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0项目操作各环节工作组织及流程阶段性思考承德鼎策地产1目录第一部分研展体系工作组织系统思考（p2）第二部分开发部前期及配套工作流程（p45）（附：开发部前期及配套工作流程图）第三部分项目成本构成及进度计划的制定（p110）（附：项目成本构成表、项目进度计划表）第四部分住宅体系营销工作组织系统思考（p127）第五部分特色商业地产整体性操作思考（p157）第六部分项目工程组织思考（p192）2第一部分研展体系工作组织系统思考3目录一、项目价值判断与战略二、项目定位及整体操作思路三、设计方案组织四、技术实施五、后期支持4项目前期开发流程简图项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断5土地判断N种可行性方案及技术经济指标测算市场调研及预判最佳方案选定N种可行性方案成本测算销售价格预判销售周期预判N种可行性方案利润分析表N种可行性方案资金流量分析表方案设计技术支持市场判断产品构成多方案对比分析流程图6项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断三、方案组织7总体规划项目设计任务书景观概念方案与销售部的沟通建筑方案设计详规单体方案与销售部的沟通初步设计景观初步设计售楼处设计方案样板间设计方案扩初成果扩初报建详规报审施工图卖场建筑/景观施工图景观施工图1、方案组织流程简图三、方案组织82、方案组织设计要点（1）设计任务书——准确传达项目意图；（2）选择合适的设计合作伙伴；（3）在设计过程应不断审视；（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势；92、方案组织设计要点（1）设计任务书——准确传达项目意图设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分，是传递项目理念及产品定位的途径和手段，任务书包含内容应准确详实总论——项目地理位置描述、项目宗地现状、项目宗地气象水文地质简述、项目拟定开发概况、设计原则、主要技术经济指标项目定位——市场状况的分析和判断、项目优劣势分析、项目定位、客户定位等规划设计——设计依据及基础资料、场地概述、总平面布局、交通组织、其它系统布置、景观设计构想、绿化系统建筑篇——设计依据基础资料、设计范围、住宅设计102、方案组织设计要点（2）选择合适的设计合作伙伴良好的设计单位能充分理解项目，结合市场定位，把握产品品质，挖掘产品核心价值，提供符合市场及项目定位的高水平设计方案。良好的设计单位能正确理解反馈信息，与甲方及时高效地沟通，在保证产品品质的前提下有效地控制成本，保证时间节点和图纸质量，并在后期服务时提供支持。112、方案组织设计要点（3）在设计过程中应不断审视随着方案设计的不断深化，我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了项目定位以及产品定位、产品序列性等既定原则在项目设计过程中，由于外界因素的变化，需要随时审视项目定位，及时纠偏，降低项目操作风险（4）设计过程中应遵循项目定位，挖掘产品内在优势12四、技术实施（施工图）项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断13方案扩初图纸选择施工图设计单位施工图设计资料桩施工图桩施工招标基础施工图消防审查报建施工图工程规划许可证施工图审查扩初方案在施工图阶段的深化方案设计公司控制提交修正施工图正式出图修正后期服务阶段方案阶段提交施工图设计流程简图141.施工图设计单位的选取设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提（资质、技术水平、项目成绩、业界口碑）良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性四、技术实施（施工图）152.施工图设计组织与管理各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质组织设计单位之间深入、持续地沟通与交流，准确传达信息与思路，保证项目的延续性•方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性•分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性•专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性重视信息的收集与应用•关注政策走向，及时采取应对措施，保证项目的顺利推进•关注新技术、新产品的应用，提高项目的科技含量，增加项目附加值四、技术实施（施工图）163.施工图设计阶段的控制要素严格控制出图时间•根据项目进度计划，对设计周期进行分解，形成细化的内部设计时间表•与设计单位深入沟通，及时提供设计资料，做好技术交底工作•与相关部门紧密配合，增强可控时间的把握能力，提高内部工作效率把握施工图设计水平•做好方案与施工图设计单位的衔接，保证设计意图的传递•加强对细节的关注，保证方案外檐的整体效果•优化各专业之间的配合，保证使用功能的合理性合理控制成本•选取合理的结构方案，加强关键经济指标的控制，合理降低土建成本•合理选择建材产品，实现成本、功能与效果的平衡•结合后期运营，优化设备选用方案，合理控制综合成本四、技术实施（施工图）17项目战略规划方案项目定位（整体操作思路）项目综合平衡市场判断建筑方案室内方案景观方案施工图现场实施配合土地价值判断五、后期支持181.对销售工作的支持与销售部门保持深入、持续的沟通与交流，将项目核心优势进行传达，准确传递项目设计思路，为销售工作提供专业技术支持结合客户需求，合理调整产品设计，提供满意产品2.对现场施工的支持组织设计单位做好现场服务，提供充分的技术支持跟踪现场施工进度，及时解决过程中出现的问题3.对开发报件工作的支持配合开发部工作，协调解决报件过程中出现的技术问题，合理规避政策与规范的限制五、后期支持19第二部分开发部前期及配套工作流程20目录一、开发部前期工作流程二、开发部配套工作流程附图：开发部前期及配套工作流程图21（一）委托设计院做建设项目的修建性详细规划【办理单位】规划设计研究院【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的电子文件【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商【取得材料】《项目修建性详细规划》（二）规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见书。3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图等）2份，电子文件1份【取得材料】规划方案审定通知书【备注】规划局建管处审定后，召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府审批一、开发部前期工作流程22（三）市政工程方案报审【办理单位】规划局市政处【所需材料】1、市政工程规划设计方案申报表。2、市政工程规划设计要求审定通知书。3、规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）4、相关协议及配套证明。5、大型市政基础设施需提交环境影响报告书。6、市政工程通过公路、河道、铁路等设施的，需提交有关部门审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的协议。【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书23（四）规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】根据《规划设计方案修改通知书》要求提交规划设计方案（含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份。【取得材料】《项目规划成果》2本【备注】行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审合并，等于报审2次规划设计方案。24（五）办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1、申请年度投资计划的报告2、土地出让协议/国有土地使用证3、规划成果通知书/规划详图4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度计划建设面积投资的35%5、供热及大配套证明6、网上录入项目情况【取得材料】《项目建设年度投资计划》【备注】银行出具投资额证明的公式：所报建筑面积×2000元×35%25（六）大配套证明【办理单位】市配套办【所需材料】1、土地出让协议（1份复印件）2、规划总平面图（1份）【所需费用】大配套交费标准：商品房：165元/平方米，其中危改计划为115/平方米；公建210—280元/平方米。空白地：185元/平方米【取得材料】大配套协议/大配套证明【备注】大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12%（七）小配套证明【办理单位】区建委配套办【所需材料】1、投资计划2、土地出让协议及土地证3、书面申请4、规划总平图【所需费用】70元/平米按照投资计划上的面积一次性付清【取得材料】小配套证明26（八）规划方案阶段的供热证明【办理单位】市供热办【所需材料】1、用热申请2、投资计划3、总平面图【取得材料】规划方案阶段供热证明（九）教育证明【办理单位】区教育局开证明，市教育局审批【所需材料】1、投资计划（2份，复印件）2、总平面图（2份，复印件）3、小配套交费收据(2份，复印件)4、小配套办公室批示（原件）【取得材料】教育证明27（十）办理项目土地确权【办理单位】各区地籍处【所需材料】1、项目投资计划2、土地协议书及付齐全款的发票复印件3、测绘院出具的项目地籍图4、核定用地图5、项目规划要点6、带有规划建筑物的1/500现状地形图3份【取得材料】带有红线标注用地范围的1：500地形图【备注】以上是在办理完国有土地使用证之后再办理确权所需的材料。28（十一）国有土地使用证【办理单位】各区地籍处【所需材料】1、测绘院出具的地籍图2份，2、土地出让合同/双方土地协议/已付款的发票复印件3、投资计划4、规划局出具三项款项已经交齐的证明5、委托人代理申请书，委托书委托人身份证复印件6、界址表7、土地登记法人代表身份复印件8、用地规划许可证【所需费用】1000平米以下：1000元/证超过1000平米部分，0.09元/平米【取得材料】《国有土地使用证》29（十二）报审项目建筑设计方案【办理单位】规划局建管处【所需材料】1.设计方案申报表2.1/500现势地形图2份3.出让供地方式提交国有土地使用权出让合同，其他供地方式提交选址意见书。4.编制修建性详细规划或总平面方案的，需提交审定的规划设计方案或平面方案。5.投资计划（限于国家或市政府规定需要立项的工程项目）6.有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案（含建筑效国、总平面、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需提交模型。【取得材料】《项目建筑设计方案》《建筑设计方案审定通知书》30（十三）报审消防证明1、进件受理【办理单位】市消防局【所需材料】1、投资计划2、消防审批申请表3、消防专篇4、建筑平、立、剖面图及设备专业图纸【取得材料】项目消防审核受理通知书2、图纸审查【取得材料】项目消防证明【备注】在进件受理阶段，如果图纸等不齐在5日内退出所有件，不予以受理消防审批31（十四）报审人防证明1、准备阶段【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室申请表；2、项目投资计划；3、规划总平图；4、地上平面图、剖面图；5、用地内人防情况（若没有可不提供）【取得材料】结合民用建筑修建防空地下室设计意见书2、报审阶段【办理单位】市人防工程办公室【所需材料】1、结合民用建筑修建防空地下室设计意见书；2、人防图纸3套以及人防图电子文件【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米以及人防监督费【取得材料】人防证明【备注】审定后需办理人防监督。不实施人防建设的，交纳异地建设费（经济适用房，危改，1000元/平米，多层、高层人防建筑面积为首层投影面积，不建人防的，交纳异地建设费：五级以上2000元/平方米，六B级600元/平方米。公建项目需建设人防面积为总建筑面积的5%）32（十五）规划许可证阶段供热证明【办理单位】市供热办【所需材料】1、计划2、总平面图3、方案阶段证明4、供热协议书【所需费用】外网92元/平米，内网25元/平米【取得材料】《规划许可证阶段供热证明》【备注】供热协议书与必须市供热办签订，不得再与热力公司签订。1、建筑面积大于5万平米，签订供热协议书时首付比例30%，建筑面积小于5万平米，签订供热协议书时首付比例50%2、原收费标准（外网）：锅炉房供热：住宅