搜索
房地产开发与经营第二章房地产开发与经营程序遵循房地产开发程序的必要性遵循房地产开发具有的内在规律性是减少房地产开发风险的需要房地产项目开发是一项复杂的生产活动，需要有科学合理的开发程序城市政府制定严格的项目报建审批程序制度的引导、监督和管理作用2.1房地产开发的阶段划分2.1.1遵循房地产开发程序的必要性2.1.2房地产开发的主要阶段划分投资机会研究可性研究行项目评估和决策获取土地使用权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理投资决策阶段前期工作阶段工程建设阶段租售与物业管理阶段2.2土地使用权获取2.2.1土地使用权划拨实施土地有偿出让之前的主要供地形式。国家行政机关以行政划拨方式授予权利人土地使用权多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续，也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。2.2土地使用权获取2.2.2土地使用权出让土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。内涵：•土地出让的主体。出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。•土地出让的客体。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。•概念：土地使用权出让（以下简称土地出让）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。•土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。（一）土地使用权出让概述•根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地50年；综合或者其他用地50年。”（二）土地使用权年限“年限缩水”•据规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。从拿到土地证到最后取得预售许可证，往往需要两三年的时间。如果遇到拆迁较难造成停滞或是“倒手”，五六年都很正常。从预售到入住，往往又需要一两年的时间。如遇开发商更改用途，则可能缩水二十年。大限若至？•商品住宅土地使用权限为70年，最早确立于1990年《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，并一直沿用至今。1994年《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”但这一法规并未明确依照何种规定支付土地出让金。大限若至？•1994年《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。大限若至？•2007年施行的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。虽有此规定，但该法律没有对续期是否缴费作出明确规定。•2009《土地管理法(修订草案征求意见稿)》称，住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。对住宅土地使用权续期问题也没有给出一个明确办法。•上海市在《国有建设用地使用权出让预申请须知》中规定期满后“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”。•引发无偿收回、循环批租、无偿续期的热议•自1987年深圳第一块土地出让至今，不过23年•但此前的土地使用年限，各地政府规定不一•几十年中，政策风云变幻未可预期•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作招标出让文件编制发布招标公告投标申请与资格审查投标开标评标定标中标及后续工作•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式综合评标分商务标、技术标商务标：企业介绍含经济标：即报价预算技术标：施工方案多采取未署名“暗标”招标底价（标底）一般保密标底过高？标底过低？名词：招标•公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息，邀请不特定的法人或者其他组织投标。•邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制•标书密封，不允许多次报价，一次成效•打破垄断，但周期长，工作复杂•中标者可操作，不一定是最高出价人•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作拍卖出让文件编制发布拍卖公告竞拍申请与资格审查。拍卖会举办《成交确认书》签订及后续工作名词：拍卖•在指定的时间、地点、利用公开场合由政府代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。•拍卖竞买，举牌应价，成交迅速•以获取最高出让金为目的，无特殊要求•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式前期准备工作挂牌出让文件编制发布挂牌公告竞拍申请与资格审查公布挂牌信息报价挂牌截止现场竞价（截止仍2个以上竞买人）《成交确认书》签订及后续工作名词：挂牌•出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。•一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场的形成和运作。•招标•拍卖•挂牌•协议出让（三）土地使用权出让方式需用地单位提出用地申请编制协议出让方案底价确认报批协商，签订意向书公示签订出让合同并公布出让结果核发《建设用地批准书》交付土地办理土地登记名词：协议出让•曾经是最重要最常用的政府供地方式。•政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。•自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用，协议出让成为有偿供地的主要方式之一。•较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。楼面地价=土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率=2.6亿/67345/2=1930元/平房价将会是多少？2.2.3土地使用权转让土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。中小开发商与拥有土地使用权的机构进行合作开发，是一种目前常见的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。2.2.4土地合作项目立项2.3开发项目立项与报批建设项目选址许可申领《建设用地规划许可证》规划设计条件审批规划设计方案审批申领《建设工程规划许可证》申领《建设工程施工许可证》申领《商品房预售许可证》立项与报批的主要内容和程序2.4房地产开发项目招标招标组织形式招标方式招标程序准备阶段招标阶段开标定标阶段房地产开发公司自行招标委托招标机构代理招标投标公开招标邀请招标2.5办理施工许可建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》建设单位持加盖单位及法定代表人印的《建筑工程施工许可证申请表》并附加本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请发证机关在受到申请之日起十五日内做出处理建筑工程在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证2.5.1申请施工许可应具备一定的条件2.5.2施工许可证的申办程序（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致;（2）施工许可证应放在施工现场备查;（3）施工许可证不得伪造和涂改;（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向发证机关报告;（6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。2.5.2施工许可证的管理2.6项目管理阶段投资决策前期工作项目管理经营与物业管理建设施工阶段竣工验收阶段成本控制三控进度控制质量控制合同管理安全管理一协调：全面的组织协调两管自检阶段初步验收阶段正式全部验收阶段2.6租售与物业管理阶段（1）房地产营销一般居住物业应以出售为主写字楼和商业用房以大宗出租为主酒店或酒楼一般采用自我经营方式（2）物业服务保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施保证物业的使用寿命及价值对业主提供专项及特约服务，并进行物业的经营2.6租售与物业管理阶段（1）房地产营销一般居住物业应以出售为主写字楼和商业用房以大宗出租为主酒店或酒楼一般采用自我经营方式（2）物业服务保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施保证物业的使用寿命及价值对业主提供专项及特约服务，并进行物业的经营投资决策前期工作项目管理租售与物业管理