房地产开发总流程

1房地产开发总流程第一节房地产开发项目建设的招标与投标按照工作的时间顺序和工作内容，我们可将开发项目的具体实施阶段分为三个有序的部分：即招投标、项目施工过程管理、竣工验收。一、概述因为合同形式的选择决定了承包商的人员构成和所承担的风险，而项目管理的成功与否直接关系到发展商开发投资总体收益目标的实现。按照现行的建筑工程监理的有关规定，发展商首先应与其委托的监理单位商讨把你的方式和承包合同的形式后才能进行招标工作。二、房地产开发项目建设的招投标招标投标的基本概念招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目的招投标则是指房地产发展商设定“开发项目建设”这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由发展商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施。发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而发展商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定标准，例如技术先进、质量最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。为了真正选择资质优良的单位承包建设项目，发展商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便发展商进行对比分析，作出公平合理的评价。最后需要说明的是，招标投标是发展商与承建单位双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信，讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目设计、设备供应均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包，亦即所谓“交钥匙工程”。（三）开发项目招标方式在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种形式，即公开招标、邀请招标和议标三种方式。发展商可依开发项目的建设规模税复杂程度选择其中某种方式。在市场经济的条件下，发展商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包，但应在招标申请书中写明理由，并经招标投标管理部门批准后方可采用。对此，1998年建设部颁布了《关于进一步加强工程招标投标管理的规定》。1．公开招标。公开招标是指发展商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内（如全市、全国，大项目甚至可在全世界）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的如单位前来投标。公开招标使发展商有较大的选择范围，发展商可以在众多的投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他达成承包合同，将工程委托他负责完成。这种公开竞争的方2式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量，缩短工期并降低成本造价。公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时发展商不易掌握确定的造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的单位作为承包单位。发展商在公开招标时，应在招标文件中规定开标日期、时间和地点，并在评标委员会和投标人在场的情况下当众开标。开标后，各投标人的报价和投标文件的有效性均应公布，并由发展商或委托招标单位负责人在承包商的每份标书上的报价总表上签字，从此时到授标前任何人不得修改报价。公开招标应遵循规定的程序，这个程序将在下文详细叙述。发展商的评标准则应当公允合理。在评标期间，发展商与评标组织可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，但不能要求投标者调整报价。发展商若希望调整价格，只能在评选出中标者后，在议标和签订合同时，通过双方协商，适当调整最后的合同价。按常规，发展商公开招标项目应投标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。总之，公开招标是目前建筑市场所通行应大力推行的招投标方式。发展商应尽量采用该方式发包开发项目的建设任务。需要说明的是，公开招标过程需要经历相当长的一段时间。因为发展商审查投标者资格及其标书的工作量比较大，招标支出费用较多。这些缺点可由“邀请招标”方式来弥补。2．邀请招标。邀请招标也称选择性招标，是由发展商或其委托的招标单位向所信任的，具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的单位通常在5至10个之间。发展商或其委托招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资格预审后再选定邀请对象。采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，发展商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了发展商的选择余地。邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专用技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。或者是公开招标的结果未产生出中标单位，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。一般的房地产开发项目都不是上述类型的工程，所以发展商较少采用“邀请招标”方式。3．议标。议标也是非公开招标方式的一种。议标是由招标单位或投标单位的有关上级主管部门，向招标单位（即发展商）推荐或指定投标单位。议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。若发展商是国有企业，则可能会存在上级主管部门推荐或指定投标单位的可能；若发展商是合资或独资企业，则无上述可能性。因而议标方式在房地产开发项目发包中是很少用到的，是政府严格限制使用的方式，只限于涉及专利权保、只有少量潜在投标者、公开或邀请招标无人报名，或有特殊要求的少量工程。一般房地产工程不属此类。（四）招标机构的组织运作当发展商采用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。所谓招标过程中的决策活动是指下列事项：1．确定开发项目发包的范围，即决定建设项目全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。32．确定承包方式和承包内容，即确定是以总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是以全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等方式来发包工程。一般而言，发展商通常是选择全部包工包料的总价合同方式。但对某些高档物业，例如星级宾馆、高级公寓，其装饰材料、电梯及其他高档设备一般是发展商自行采购。此时，包工包料是不完全的，发展商可在签订合同时与承包商商议具体承包条款。3．确定标底。4．决标并签订合同或协议。招标中的日常事务工作主要包括下列内容：①发布招标通告或邀请招标函；③编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场和解答投标单位提出的问题；③接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其保密；①开标，审核标书并组织评标；③谈判签订协议或合同。招标机构的人员组成，通常是由发展商或其授权代表，发展商委托的专业咨询机构的专业技术人员（现在一般是委托监理单位的人员），助理人员（即决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料档案管理人员，计算和绘图人员）组成。（五）招标程序按照一般要求，房地产开发建设项目招标程序大体有以下主要环节：1．审查招标单位的资格。2．报批招标申请书。招标申请书包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；建设单位负责组织招标人员的姓名、年龄、业务简历、职务和职称；资金来源落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件。3．编制招标文件，编制标底，制定评标、定标方法。工程招标文件一般包括项目名称、地址，工程内容、建设工期和现在基本条件，工程款项支付方式，技术质量要求，实物工程量清单，物资供应方式，投标起止日期、地点、合同主要条款等。招标文件由招标单位或委托咨询机构代编。一经发出，除另有规定外，一般不得变更。标底主要包括造价、工期和三材指标。目前标底的计价主要有三种计算方式：即以施工预算为基础的造价包干以平方米单位为基本的造价包干和以概算为基础的造价包干。标底编制后并送政府主管招标投标的部门或委托单位审查批准后封存，严加保密，一件招标工程只能编制一个标底。4．发布招标公告或招标邀请书。可由招标单位根据工程要求和自身条件，研究确定采用招标的具体方式。5，审查投标单位的资格。主要指招标单位要对申请参加投标的单位进行资格审查，其中包括企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的企业，正式发出招标邀请书。6．发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场踏勘和招标文件答疑。7投标单位在提交投标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。8．开标。无论采取何种招标方式，开标都要公开进行，当众启封标书，宣体各投标企业的报价及其他主要内容，各单位标书全部宣布之后，由招标单位及公证部门当场检验标书，如果发现有的单位标书不符合招标规定时，可以动员投标单位撤回标书或宣布无效。9．评标、定标。开标以后要根据招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进行评定。确定中标的主要依据是价格合理（在标底上下5％左右幅度），能保证质量和工期，经济效益好，社会信誉高等。为保证招标的公证性，可以招标单位为主，邀请有关部门及专家组成评标委员会（5人以上单数，专家不得少于2／3，且政府主管部门的人员不介／、）进4行评标、决标、确定中标单位。如果决标结果，有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门有权予以否决。10．发出中标通知书并签订承包合同。招标单位根据中标决定，向中标单位发出中标通知书。中标单位在接到通知后的一个月内，同招标单位共同签订承包合同。合同的主要内容必须与中标的标书内容一致，把工程造价、质量条件、违约责任等合同条款确定下来。如果发包、承包双方对合同条款有争议，应由地方主管部门仲裁。招标单位或中标单位在签订合同后撕毁，对方有权持履约保证金证明书，向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成经济损失，如果超过履约保证金的，还应补偿不足部分。三、工程建设的合同形式与一般合同条款中标者一经产生，则发展商与承包商就进入了商签合同阶段。尽管招标文件已经对合同文件内容作了明确规定，而且承包商在投标时也表示愿意遵守，但是通常在签订正式合同之前，发展商和承包商仍需要一个商议阶段。通过商议，发展商可以达到如下目的：第一，通过评审标书，虽然总体上可以接受被授标的投标单位的报价，但还发现报价中可能仍有某些不够合理之处，希望通过议标，进一步压低合同价格。第二，发现标书中某些建议（包括技术或商务上的建议）对发展商是有利而且是可以接受的。这些建议也许是其他投标单位提出的，但发展商希望中标的承包商也能接受，因此可以在协商时与承包商讨论这些建议，并确定由于采纳这些建议而导致的价格变动。第三，讨论某些局部变更，包括设计的局部变更、技术条件的变更。需要特别说明的是，尽管合同形式和合同条款在招标文件中已有明确规定，但在协商阶段，只要发展商和承包商能够达成一致意见，某些局部仍可修改。作为发展商，详细了解合同形式以及合同条款，对编制招标文件中的合同条件是有利的，对协商修订合同具体条件也是具有极大帮助的。下面详细说明合同形式与合同条款。（一）合同形式建设合同是发展商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的有法律效力的协议。按照不同的划分标准，发展商可采用的发包合同，具体形式也是不同的。按照计价方式不同，合同形式可分为：固定总价合同、固定单价合同与成本加酬金合同。按照合同所包括的工程范围以及承包关系不同，合同形式又可分为：总包合同（由总承包商负责组织分包）发展商直接发包的分包合同、独立承包合同。按照是否包料的标准，可划分为：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料