房地产开发重要节点及流程

房地产开发重要节点及流程一、关键节点和里程碑•42个关键节点—12个里程碑•关键节点的含义：不仅具体工作过程，而且是工作结果。•42个关键节点与里程碑的关系：12个里程碑由42个关键节点组成。•1、里程碑：国土证取得•对应5个关键节点：•土地获取•取得〈建设用地规划许可证〉•策划单位的确定•项目公司成立•项目公司立项（审批制、核准制、备案制）•2、里程碑：项目定位完成：•关键节点：项目定位—规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部审核通过---营销总案完成（时间要求）•3、规划方案通过：•规划方案通过政府审批•部品材料清单及建造标准形成•目标成本编制及确定•制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）•项目现金流量分析•销售示范区设计方案（售楼部、样板区）•景观设计方案完成（与总图同步介入）•扩初设计完成•施工图完成（审图、目标成本调整）•〈建设工程规划许可证〉•招投标确定总包单位•〈施工许可证〉•三通一平•4、开工（里程碑、关键节点）•5、里程碑：项目贷款到位•关键节点：•项目贷款到位•销售示范区开放（销售中心、样板区）•物业公司确定•6、里程碑：达到预售条件•关键节点：•获得预售许可证（形象进度条件各地不同）•7、里程碑：开盘•关键节点：•正式开盘销售(蓄客、资料…)•8、里程碑：销售合同额完成50%•关键节点：•销售合同额完成50%•达成按揭放款条件（各地放款条件不同），（结顶、基础、验收）•9、里程碑：销售合同额完成75%（关键节点同）•10、里程碑：主体封顶•关键节点：•主体封顶（砼、钢筋、砌筑）•装饰材料选样、封样（面砖、花岗岩、涂料…)•景观施工图完成(市政图、专业配套单位、管线综合…..)•市政、景观单位进场•一房一验•11、里程碑：竣工验收•关键节点：•单体竣工验收•交房方案•总平内部验收•综合验收（规划验收、防雷检测、消防、备案）…•物业承接验收、移交•12、里程碑：交房•关键节点：•交房（交房率）•产权办理（时间要求）非专业人员土建基本知识一、建筑的分类二、建筑的组成三、如何看懂施工图四、施工的程序和流水五、施工的要点六、施工的材料七、建筑的专业术语•一、建筑的分类•按用途分：住宅、办公、酒店、公建……•按结构形式分：砖混、钢结构、木结构、网架、膜、框架、框剪、筒体……•按高度分:多层、小高层、高层、超高层……(低层、多层、中高层、高层）•按住宅类型分：别墅（VILLA）、排屋（TOWNHOUSE）、单元式住宅…..二、建筑的组成：1、基础：条型基础、筏板基础、箱型基础…桩的作用是地基处理，沉管灌注桩、预应力管桩（锤击、静压）、钻孔灌注桩2、独立地下室与利用基础空间的地下室。•3、地上主体结构：混凝土结构（剪力墙）、围护结构、….•4、内外粉刷、外墙装饰面、保温•5、楼地面（屋面防水）•6、水电安装•二、如何看懂施工图：•1、各类图纸：概念设计文本、规划方案设计文本、初步设计文本、施工图、配套工程图、管线综合图….•2、平面图、立面图、剖面图、效果图（透视图）•3、建筑总说明、结构总说明、建施--、结施---水施---电施四、施工的程序和流水•1、基本程序：基础---屋顶•2、结构程序：受力部位（钢筋混凝土）----围护（墙）----粉刷（内外）•3、流水：作业面的问题，人员问题即五大因素：人、机、法、料、环，穿插施工。•4、流水与进度计划的关系。五、施工的要点•1、钢筋混凝土：级配（水灰比）、强度、养护、配筋率•裂缝产生的原因：材料、温度、水灰比、钢筋含量、养护、拆模时间…•2、砌筑：砖的龄期、灰缝饱满度、抗裂措施…•3、粉刷：底糙•4、外墙粘贴：勾缝、防水、界面剂•5、屋面防水、厨卫防水、地下室防水六、施工材料•砼：（水泥、石子、砂、水）•钢筋：一级钢、二级钢、三级钢•水泥：•模板：•砂：细砂、中粗砂、（海砂）、（轧砂）•…..七、建筑专业术语•1、容积率：各类建筑的建筑面积与用地面积之比。（地上、高度、计算口径）•2、建筑密度：各类建筑基底总面积与居住区用地的比率。•3、绿地率：用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（公共绿地、道路绿地、宅旁绿地，不应包括屋顶等人工绿地）•住宅日照标准：大寒日一小时•保温系统：自保温、外墙外（内）保温、断桥隔热、中空玻璃、•石材干挂、湿贴•半刚性路面、基坑围护、台班、•定额含量、机械费、人工费•补差：人工补差、量差、价差…谢谢！