低于500万/年投资方向投资区域费率及期限投资方式地方政府的有关部门（管委会、土地储备中心及政府相关企业）拥有保障性住房项目的具有开发资质的、拥有良好市场前景、财务状况佳和有丰富开发经验的优质地方房地产开发企业交易对手51.筛选标准——商品房项目筛选及信托要素房地产行业相关公司和物业的股权、债权或者特定权益，包括土地一级整理，二级开发和经营性物业有持续经济增长潜力的一线、二线城市，如北京和上海和内陆二线城市（区域中心，知名度较高的经济发达城市）如成都，西安等为重点，同时关注在区域内GDP增幅居前的其他城市股权投资要求有除股权质押外的其他资产担保，一般要求优先分红，适度参与项目运营债权投资要求有充分的抵押担保或其它保障措施必须指派专业的信托经理和财务经理负责对项目运作及资金使用进行监管投资方向投资区域投资原则投资方式融资规模：2.5亿元以上费率：25%/年-30%/年信托期限：1-3年（一般情况不超过2年）信托收益：占用公司渠道不低于3000万元/年，不占用不低于500万/年信托要素61.项目筛选——商品房项目交易对手及项目选择标准土地一级开发投资标准交易对手已获政府开发授权和其他相应资格，具备一定的自有资金有良好市场前景的住宅和经营性物业（公寓、写字楼、商业）项目用地土地性质明确，符合城市整体综合规划与预计开发计划，拆迁方案明确、可行土地的市场流动性好，完成一级开发后上市交易时成功率高或政府承诺回购；融资方能提供有效足值的相关担保交易对手选择标准全国龙头和区域领先的房地产企业资产状况、经营业绩和信用记录良好，法人治理结构完善，高管团队有较高的经营水平和诚信水平最好是具备房地产开发二级或以上资质能提供足够的履约担保措施71.项目筛选——交易对手及项目选择标准经营性物业投资标准包括商业、写字楼、酒店、公寓等能够产生稳定现金流的物业重点城市的地标性或核心区域的大型、优质经营性物业物业所在城市或所在区域商业环境成熟、商业或先进工业发达，或该区域有良好的综合发展前景物业权属清晰，经营前景良好房地产开发投资标准有良好市场前景的住宅和商业地产项目土地性质明确，权属清晰，项目土地获得方式合法、价格合理，且取得正规的土地使用权证，拆迁难度可控（如有）项目公司股权结构清晰，债权债务关系简单、清晰项目转让价格合理，未来现金流充足稳定；开发及销售计划，现金流测算基本可行2.房地产项目的融资方式债权方式结构化方式权益方式适用：开发商二级开发阶段要求：二级开发资质具备四证：土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证项目自有投入35%以上适用：一级整理及二级开发阶段要求：融资比例：不高于1:3自有投入15%以上信托持有股权95%以上适用：一级整理及二级开发阶段种类：项目收益权（销售收入受益权）应收账款收益权其他收益权3.正式尽职调查4.项目通过和执行2.前期尽职调查与银行进行沟通设计初步交易结构撰写项目初步方案项目深入评估分析，项目实地考察，财务及法律模型更新与银行一同进行评估并确定交易结构和风控措施撰写尽职调查报告签订意向书开展尽职调查项目完成后续资产管理签署各项法律文件资金划拨我信托公司过会或批准操作银行过会房地产小组初审新项目项目初评：财务模型分析及法律模型分析1.项目立项3.保障性住房项目投资决策流程——交易对手为政府（单一类）3.正式尽职调查4.项目通过和执行2.前期尽职调查项目立项设计初步交易结构撰写项目初步方案项目深入评估分析，项目实地考察，财务及法律模型更新确定交易结构制定风险控制措施撰写尽职调查报告签订意向书开展尽职调查项目完成后续资产管理签署各项法律文件资金划拨信托业务委员会通过房地产小组部初审新项目项目初评，财务模型分析，法律模型分析1.项目立项3.项目投资决策流程——交易对手为开发商（集合类）114.风险控制——风控控制策略项目本身必须权益完整，项目公司股权、债权清晰，项目市场前景乐观；同时通过敏感性分析和压力测试投资完成后(除债权类)向项目公司派驻监管人员，严格控制项目公司财务风险，同时通过项目公司治理结构的安排，保障项目公司管理合作方主要为有大型房地产项目管理和运作经验的房地产企业；合作项目均为流动性好的物业类型，如住宅、公寓；选择区域为经济发达的一、二线城市中期：严格投资标准后期：项目公司现场监管前期：项目及合作方筛选124.风险控制——监管方式a)董事会监管项目公司董事会由3-5位董事组成，其中1-2位董事由中融信托委派b)现场监管组根据项目的规模及特点，派驻一人或多人到项目公司房地产项目管理部由执行总裁，部门总经理、项目经理、财务管理总监、工程管理专业人员、法律专业人员组成c)房地产项目管理部主要方式13负责召集股东会，并向股东会报告工作执行股东会的决议，制定实施细则拟定公司的经营计划和投资方案拟定公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案拟定公司增加和减少注册资本、分立、变更公司形式，解散、设立分公司等方案决定公司内部管理机构的设置和公司总经理人选及报酬事项根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项制定公司的基本管理制度4.风险控制——董事会监管144.风险控制——现场监管项目公司基础管理印章管理工作（三章）账户及资金管理重要空白凭证与文书管理项目公司登记资料与批件管理合同档案管理现场管理组审批表管理监管人员考勤与工作日志项目公司日常监管参与项目公司重大经营活动管理项目进程管理财务管理计划管理工程施工及造价管理月度管理报告项目测算综合分析与预警管理154.风险控制——房地产项目管理制定项目管理报表体系、编制项目资金收支日报表销售情况日报表工程合同及付款情况日报表资金收支情况月报计划表销售分析表项目成本测算表管理工作的审计与稽核设立合理的项目公司管理制度签订财务监管协议聘请专业的资产评估机构对抵（质）押物价值作出客观合理的评估，并且在信托存续期间，抵（质）押物的价值一旦出现大幅下降，要求融资方另行提供足额担保165.项目投资退出——原则现金优先原则。首先考虑回收现金，以股权转让款或者项目公司利润分配的形式收回投资。股权转让无法实现或者所分利润不足以收回投资时，解散并清算项目公司。从项目分得的剩余财产也将组织变现合理定价原则。项目公司股权/资产将经过严格的资产评估程序来确定价值及时处置原则。信托期满，在信托受益权转让不能实现时，中融信托将及时处置信托财产项下的股权，尽快实现股权向货币资产的有效转化谢谢！