房地产开发流程及节点控制

2019/9/11房地产开发流程及节点控制主讲人：qiuhong太原房产网引言索克置业从成立之初到现在，从寻找项目到目前两个项目已全部展开，直至土地储备、新项目合同的签订——让我们看到了一个又一个希望，并由此可预见公司辉煌的前景，然，要实现我们索克公司既定的战略目标，创“百年老店”，还需要我们全体索克人共同努力！战术战略、规章制度如果不去一步一步实施，那么，它就仅仅是一个存在，且是一个没有生命力的存在。为了让我们的战略目标生动活泼，首先需要的是所有索克人对全面系统的专业技术知识的熟练掌握。让我们从今天的学习开始，一步一步一步走近我们的理想！2019/9/13一、投资决策阶段1.土地（用地、土地证的取得）2.市场调研3.方案设计4.初步设计2019/9/14投资决策阶段释义1.土地寻找、选择、分析、判断物业类型，决策2019/9/15第一讲土地的取得及操作方法1、宏观调控对土地取得的影响8·3112·1国八条5·1112号文2、土地的几种性质及土地使用年限2019/9/16a.协议出让b.招、拍、挂c.经济适用房用地d.“城中村”改造3、郑州房地产企业获取土地的几种模式及方法2019/9/174、“100”为界2019/9/185、土地价值的评判物业类型位置性质周边配套规则程度临路状况周边可利用环境（资源）地上建筑物情况安置与补偿、拆迁区域发展潜力2019/9/192.市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行充分论证；市场核心内容：①需求；②购买力；③容量；④供给（竞争对手）⑤产品构思（差异化）2019/9/1103.方案设计包括规划和单体两方面设计（期间应注意以下几个方面）①方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目；指标；方案沟通；单体沟通量。②给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。注意：在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在该阶段使其设计出有价值的东西，否则重新设计时间上来不及。③方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。④如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清晰，把握定位进行取舍。⑤测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结）方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。2019/9/1114.初步设计，是决定性的设计，应充分重视规划与户型。所有需设计内容必须逐项得到确认，千万不要欠帐，即使有些内容暂时无法确定，也一定要安排专人专盯，抓紧定下来。2019/9/112二、实施决策阶段施工设计工程计划招投标建设工程施工论证施工设计阶段为2－3个月。如果方案设计与施工设计是两家公司，注意两家互动与沟通，注意各环节的交接棒工作，因为此节容易出现问题。2019/9/113具体问题项目部（参与前期人员）与工程人员的交接棒问题；两家设计院之间的交接棒问题（容易漏项，成本增加）注意给施工设计充分的时间；注意施工设计单位的选择（“人”的问题）开发商对接人对结构方面专业知识理解的深度和应用能力；2019/9/114前期人员分工决策者：组织与协调、资金运作、平衡与取舍职业经理人：组织方式、逻辑关系；下一流程的核心关系、技巧；把控能力、方法论、设计过程专业机构：创造与创意；市场判断与分析；目标客户群体的定位2019/9/115第二讲评价楼盘的基本原则1、规划设计条件中的几个名词容积率覆盖率绿化率建筑密度人口密度泊车位楼面地价进深楼间距控制高度退红线距离基地面积、套内面积、建筑面积2019/9/1162、评价楼盘规划的基本原则均好性是否达到当地目前同类产品的标准是否实现利润最大化是否与目标客户的真实需求相吻合2019/9/1173、评价单体户型优劣的基本原则采光情况通风室外景观效果面积利用率室内净高细部处理（阳台位置、厨卫位置等）功能2019/9/1184、规划与单体之间的平衡点分析2019/9/1195、产品定位与规划单体设计（包括景观）北京星河湾（景观设计）广州星河湾（景观设计）鑫苑·都市领地（大容积率）北京诚品建筑（围合）三林一名嘉苑深圳金域蓝湾（大容积率、规划手法）星河国际（大容积率下的围合）万科（创新与造景）细部处理天津泰达城方案茵悦之声2019/9/120三、项目实施阶段营销队伍及方案确定工程管理营销推广预售2019/9/121第三讲营销策划一个好的营销策划方案应具备哪些步骤？2019/9/1221、房地产市场营销市场营销：在适当的时间、适当的地点，以适当的价格、适当的信息、沟通和促销手段向适当的买家提供适当的产品和服务。房地产的特性，决定其市场营销比一般商品更需注重销售的前期和后期。2019/9/1232、营销认识的提升市场竞争环境的变化营销的“技”与“道”“技”：技术、技巧，强调经验与积累，熟练程度；特性——快、准、狠“道”：行事的方向和方法，强调悟性；学习与提升，“见树更要见森林”2019/9/1243、现代营销及核心从产品、生产导向市场、顾客从4P（产品、价格、通路、促销）4C（消费者的需求、获取满足成本、购买的方便性与沟通）单一营销整合专业营销关键：高、准、广、深、细、变、专2019/9/125销售技巧详细告诉制造压力（促销、优惠）培养感情（让客户关注你）（方法：送票、音乐会、渗透信息、酒会等）竞争力心理战术2019/9/126写字楼销售原则舍得付出代价，让不愿进来的公司进来敢于抬高门槛，让想进来的公司付出代价进来判断方式：需400－600平方米写字楼的公司，规模在40－50人，经营当在7年以上。依此类推。形象—地段形象—客户形象—楼的形象（个性）环境—强电交通及停车2019/9/127写字楼的需求量：北京（50－55万平／年）、广州（20－30万／年）、郑州（10－12万平方／年）？思考题：2006年底，当金融业完全放开时，对郑州写字楼市场需求会有多大影响？生态文化型是今后写字楼发展的方向2019/9/128四、验收结算阶段工程收尾竣工验收工程结算2019/9/129移交物业五、交付管理阶段交付物业售后服务2019/9/130第四讲新型材料的应用节能（告别空调、暖气时代）微软总裁比尔·盖茨指出：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人才能在房地产行业生存下去。1、北京锋尚国际（告别暖气时代）运用了：高舒适度低能耗的外墙保温系统混凝土制冷采暖系统（天棚辐射）新风系统外窗外遮阳系统屋面保温系统完全体现出了绿色建筑理念、高舒适度、低能耗杭州金都集团2019/9/131人居科技的运用1、可再生能源地源、水源、热泵太阳能应用2、智能住宅指纹锁智能电工产品智能监控系统自动坐便器2019/9/1323、节能住宅铝合金外遮阳卷帘中空玻璃百叶窗吸音材料墙面保温外墙保温隔热泡沫玻璃通风节能屋面及高分子防水卷材4、绿色环保景观水处理景观电梯、绿色电梯热泵电热采暖、防冻（热辐射原理）垃圾处理系统2019/9/133成本控制1、房地产开发企业成本构成2019/9/1342、开发成本的管理与控制成本核算销售成本额＝开发产品成本总额＊（已实现销售收入／预计全部销售收入）成本预测成本控制成本分析揭示成本管理中存在的问题总结成本管理中成功的经验评价企业开发成本、管理水平为企业管理者决策提供信息2019/9/1353、开发成本控制开发成本的形态（固定成本、变动成本）成本控制基础（控制路线图）确定目标价格改进设计／生产目标成本2019/9/1364、标准成本法与成本控制目标成本法的精髓：通过产品的定价迫使成本下降必须将价格降低到可以大大扩展销售的地步，据此确定目标价格这个几乎强制的低价，使员工积极性调动起来达到目的成本控制的目的就是保证企业利润最大化金额销售收入总成本保本点固定成本0开发量盈利区2019/9/137第五讲工程招投标及项目管理2019/9/138第六讲税务筹划及融资财务风险规避①必须提供真实的财务资料；1、招标风险规避②必须对承包单位的基本情况作进一步的资格审查③所有招标项目都应由投标人提交投标保证金2、合同风险规避不应签订没有标的价格（履行时间、履行地点）的合同金额与支付条件、核算方式、支付时间必须由财务人员审核合同变更审查：由合同预算部提出，经财务部、工程部、工程设计、监理论证通过后，由项目负责人审批2019/9/1393、资金风险规避提供经财务部门认可有效的保函或担保证明交付的工程款必须达到合同约定的帐户加强对工程预付款、质量保证金和履约保证金的风险控制退覆履约保证金时要核对往来帐目办理工程结算前，应当委托工程造价咨询单位对承包商报出的工程结算单进行审计，审计前一般要保留工程结算金额的10％－20％，以免冒支。2019/9/140纳税筹划纳税遵从：指纳税人在发生各种交易事项的纳税申报以及与纳税申报相关事项的总称。纳税筹划：指纳税人在发生各种经济交易事项之前的纳税准备以及与纳税准备相关的一系列的总称。问：纳税筹划应由谁来做？财务人员是纳税遵从、企业负责人（管理者）应是纳税筹划者。2019/9/141基本特点1、合法性：不仅符合税法的规定，还应符合政府政策的导向。2、超前性：指经营者或投资者在从事经营活动或投资活动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和安排。3、目的性：指纳税人要同时达到减轻税收负担和实现涉税零风险两个目的，追求税收利益最大化。4、专业性2019/9/142物业管理2019/9/143课程结束谢谢大家！