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济南世联怡高物业顾问有限公司房地产开发流程及经济测算世联怡高顾问事业部2本门课程的目的了解房地产项目开发决策和流程环节掌握经济测算方法，及其在报告中的运用3我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用关于开发流程：什么时间干什么事？什么事情谁来办？怎么办最好？环节容易出什么问题？流程对开发商的影响是什么？关于经济评价：包含哪些内容和指标？评价用在什么地方？如何进行？4课题一：开发决策和流程环节5房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！6土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？市场未来预期；项目或区域发展预期；规划条件的市场实现及经济实现；开发商企业发展战略和机会成本；竞争对手的情况分析。政府出让土地的方式拍卖、招标、协议7土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理现有的土地政策的问题单一的供应主体导致的信息不对称；政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失；价高者得的土地分配制度。土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致战略型高价——潍坊坊茨地块；（不在土地本身）转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低）资金密集型无地企业——资金雄厚，缺少资源；（恶狼扑食型）非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）8土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理主要决策问题（钱、地、人）：决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门9土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发商决策常见的问题是什么？举例说明：关于项目方向，几种死法？想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品，比如商业问题、容积率问题、产品形态问题；逞能能死的，不要和地价、政府、专业公司过不去；商业就是商业不要牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。10土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理包含的主要设计阶段：地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月景观设计：景观环境设计，2—3个月样板房及会所设计：营销环境设计，1个月最优化的设计阶段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计11土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科开工许可证预售许可证放线管理12土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识：工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等项目施工周期（平均进度、不考虑冰冻期）：多层及低密度：9—12个月小高层：1年半高层建筑：2年到两年半施工组织次序：基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收13土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理工程建设的相关知识2：影响工程造价的主要因素：建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞（小）框架＞砖混外立面材质及设备等级：是否玻璃幕、外立面选材标准施工取费等级：在施工定额的基础上加减地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本场地条件：是否平整、是否山地抗震等级：6级、7级、8级节能要求：是否满足节能规范景观环境造价14土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售物业管理以经济测算为目的，推广销售阶段应考虑的问题：根据地块本身特点、市场现状及未来发展，结合开发商目标、企业现状以及项目运作经验，确定1、各物业的推售顺序、时间以及消化速度2、各产品、各阶段销售价格15课题二：经济评价的应用包含哪些内容和指标？如何进行？（基本结构）评价用在什么地方？16内容构成项目总投资项目经营收入税金即项目总成本及费用，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施建设费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费。经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。其中前期策划项目的经营收入主要指销售收入，极少涉及出租和自营收入。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：经营税金及附加、土地增值税、企业所得税，等。17项目经济评价的指标体系——对项目盈利能力和风险的模拟和分析盈利评价指标：利润（净利润和税后利润）利润率（成本利润率、自有资金回报率）财务净现值投入评价指标：投资峰值资金缺口评价体系：现金流分析负债（资金来源）分析不确定性分析项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目经济评价的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。评价指标18项目经济评价的基本结构——指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析不确定性分析模拟开发进程财务评价19项目经济效益评价的步骤——目前报告常用逻辑确定项目技术经济指标项目开发周期安排对项目总投资估算销售收入与经营税金估算盈利情况分析不确定与敏感性分析20物业配比模拟的两种方法经验值法确定容积率，根据经验安排物业配比缺点：配比的落地性不强，很难反映社区形态配比反算法通过容积率和产品配比反算优点：较准确反映配比变化对方案的影响，对方案的落地性比较有把握；缺点：过程比较复杂，对经验要求比较高2122总投资估算注：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，以贷款利息为主；静态测算一般按项目开发成本的5.5%估算；具体取值根据不同企业资金情况有所不同，建议与开发商确认后使用。各期财务费用=上期期末贷款额×期间利率（或机会成本）+当期贷款额×期间利率（或机会成本）÷223收入、利润及税金估算24其他指标财务净现值（FNPV）投资回收期投资回收期＝（累计净现金流量开始出现正值期数－1）＋（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量）财务净现值，是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和，是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。式中：CI——现金流入量；CO——现金流出量；(CI－CO)t——第t期的净现金流量;n——开发经营期。——折现率25不确定性分析盈亏平衡分析又称保本点分析，即分析利润为零时项目所处的状态。最低售价和最低销售量是房地产项目重要的不确定性因素。分为：价格保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析敏感性分析又称灵敏度分析，是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素反映单种不确定因素对项目效益的影响一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性26评价用在什么地方？测算的作用通过以上各个项目内容测算，在知晓地价及各项收费的情况下，可以测算项目的收益率，从而分析项目可行性或选择最优方案；也可以通过企业预想收益率来反推土地出让价。项目可行性研究反推地价，确定拿地成本规划方案比较、选择预估项目收益情况27案例1昌乐某项目——反推地价2临沂某项目——利润估算3济南某项目——可行性分析28经济评价的常见误区追求精确地说明问题：实际上，就是在施工图设计阶段后的工程概预算，都存在10%左右的误差，而项目前期的经济评价误差范围更大。提交“大而全”的单方案经济评价不但浪费大量的时间并且缺乏参考意义。取值随意，缺乏说服力：测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。基本假设缺乏弹性：经济评价是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。29如何成文优秀的经济评价报告——步骤1：明确基本假设，取得共识基本假设的合理性比计算过程更加重要步骤2：提出和决策相关的核心问题切中决策的要害步骤3：结合市场分析评判方案要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化步骤4：给出指导发展或规划的“方向性建议”从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目30给大家的建议——如何成为经济评价高手积累自己的成本数据建立外部专家库理解开发流程、工程进程和各种条件对成本的影响具体问题具体分析，累积分析模型和分析技巧31补充：价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理一般采用市场比较法估价