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1房地产开发流程草案可行性研究及项目决策获取土地使用权项目立项规划设计规划手续至取得规划许可证招标投标手续施工手续至取得施工许可证施工准备工作市政配套工程工程建设工程质量验收综合验收申办《预售许可证》商品房销售权属登记办理房产证物业移交可行性研究及项目决策阶段前期准备阶段工程建设阶段项目销售阶段交付使用阶段2第一篇可行性研究及项目决策阶段一、工作流程获取土地市场项目信息后，经董事会批准初步立项后，可行性研究按5个步骤进行：公司董事会通过后，批准正式立项，项目进入前期开发阶段，积极筹备有关获取土地使用权的有关工作。二、工作所需时间：按照普通招拍挂程序，从发布公告之日起计算，共需要时间30天。三、工作所需费用：参照彩石山庄项目开发策略研究，费用约40万元。1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务2、咨询公司调查研究3、咨询公司方案选择与优化4、财务评价和经济评价5、咨询公司编制可行性研究报告，报董事会决策3第二篇前期准备阶段第一章获取土地使用权一、国有土地使用权招拍挂牌流程图二、工作内容国有土地使用权出让挂牌2、公司研究决策3、提交竞买申请4、提交挂牌价格制作标书、投标参加拍卖5、签订成交确认书7、办理土地登记手续6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税1、获取土地出让信息4（一）工作内容1、获取土地挂牌出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地挂牌出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交竞买申请1、向市国土局购买挂牌出让文件。2、持国有土地使用权竞买申请书、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证及复印件，授权委托书、代理人身份证和复印件，向市国土局提出书面申请。3、缴纳竞买保证金。（依据公告保证金数额缴纳）4、提交挂牌价格进入挂牌期。在挂牌期限内，需摘牌者提交摘牌价格。5、签订《成交确认书》1、在挂牌公告规定的截止时间，最高应价或报价人为竞得人。2、竞得人与出让人当即签订《成交确认书》。3、挂牌活动结束，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布公告。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、竞买人竞得后，凭《成交确认书》，竞得人与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。2、在《成交确认书》《国有土地使用权出让合同》中约定的期限内缴纳成交价款及契税。7、办理土地登记手续5根据《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。（二）挂牌的时间估算1、公告：20天2、公司研究决策：19天内（公告确定交申请截止日前）3、提交竞买申请：20天内或公告限定的时间。4、提交挂牌价格:10天或公告确定的时间。5、摘牌成交结果发布公告：10天6、签订出让合同：（1）《成交确认书》签订后30内。（2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。7、办理土地登记手续：15天以上时间共计约2个半月内（三）挂牌的相关税费1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳2、成交价款：实际摘牌价格。3、契税：成交价款的3%。4、土地登记费：每平方米约0.1元。6国有土地使用权招标（一）工作内容1、获取土地招标出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地招标出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交投标申请1、购买土地出让招标资料。2、提交投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请。3、缴纳投标保证金。4、制作标书、投标1、根据投标文件的规定制作标书2、在投标截止时间前投标3、出让人组织开标5、签订成交确认书1、竞标人中标后与市国土局当即签订《成交确认书》2、出让人将投标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、中标人凭《成交确认书》与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。72、在《成交确认书》《国有土地使用权出让合同》中约定的期限内缴纳成交价款及契税（契税为成交价款的3%）。7、办理土地登记手续根据《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。（三）、招标的时间估算1、公告：20天2、公司决策：19天内（公告确定交申请截止日前）3、提交投标申请：公告期20天内4、制作标书、投标:(1)在投标截止时间前投标（公告确定的期内）。(2)开标期限：出让人另行发布公告5、签订成交确认书：（1）开标当日签订（2）出让人对中标出让结果公告：10天6、签订出让合同：（1）《成交确认书》签订后30内。（2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。7、办理土地登记手续：15天以上时间共计约2个半月内（四）、招标的相关税费1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳2、成交价款：实际中标价格83、契税：契税为成交价款的3%4、土地登记费：每平方米约0.1元。9国有土地使用权出让拍卖（一）工作内容1、获取土地拍卖出让公告信息从报纸和网络等媒体获得国有土地拍卖出让公告2、公司决策公司研究确定参加竞买土地事宜。3、提交拍卖申请1、购买土地拍卖出让资料。2、提交竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请。3、缴纳保证金。4、参加拍卖竞买人现场参加拍卖。5、签订成交确认书1、拍卖成交后竞买人与市国土局当即签订《成交确认书》2、出让人将拍卖出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布公告。6、签订出让合同缴纳成交价款及契税1、成交竞买人凭《成交确认书》，签订《国有土地使用权出让合同》。2、在《国有土地使用权出让合同》中约定的期限内缴纳成交价款及契税。7、办理土地登记手续根据《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。10（三）、拍卖的时间估算1、公告：20天2、公司决策：19天内（公告确定交申请截止日前）。3、提交拍卖申请：20天内（公告期内）。4、参加拍卖:公告规定的时间参加拍卖。5、签订成交确认书：拍卖成交当即签订。6、签订出让合同：（1）《成交确认书》签订后30内。（2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。7、办理土地登记手续：15天以上时间共计约2个半月（四）、拍卖的相关税费1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳2、成交价款：实际拍卖价格3、契税：契税为成交价款的3%4、土地登记费：每平方米约0.1元。11第二章项目立项一、工作流程图：合格二、主要工作内容1、编制项目可行性研究报告：环保局监督管理处窗口受理区发改委投资科审查编制可行性研究报告发改委投资处地震局执法支队立项根据意见做环评环评中心窗口环保局监督管理处环评批复12可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、申请立项所需要提报的资料：(1)土地成交确认书、土地出让合同(2)申请报告（可行性研究报告，4份，发改委2份，环保局、地震局各一份）(3)自有资金证明（银行出具：自有资金占总投资的35%，如成交确认书收据金额达到，则不必银行出具）(4)招标计划（1份，发改委窗口领取）(5)书面申请（2份）(6)营业执照副本（发改委2份）(7)项目所在区发改委审批意见（2份，报区发改委资料：①可行性研究报告②书面申请③项目所在区发改委所需其他资料）（8）报环保局资料（①土地成交确认书、土地出让合同②项目书面申请③营业执照，1份④地图1张，简单标示出项目所在位置⑤可行性研究报告）（9）报地震局资料（①可行性研究报告②项目书面申请）（10）房地产企业开发资质（4份，发改委2，环保局、地震局各一份。）以上资料一式两份，均报发改委窗口，报环保局、地震局资料由发改委接收后统一分发，10个工作日内办理完毕。环保局受理之后，由监督管理处决定项目是否做环评、做哪个种类的环评，出具审查意见（即立项回函），监督管理处处长签字、分管领导签字，5个工作日内办理完毕，送至窗口。地震局窗口受理发改委立项联系函后，转到地震局执法支队，由执法支队出具初步审查，执法支队苏处长盖章后，转到窗口，也可从执法支队领取，5个工作日内办理完毕。设计单位设计完毕环评成果后，先到环境评估中心进行环评评估，评估中心需要立项阶段环保局给发改委的立项回函，后开专家评审会，半天即可开完，会后根据专家意见修改，于7个工作日内评估完毕。评估合格后再报环保局窗口，需携带修改完毕后的环评报告书5份，评估中心出具的评估报告6份，建设单位向环保局出具的关于环评报告批复的请示。窗口受理后，报环保局监督管理处审批，处长签字后，分管领导签字，15个工作日后审批完毕。（如项目须作环境评价报告表，则需先到项目及所在区环保局监督管理科审查，出具审查意见后，再报环保局窗口）设计单位设计完毕地震安全性评价后（45日，包含地震安全性评价专家评审，设计单位办理），报送审批中心地震局窗口，窗口受理后，报地震局执法支队审批，5个工作日审批完毕。项目所在区发改委需先行审查，待区发改委投资科审查同意后，出具同意同意资料：①可行性研究报告②书面申请③项目所在区发改委所需其他资料）发改委在收到发改委在得到环保局、地震局立项回函后，于5个工作日内出具项目立项批文。注：国家根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表：（1）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面13评价；（2）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；（3）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。建设项目的环境影响报告书应当包括下列内容：（1）建设项目概况；（2）建设项目周围环境现状；（3）建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；（4）建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；（5）建设项目对环境影响的经济损益分析；（6）对建设项目实施环境监测的建议；（7）环境影响评价的结论。（8）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案。三、项目立项的时间估算1、环评报告的编制及报批：约需要2个月；2、可行性研究报告的编制：约需要1个月；3、立项申请时间:约需要1个月。以上时间共计约3个月四、立项阶段的相关税费1、环境影响评价咨询费：根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格〔2002〕125号），收费标准如下表：建设项目环境影响咨询收费标准单位：万元估算投资额(亿元)咨询服务项目0.3以下0.3－22－1010－5050－100100以上编制环境影响报告书(含大纲)5－66－1515－3535－7575－110110编制环境影响报告表1－22－44－77以上评估环境影响报告书(含大纲)0.8－1.51.5－33－77－9评估环境影响报告表0.5－0.8－1.5－2以上140.81.52注：1.表中数字下限为不含，上限为包含；2.估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额；3.咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算；4.以本表收费标准为基础，按建设项目行业特点和所在区域的环境敏感程度，乘以调整系数，确定咨询服务收费基准价。调整系数见附件2之表1和表2；5.评估环境影响报告书(含大纲)的费用不含专家参加审查会议的差旅费；环境影响评价大纲的技术评估费用占环境影响报告书评估费用的40％。6.本表所列编制环境影响报告表收费标准为不设评价