房地产开发基本流程简介房地产开发基本流程简介房地产开发基本流程简介房地产开发基本流程简介杨杨杨杨丽丽丽丽敏敏敏敏2009年年年年7月月月月FutureLand一个风口浪尖的行业一个风口浪尖的行业一个风口浪尖的行业一个风口浪尖的行业,,,,一个快速成长的企业一个快速成长的企业一个快速成长的企业一个快速成长的企业!!!!欢迎加入新城这个大家庭欢迎加入新城这个大家庭欢迎加入新城这个大家庭欢迎加入新城这个大家庭!!!!欢迎加入新城这个大家庭欢迎加入新城这个大家庭欢迎加入新城这个大家庭欢迎加入新城这个大家庭!!!!有你们的加入有你们的加入有你们的加入有你们的加入,,,,新城将更加优秀新城将更加优秀新城将更加优秀新城将更加优秀!!!!FutureLand本次讲课掌握的几个重点本次讲课掌握的几个重点本次讲课掌握的几个重点本次讲课掌握的几个重点•房地产产品及开发类型•房地产开发主要流程(五个阶段)•项目开发的关键节点•五证及获取的主要前提条件•市场营销的主要工作(定位、营销策略)•产品设计的关键要素(土地资源分配、法规、容积率、成本优化)•产品设计的关键要素(土地资源分配、法规、容积率、成本优化)•工程管理的核心(进度、成本、质量、安全)•客户服务与品牌价值FutureLand提纲提纲提纲提纲•房地产开发概述房地产开发概述房地产开发概述房地产开发概述•房地产开发基本流程房地产开发基本流程房地产开发基本流程房地产开发基本流程•房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍•房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍•给新同事的几点建议给新同事的几点建议给新同事的几点建议给新同事的几点建议FutureLand什么是房地产什么是房地产什么是房地产什么是房地产????FutureLand建筑空间建筑空间建筑空间建筑空间+土地土地土地土地+产权产权产权产权房地产是房产和地产的总称房地产是房产和地产的总称房地产是房产和地产的总称房地产是房产和地产的总称,,,,是指土地是指土地是指土地是指土地及依附于土地的建筑物及依附于土地的建筑物及依附于土地的建筑物及依附于土地的建筑物、、、、附着物附着物附着物附着物。。。。FutureLand房地产属性房地产属性房地产属性房地产属性土地性质土地性质土地性质土地性质住宅(70年)、商业(40年)、办公\商住(50年)住宅(70年)、商业(40年)、办公\商住(50年)建筑空间形态建筑空间形态建筑空间形态建筑空间形态产权归属产权归属产权归属产权归属FutureLand房地产的特性房地产的特性房地产的特性房地产的特性::::位置固定位置固定位置固定位置固定—不动产保值增值保值增值保值增值保值增值—消费品与投资品FutureLand为什么可以保值增值为什么可以保值增值为什么可以保值增值为什么可以保值增值????区位改良区位改良区位改良区位改良(“房地产价值在于其位置”、“地段、地段、地段”)正外部性正外部性正外部性正外部性(周边环境与市政设施)正外部性正外部性正外部性正外部性(周边环境与市政设施)消费品消费品消费品消费品,,,,也是投资品也是投资品也是投资品也是投资品(房屋在折耗的同时,区位在改变,土地在升值)FutureLand什么是房地产开发什么是房地产开发什么是房地产开发什么是房地产开发????FutureLand土地土地土地土地房地产房地产房地产房地产房地产开发是创造性满足客户需求的过程房地产开发是创造性满足客户需求的过程房地产开发是创造性满足客户需求的过程房地产开发是创造性满足客户需求的过程关键在于过程增值关键在于过程增值关键在于过程增值关键在于过程增值,,,,通过市场实现其价值通过市场实现其价值通过市场实现其价值通过市场实现其价值FutureLand开发商使命开发商使命开发商使命开发商使命----资源整合资源整合资源整合资源整合策划、代理公司政府相关管理部门政府相关管理部门政府相关管理部门政府相关管理部门购买客户购买客户购买客户购买客户工程监理公司规划、设计单位开发商策划、代理公司政府相关管理部门政府相关管理部门政府相关管理部门政府相关管理部门媒体发布机构建设施工单位银行/金融机构材料供应商物业管理公司FutureLand房地产开发的特点房地产开发的特点房地产开发的特点房地产开发的特点独特性独特性独特性独特性::::不可复制不可复制不可复制不可复制,,,,地理位置地理位置地理位置地理位置、、、、市场环境市场环境市场环境市场环境、、、、尺寸尺寸尺寸尺寸。。。。复杂性复杂性复杂性复杂性::::过程复杂过程复杂过程复杂过程复杂,,,,队伍繁多队伍繁多队伍繁多队伍繁多,政府管理部门多政府管理部门多政府管理部门多政府管理部门多。。。。周期长周期长周期长周期长::::短则短则短则短则1~2年年年年,,,,大型项目长达大型项目长达大型项目长达大型项目长达5~8年年年年。。。。专业性专业性专业性专业性::::设计设计设计设计、、、、施工管理施工管理施工管理施工管理、、、、营销等由专业人员完成营销等由专业人员完成营销等由专业人员完成营销等由专业人员完成。。。。资金大资金大资金大资金大::::自有资金自有资金自有资金自有资金35%,少则几千万少则几千万少则几千万少则几千万,,,,多则数亿元多则数亿元多则数亿元多则数亿元。。。。风险大风险大风险大风险大::::开发周期长开发周期长开发周期长开发周期长,,,,未知因素变化大未知因素变化大未知因素变化大未知因素变化大,,,,风险较大风险较大风险较大风险较大。。。。FutureLand提纲提纲提纲提纲•房地产开发概述房地产开发概述房地产开发概述房地产开发概述•房地产开发基本流程房地产开发基本流程房地产开发基本流程房地产开发基本流程•房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍•房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍房地产开发五阶段要点介绍•给新同事的几点建议给新同事的几点建议给新同事的几点建议给新同事的几点建议FutureLand房地产项目开发基本流程房地产项目开发基本流程房地产项目开发基本流程房地产项目开发基本流程产品实现过程产品实现过程产品实现过程产品实现过程项目策项目策项目策项目策划划划划建筑设建筑设建筑设建筑设计计计计采购管采购管采购管采购管理理理理工程管工程管工程管工程管理理理理销售管销售管销售管销售管理理理理售后服售后服售后服售后服务务务务物业管物业管物业管物业管理理理理土地获土地获土地获土地获取取取取投资策划投资策划投资策划投资策划前期策划前期策划前期策划前期策划,,,,可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究项目策划项目策划项目策划项目策划,,,,产品实现产品实现产品实现产品实现价值实现价值实现价值实现价值实现,,,,增值服务增值服务增值服务增值服务FutureLand房地产项目开发五个阶段房地产项目开发五个阶段房地产项目开发五个阶段房地产项目开发五个阶段价值最大化价值最大化价值最大化价值最大化第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段第二第二第二第二/三阶段三阶段三阶段三阶段第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段第五阶段第五阶段第五阶段第五阶段项目策划项目策划项目策划项目策划设计设计设计设计/施工施工施工施工销售推广销售推广销售推广销售推广物业管理物业管理物业管理物业管理价值分析价值分析价值分析价值分析价值创造价值创造价值创造价值创造价值实现价值实现价值实现价值实现价值增值价值增值价值增值价值增值FutureLand房地产项目开发几个关键节点房地产项目开发几个关键节点房地产项目开发几个关键节点房地产项目开发几个关键节点•拿地拿地拿地拿地::::至关重要的一步至关重要的一步至关重要的一步至关重要的一步•定位定位定位定位::::反复的论证反复的论证反复的论证反复的论证,,,,决定项目未来总体的成败决定项目未来总体的成败决定项目未来总体的成败决定项目未来总体的成败。。。。•开工开工开工开工::::项目实施项目实施项目实施项目实施,,,,意味着资金投入与风险开始意味着资金投入与风险开始意味着资金投入与风险开始意味着资金投入与风险开始。。。。•开工开工开工开工::::项目实施项目实施项目实施项目实施,,,,意味着资金投入与风险开始意味着资金投入与风险开始意味着资金投入与风险开始意味着资金投入与风险开始。。。。•开盘开盘开盘开盘::::接受市场最终检验接受市场最终检验接受市场最终检验接受市场最终检验,,,,项目成功项目成功项目成功项目成功====销售顺利销售顺利销售顺利销售顺利。。。。•竣工竣工竣工竣工::::客户梦想成为现实客户梦想成为现实客户梦想成为现实客户梦想成为现实::::遗憾遗憾遗憾遗憾????欣慰欣慰欣慰欣慰????•批准批准批准批准::::””””五证五证五证五证””””获取环环相扣获取环环相扣获取环环相扣获取环环相扣,,,,工期的关键线路工期的关键线路工期的关键线路工期的关键线路。。。。FutureLand一一一一.“五证五证五证五证””””、、、、““““两书两书两书两书””””“五证五证五证五证””””::::《《《《国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证国有土地使用证》》》》《《《《建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证建设用地规划许可证》》》》《《《《建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程规划许可证》》》》《《《《建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证》》》》《《《《建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证建设工程施工许可证》》》》《《《《商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证》》》》“两书两书两书两书””””::::《《《《质量保证书质量保证书质量保证书质量保证书》》》》《《《《使用说明书使用说明书使用说明书使用说明书》》》》FutureLand《《《《国有土地国有土地国有土地国有土地使用证使用证使用证使用证》》》》FutureLand《《《《建设用地规建设用地规建设用地规建设用地规划许可证划许可证划许可证划许可证》》》》FutureLand《《《《建筑工程建筑工程建筑工程建筑工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证》》》》FutureLand《《《《建筑工程施工建筑工程施工建筑工程施工建筑工程施工许可证许可证许可证许可证》》》》FutureLand《《《《商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证商品房预售许可证》》》》FutureLand《《《《竣工验收备竣工验收备竣工验收备竣工验收备案表案表案表案表》》》》FutureLand《《《《房屋登记注册证房屋登记注册证房屋登记注册证房屋登记注册证》》》》FutureLand《《《《质量保证书质量保证书质量保证书质量保证书》》》》FutureLand《《《《使用说明书使用说明书使用说明书使用说明书》》》》FutureLand产权证书产权证书产权证书产权证书产权证书是指产权证书是指产权证书是指产权证书是指《《《《房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证》》》》和和和和《《《《土地使用权土地使用权土地使用权土地使用权证证证证》》》》。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。FutureLand《《《《房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证房屋所有权证》》》》FutureLand《《《《土地使用权证土地使用权证土地使用权证土地使用权证》》》》FutureLand项目开发管理工作流程项目开发管理工作流程项目开发管理工作流程项目开发管理工作流程前期报建前期报建前期报建前期报建技术管理技