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房房地地产产操操作作流流程程专专题题做一个房地产项目应具有市场战略眼光，树立全局观念，重视长远利益，由于房地产商品的保值增值性，其开发不能只注重眼前利益，而要加强市场调查分析和科学预测，选择既符合现实需求又具有增值潜力的物业。本专题共三篇，分别是房地产开发流程、项目开发阶段的策划、房地产营销流程。本专题详细介绍房地产开发的基本程序，对于项目的策划和后期销售的内容在其他篇章另有详细说明。房房地地产产开开发发流流程程第第一一章章房房地地产产立立项项和和报报批批一、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。二、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。三、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。四、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。五、在审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化等。六六、、领领取取建建设设工工程程规规划划许许可可证证后后，，将将准准备备实实施施的的单单体体建建筑筑的的施施工工图图纸纸送送建建设设局局技技术术处处和和建建筑筑工工程程施施工工图图审审查查中中心心审审查查。。审审查查通通过过后后领领取取建建筑筑工工程程施施工工图图审审核核批批准准书书。。七七、、如如果果投投资资方方（（项项目目控控股股方方））是是国国有有资资产产，，建建筑筑工工程程必必须须通通过过当当地地招招投投标标办办公公室室进进行行公公开开招招投投标标，，对对中中标标的的施施工工单单位位发发中中标标通通知知书书。。八八、、凭凭建建筑筑工工程程施施工工图图审审核核批批准准书书和和施施工工单单位位中中标标通通知知书书到到建建设设局局建建管管处处申申领领建建设设工工程程施施工工许许可可证证。。九九、、凭凭建建设设工工程程施施工工许许可可证证，，和和商商品品房房核核价价的的有有关关资资料料送送当当地地物物价价部部门门进进行行商商品品房房预预售售核核价价。。十十、、凭凭建建设设工工程程施施工工许许可可证证和和预预售售批批准准文文件件到到当当地地建建设设局局开开发发办办（（或或者者是是房房管管局局房房地地产产市市场场处处））领领取取商商品品房房预预销销售售许许可可证证。。第二章工程项目概论及操作程序●项目规划申报的步骤●具体手续●建设工程规划●建设项目选址●建设用地规划第第三三章章取取得得土土地地使使用用权权本章详细介绍办理各种房地产开发手续的基本程序，增强审批工作的透明度，为开发商更好地服务。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关规定，凡在我市进行商业、旅游、娱乐和商品住宅、写字楼等经营性房地产开发的项目，都应到市土地管理局办理土地出让审批手续。在土地出让方式上，一般采取协议出让和招标、拍卖。具体流程：一、手续11、、协协议议出出让让土土地地使使用用权权的的报报批批程程序序和和必必备备文文件件持持下下列列文文件件到到市市土土地地局局申申报报审审批批：：aa、、用用地地单单位位提提出出书书面面申申请请；；bb、、规规划划部部门门签签发发的的《《建建设设用用地地规规划划证证》》；；cc、、计计划划部部门门下下达达的的基基建建计计划划；；dd、、工工程程项项目目用用地地平平面面布布置置图图；；ee、、《《申申请请使使用用国国有有土土地地呈呈报报表表》》；；ff、、需需提提供供的的其其它它相相关关材材料料。。2、招标或拍卖土地使用权的报批程序和必备文件:aa、、市土地管理局依据城市规划，发布招标或拍卖土地公告。bb、、投标者或竞买者报名，并支付一定数量的保证金，填写《土地竞买申请书》。cc、、投标者或竞买者在规定时间参加招标或拍卖会，进行投标或竞买。dd、、成交者与市土地管理局依据城市规划签订《土地成交确认书》。ee、、签订《土地出让合同》。二、办理基建计划和投资许可证1、建设单位主管部门申请列入年度基本建设计划的报告2、建设资金存款证明3、规划设计院出具的平面规划4、工程项目建议书、可行性报告、初步设计批复5、初步设计图纸或施工图纸6、市地名办出具的建筑物名称审核证明7、建设单位法人营业执照复印件8、房地产开发单位资质证书复印件三、办理规划设计1、委托规划2、进行审查3、领取规划四、办理环保、消防、人防、城管、财政等项审批手续a、建设项目当年计划批准文件；b、《建设工程规划许可证》附件；c、土地权属文件；d、平面规划图（经规划主管部门批准）；e、建筑施工图纸（须提前3个工作日报给消防局）。五、办理规划、报建、招标、统筹、施工许可、造价、质监、安全等项目的审批以上具体基本建设审批手续由规划建设委员会负责办理。建设单位按下列程序办理基本建设手续，并提供所需文件资料及图纸。第第四四章章工工程程招招标标投投标标及及管管理理开发建设工程招标、投标，主要包括建设项目招标投标、设计招标投标、设备招标投标、施工招标投标、工程总承包招标投标等。招招标标投投标标的的内内容容1、设计招标投标2、设备招标投标3、施工招标投标4、工程总承包招标投标注：项目开发阶段策划和房地产营销流程两部分将在其它章节另有详述。