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广浩地产房地产开发流程简介培训大纲房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发流程房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。品牌房地产开发需整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式Step4租售阶段Step2前期工作Step3工程建设Step1投资机会选择与决策分析房地产开发流程Step4租售阶段Step2前期工作Step3工程建设Step1投资机会选择与决策分析意向地块的确定进行项目资源评估可行性方案研究Step1Step2Step3根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块意向地块的确定进行项目资源评估在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。进行项目资源评估中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制可行性方案研究分析Step4租售阶段Step2前期工作Step3工程建设Step1投资机会选择与决策分析前期工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。国土房管局规划局消防局民政局发改局住建局(含人防办)水利局环保局…审批部门：前期工作内容办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证土地使用权可以通过招标、拍卖、协议三种方式拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证开发项目立项登记编制项目建议书申报项目建议书审批项目建议书（代可行性研究报告）取得立项批复项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面：需要调查项目所在区域的市场状况二是产品层面：需要调查项目所在区域的产品构成情况具体而言，又有四个环节的工作需要开展。项目深度市场调查了解地块所在区域的市场状况研究宏观市场现状及其趋势地块所在区域产品设计调查消费市场的研究和目标客户的定位项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要是项目SWOT分析和项目竞争力分析在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位，确定项目概念草案。在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要策划部门、设计单位之间互相配合，最后由策划部门出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计项目的规划报建规划报建单体报建建筑方案审批取得核发核定的建筑方案总平面图办理建设工程规划许可证取得《建设工程规划许可证》正、副本盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书办理施工许可证取得《建设工程施工许可证》项目的施工报建施工图的审查承包商、监理公司的资质审查发包商提供必要的资金保证住建局对建设工程的监督质量监督安全监督（覆盖整个施工阶段）提供公共配套设施的单位：供电公司供水公司燃气公司电信公司…前期的其他工作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。Step4租售阶段Step2前期工作Step3工程建设Step1投资机会选择与决策分析发包的业务及对应的承包单位建筑设计公司、勘探公司、审图公司、测量公司、土建总包商、分包商，配套工程承建商、园林绿化、市政道路工程公司、消防、人防、防雷、电梯工程承建商、装修公司、监理公司、销售公司…开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。工程建设施工配套工程施工规划、消防、防雷工程、人防工程、环保、绿化、卫生防疫、电梯、市政基础设施等验收，办理工程质量书，勘测院实测竣工图，房管局实测建筑面积办理建设工程竣工验收备案城建档案馆竣工资料进馆并出具意见书确权质量监督施工流程等的规范监督进场材料的检验质量审查隐蔽工程的审查…安全监督施工现场的安全设施机械设施安装、操作的规范化施工人员的保护措施…甲方对建设工程的控制成本目标控制进度目标控制质量目标控制风险目标控制Step4租售阶段Step2前期工作Step3建设阶段Step1投资机会选择与决策分析项目营销策划按揭贷款银行的确定办理《商品房预(销)售许可证》及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》居住小区的物业接管综合验收楼宇交付入住手续产权初始登记及产权证办理签署物业管理委托合同前期物业管理单位招投标及经营资质审批项目营销策划针对营销工作的市场调查目标客户深度定位项目的入市时机及开盘销售排期项目营销定位项目整合营销策略项目价格体系的制定项目的广告推广策略营销执行项目的活动推广策略项目的媒体运用策略项目营销总体思路销售节奏的控制分阶段销售计划与策略分阶段推广策略整合营销策略广告的跟进和监控销售执行与工程进度配合营销组织管理制定销售队伍的组建与培训营销执行开盘执行方案与准备办理商品房预(销)售许可证取得《商品房预(销)售许可证》办理产权初始登记(大产权)售后服务物业管理狭义的物业管理:指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理:应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。谢谢大家!