房产管理流程方案

房产管理流程方案郑州中川置业有限公司房产管理流程方案房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第1页1·1本次管理流程的目标................................31·2公司组织结构图..................................41·3房地产项目各阶段流程改进的重点......................41·4中川置业业务流程总图..............................71·5·1新项目投资确定流程.............................71·5·2设计管理流程.................................141·5·3招投标流程...................................241·5·4设计变更、工程签证管理流程......................341·5·5甲供材料采购流程.............................391·5·6甲定乙供材料采购流程...........................441·5·7工程质量管理制度.............................491·5·8物业接管验收流程.............................541·5·9推广策划管理流程.............................601·5·10销售管理流程................................641·5·11合同管理流程................................681·5·12工程结算审计流程.............................73房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第2页1·5·13成本控制流程................................80房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第3页1·1、本次管理流程的目标各部门在调整后的组织结构框架下能迅速开展工作；公司能够建立起核心管理团队；充分考虑公司各个部门的接口；在业务开发全程贯穿客户的需求，明确业务定位；加强各个部门在前期规划设计环节的作用；有效衔接规划设计环节与施工建造环节以及销售、招商、物业等环节；有效的管理规划设计、监理、招商等外包代理环节；部门之间责权清晰，迅速明确问题的责任人使得问题得到高效解决；激励员工要有主动性和敢于承担责任。1·2公司组织结构房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第4页1·3、开发项目各阶段流程改进的重点1、市场策划阶段：市场策划阶段是整个项目开发的最关键阶段，很大程度决定了项目的成功与否。前期的要进行充分的市场调查、投资分析，必要时引进外包公司进行前期策划、招商、营销进行市场论证，房屋建设团队进行工程论证，财务部门进行投资预算论证，最终确定项目的可行性，进行项目立项。结合各部门对投资进行的评估意见，公司高层再进行最终的投资决策，这样可以大大降低风险。本阶段管理流程包含：《新项目投资确定流程》。2、方案设计阶段：房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第5页在与设计单位签订合同前要先组织内部各相关部门进行讨论，明确提出具体的设计要求，并提前考虑后续的装修设计方案。本阶段管理流程包含：《设计管理流程》。3、项目施工阶段：在项目施工阶段要加强现场管理和协调能力。本阶段管理流程包含：《招投标流程》、《设计变更流程》、《甲供材料采购流程》、《甲定乙供材料采购流程》、《工程质量管理制度》、《物业接管验收流程》。4、销售、招商与服务阶段：工程部是衔接营销招商与施工环节协同配合的关键；本阶段管理流程包含：《推广策划管理流程》。全面提高客户的满意度，建立良好的信誉和口碑；本阶段管理流程包含：《销售管理流程》。5、全程风险管理过程：风险控制是实现全程项目管理的关键；为了使决策更加充分科学，有效降低风险，所有招投标项目要在项目开始前三个月开始立项。本过程管理流程包含：《合同管理流程》、《付款控制流程》。房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第6页立项申请到合同审批之间要留有比较充足的时间（比较重大事件至少要提前三个月）来分析论证，如果出现人为因素导致的很紧急而没有时间进行充分论证的合同签订，经办人及其分管领导将要承担为此风险带来的损失。文档会签流程：经办人—直接领导审批—相关部门会签—分管领导审批—总经理审批—文员发放（1）直接领导对经办人申请的正确合理性把关，如不同意请直接打回修改；（2）相关部门会签时要清楚明白表明自己的观点，与本案无关时可以不签；（3）分管领导要充分整合经办人及其直接领导、相关部门会签的意见，如前面意见存在分歧时，要清楚明白表明自己的观点。不能简单填写“同意”了事。（4）总经理发现意见存在歧义时，直接打回重新修改讨论；如果在本案相关人员没有完全签署意见时，先不要签署意见，避免前面人员填写“参照总经理意见执行”等怪异现象发生。如果情况非常紧急，可通过文员电话询问相关人员意见，取得同意后方能进行，但后续文件必须及时补全。（5）文员除将纸面文档发放给相关人员执行外，还要将最终意见录入电脑中，通过电子邮件反馈给审批环节的相关责任人。6、知识档案管理体系的建立：没有规范流程积累项目经验，更多依靠关键业务人员；一旦关键管理人员流失，项目进展就非常困难；房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第7页中川置业高速发展迫切需要项目管理水平的不断提高。本过程管理流程包含：《档案管理制度》。1·4、中川置业业务流程流程总图物业接管验收流程以下将就中川置业管理流程展开详细表述，具体包括：名词说明；目的；范围职责；工作流程图；流程的具体说明；流程的职责考核；其他事项；1·5·1新项目投资确定流程一、目的1.1.为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升公司竞争力，特制定新项目投资确定流程。二、范围2.1.公司房地产项目开发的前期市场调研，投资评估，项目的确定。房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第8页三、职责以下各部门或岗位的职责仅指与本流程有关的职责，不包括该部门或岗位的其它职责。3.1.开发部的职责：1、负责新项目机会的寻找和筛选，新项目前期的初步论证；2、结合专家的意见对新项目进行初步论证；3、进行市场调研，汇总各部门建议；4、制定开发新项目的可行性报告。3.2.工程部对新项目进行工程技术分析。3.3.财务部提供财务信息，并进行投资收益分析。3.4.营销部对新项目的销售前景、客户的定位等方面进行分析并提出建议。3.5.工程部、营销部对新项目招商的定位和可行性方面进行分析并提出建议。3.6.行政部对新开发项目的法律和政策性风险进行分析。3.7.工程部对新开发项目的规划设计方案及设计可行性方面进行分析并提出建议。3.8.工程部对新项目的投资估算进行经济分析并提出建议。四、工作流程图房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第9页公司董事会开发部公司相关部门外部专家备注项目寻找机会筛选专家意见项目初步论证否部门领导审批1开发项目初步论证报告是否通过是专业公司的市场调研调研分析否财务部进行投资收益分析提供财务信息支持工程部就项目的规划设计提出本部门的建议制定可行性方案营销部对项目的销售评估提供建议否部门领导审批工程部、营销部对项目的招商评估提供建议是否通过行政部对项目的政策2和法律风险进行分析是工程部对工程技术方面2项目可行审核可行性方案提供的相关支持进行分析性分析报告是否通过工程部对项目投资、估算进行建议确定项目核心人员房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第10页五、流程的具体说明5.1.开发部寻找新的项目机会，征询有关专家意见，进行初步的可行性论证，报分管领导审批。5.2.分管领导审批通过后，开发部进行相关的市场调研；如果有必要，可以请外面的专业调查公司进行相关的调研分析；工程部对项目的总体规划提出可行的建议，并配合进行工程技术分析；财务部提供财务信息支持，并提供投资收益分析；营销部、行政部也要对涉及到本部门的内容进行分析，并提出建议；同时征询有关专家的建议。最终开发部出具一份能为决策提供有力依据的《可行性分析报告》。5.3.《可行性分析报告》具体内容要求：见附录A。5.4.开发部分管领导对项目可行性报告进行审批，审批通过后上报公司董事会审核。如果没有通过，开发部对《可行性分析报告》进行修改和内容补充完善。5.5.公司董事会对《可行性分析报告》进行审议，如果通过，则确定项目的核心成员，启动该项目；如果没有通过，开发部继续寻找新的项目机会。六、流程的职责考核6.1.开发部要承担新项目可行性研究方面问题的责任。如：对新开发项目的论证不充分或可行性研究不科学导致领导层决策失误，相关责任人和本部门经理要承担相应的责任。6.2.财务部要承担投资收益报告问题的责任。如：因为投资收益报告内容不真实导致决策失误，相关责任人和本部门经理要承担相应的责任。房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第11页6.3.行政部要承担开发项目的法律及政策风险分析的责任。如：对项目的法律及政策风险估计不足或者错误，相关责任人和本部门经理要承担相应的责任。6.4.工程部要承担工程技术分析方面问题的责任。如：新项目在工程技术的某些方面上不可行，但是没有提出，相关责任人和部门经理要承担相应的责任。6.5.工程部、营销部要对新项目未来的招商定位的可行性承担责任。如：新项目的招商定位存在问题，但工程部、营销部没有提出，相关的责任人和部门经理要承担责任。6.6.营销部要对新项目未来的销售定位的可行性承担责任。如：新项目的销售定位存在问题，但营销部没有提出，相关的责任人和部门经理要承担责任。6.7.工程部要对新项目的规划思路及可行性承担责任。如：新项目的规划设计思路存在问题，工程部没有提出，相关的责任人和部门经理要承担责任。6.8.工程部承担对新项目的投资核算进行分析。如：相关的造价成本核算不符合实际情况，工程部没有提出，相关的责任人和部门经理要承担责任。七、其他事项7.1.本流程由公司制定。7.2.本制度自公司总经理核准之日起生效执行，修订时亦同。7.3.本制度由公司负责解释及督察。八、本流程涉及的文件和表单房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第12页8.1.《开发项目初步论证报告》8.2.《可行性分析报告》附录A：项目可行性报告框架目录第一章项目决策背景1、内部因素2、外部因素第二章项目概述1、项目区位及用地2、项目宗地现状3、项目周边的社区配套4、项目周边环境5、项目市政配套分析6、土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1、项目用地取得土地使用权法律手续分析2、项目合作方式及风险评估3、总体评价房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第13页第四章市场研究1、区域市场成长状况2、区域市场供应产品特征3、整体市场对本案影响因素4、目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1、初步规划设计思路2、规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1、开发机遇2、开发周期安排3、销售周期安排第七章投资收益分析1、成本预测2、税务分析3、经济效益分析4、项目资金预测房产管理流程方案郑州中川置业有限公司第14页第八章可行性结论1、项目优势2、项目劣势1·5·2设计管理流程一、目的1.1.控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求。1.2.通过图纸确认，使设计图纸100%符合有关规范要求。1.3.通过图纸确认，使建筑规划、结构、水暖、电、空调配套等设计做到经济合理、安全可靠。1.4.通过图纸确认，做到图纸表达清楚、尽可能减少错漏碰缺，确保工程施工按期按质完成。二、范围2.1.适用于项目前期阶段的规划设计质量的控制。2.2.公司在建项目所有土建及配套图纸。三、职责以下各部门或岗位的职责仅指与本流程有关的职责，不包括该部门或岗位的其它职责。房产管理流程