房地产开发流程与政府管理

第二章房地产开发流程与政府管理第一节房地产项目开发程序房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产开发的概念房地产组合资源的内容这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等多方面。开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说包括以下8个步骤。一、房地产项目的开发程序寻找投资机会初步可行性研究详细可行性研究土地使用权的谈判规划设计与方案报批签署合作协议施工建设与竣工验收市场营销与物业管理房地产开发程序说明：房地产开发的程序划分并不是一成不变的，在某些情况下各程序可能要交替进行。比如，如果开发项目在建设或建设中就预售或预租给职业投资者或使用的话，则市场营销工作就会在第7个或第8个程序之前进行。目前国内的开发商都是以预售的形式提前开始收回投资，降低经营风险。1.投资机会选择在这一阶段，开发商凭经验和对未来的预测做粗略的初步判断，对于一些明显无市场需要、无开发价值的项目予以筛除，对于其余项目则保持与土地供应商进一步接触的机会。2.初步可行性研究大型投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之间，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。3.土地使用权取得土地使用权有偿出让：是指政府将国家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和土地使用金后，供土地使用权受让人开发经营。土地使用权出让可以采取下列方式：（一）招标；（二）拍卖；（三）协议；3.规划设计与方案报批规划设计是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。进行规划设计应遵循以下原则：应符合城市总体规划确定的开发地点使用性质与建设规模；应符合种植性详细规划确定的该地点建筑容积率、建筑高度、人口密度等要求；应符合国家和本地区颁布的公建配套定额指标；应考虑用户对环境及单体设计的要求；开发商在规划指标上动手脚的案例一个房产项目竟被447个业主告上法院,索赔达5000万元。这是浙江省商品房买卖纠纷官司中，迄今原告人数最多、索赔额最高的一起。16日，宁波市中级人民法院对宁波华泰星城业主诉宁波华泰股份有限公司(下称“宁波华泰”)商品房销售侵权案作出一审判决，全体华泰星城业主获赔475万余元。华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月，宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为：总建筑面积11.195万平方米，小区容积率1.4，建筑密度29%，绿化率33%。但交付使用后，华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。在庭审中，双方争论的焦点集中在“总建筑面积和容积率变更”及“绿地和房产没有墙根、护坡，虚假植绿”问题。原告律师认为，华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,“绿地面积也不够，根据鄞州区建设局出具的《绿化建设项目竣工验收意见单》，小区绿地面积实际为25150平方米，绿地率实际为31.3%。”思考：为什么开发商要降低容积率和绿化率？案例二：错层阳台的奥秘开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（用地、规划许可、其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）4.签署有关合作协议开发商完成了各方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同等。5.施工建设与竣工验收施工建设是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时间点上来的施工生产活动。项目的竣工验收是全面考核建设成果的最终环节。由开发商组织设计部门、规划单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验收标准的工程予以验收。6.市场营销与物业管理开发一个项目的最终目的计算通过房屋的租售使房屋的使用价值得到实现。开发商的营销手段是否有效，是保证资金快速收回，取得利润的重要保证。物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过对建筑物的维修与保养，机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。第二节政府对房地产开发的管理2．1政府的土地管理1．土地供应计划上的管理无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。2．土地使用过程中的管理1）对划拨土地的管理土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。政府对划拨土地的管理体现在以下几点：（1）划拨土地使用权的范围（2）对划拨土地的管理2）对出让土地的管理土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。3．2政府对房地产开发的管理3）对闲置土地的管理经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。（1）闲置土地的范围（2）闲置土地的处置方式（3）征收土地闲置费06年的谋篇报道——地价将要提高新华社北京9月10日电随着《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的发布，中国土地调控新政正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。受此影响，中国土地价格预计将提高近50％。国土资源部部长孙文盛表示：“地价的变动幅度是可以承受的。”近年来，随着城镇化、工业化的加速发展，中国人均耕地已减少到1．4亩，还不到世界平均水平的40％。为了保障粮食安全，中国实行了“最严格的土地管理制度”，再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用，土地市场供求关系日趋紧张，价格不断攀升。国土资源部部长孙文盛日前通过新华社发表署名文章表示，这次土地调控新政，又“将在一定程度上影响地价的构成和水平”。据孙文盛介绍，当前中国地价主要由三个部分构成：一是取得成本，这包括给予被征地农民的征地补偿安置费，以及给予城镇居民的拆迁费用；二是开发成本；三是政府收益，包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费，以及政府以出让金形式获得的土地纯收益。1000元的拍卖成本，另外有3%，即30元要作为契税上缴政府。如果该低价为3000元，就有90元上缴政府。例如海天城低价成本约1200元，09年海天城边上的保利地块拍卖成本为7000元。04年的海天城的房价约4500元,09年下半年的房价海天城的房价上涨到13000元。转让过程中政府又可以收到营业税、土地增值税等等。。2003年全国房地产税收才940亿元；2004年就高达1369.6亿元；2005年，虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍增长了31%，达到1798亿元；而仅2006年的上半年，全国房地产行业的税收就有1209亿元。房地产税收占全国税收总额的比重也从2003年的4.66%增加到2006年上半年的6.25%。3．2政府对房地产开发的管理3．2．2政府在房地产开发中的规划管理城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。3．2政府对房地产开发的管理1．政府在土地使用权出让过程中的规划管理在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。3．2政府对房地产开发的管理2．政府在房地产开发过程中的规划管理具体来说，政府在房地产开发过程中的规划管理内容主要体现在：开发项目的选址、定点审批；核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。3．2政府对房地产开发的管理2．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标1）居住区开发项目技术经济指标（1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。3．2政府对房地产开发的管理（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。3．2政府对房地产开发的管理（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。3．2政府对房地产开发的管理（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。3．2政府对房地产开发的管理2）非居住区开发项目技术经济指标非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。3．2政府对房地产开发的管理（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。3．2政府对房地产开发的管理（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。3．2政府对房地产开发的管理（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。3．2政府对房地产开发的管理3．2．3政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理我国的房地产市场是一个效率低下、不够完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定住房政策、地价政策、租金政策、税收政策、利率政策等。3．2政府对房地产开发的管理3．2．4政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：1．资质审查2．产权登记3．建立房地产价格评估制度4．交易程序的规范化3．2政府对房地产开发的管理3．2．5政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，着眼于建立市场运行规则