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房地产精细化流程与运营管理房地产精细化流程与运营管理房地产精细化流程与运营管理房地产精细化流程与运营管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2013年12月佛山百恒盛目录目录目录目录1.从几个案例引发的思考2.房地产流程与运营管理综述3.房地产精细化流程与运营案例分享从一个复杂基础地质条件而导致的项目延期的案例从一个复杂基础地质条件而导致的项目延期的案例从一个复杂基础地质条件而导致的项目延期的案例从一个复杂基础地质条件而导致的项目延期的案例------------难道真的是客观原因吗？难道真的是客观原因吗？难道真的是客观原因吗？难道真的是客观原因吗？长沙某项目的桩基案例长沙某项目的桩基案例长沙某项目的桩基案例长沙某项目的桩基案例项目位置项目位置项目位置项目位置类似的案例还有很多类似的案例还有很多类似的案例还有很多类似的案例还有很多案例：某项目A区桩基础选型与施工某项目A区别墅去年12月（2009200920092009年）开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩3月份初施工单位进场施工发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部门同意3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意）4月份已经开始施工4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（设计要重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天）9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩，6月又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案，6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部分桩采用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预想效果本来今年希望今年（2010201020102010年）年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年（2011201120112011年）开售，竣工也只能到明年年底。一个董事长的杯具：为什么项目进度延迟后最后的责任人不是老板就是客观原一个董事长的杯具：为什么项目进度延迟后最后的责任人不是老板就是客观原一个董事长的杯具：为什么项目进度延迟后最后的责任人不是老板就是客观原一个董事长的杯具：为什么项目进度延迟后最后的责任人不是老板就是客观原因？因？因？因？66666类似的问题：关于二次深化设计类似的问题：关于二次深化设计类似的问题：关于二次深化设计类似的问题：关于二次深化设计为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工为什么我们二次设计总是在往往签订合同之后，现场就催促施工单位进场施工？设计、工程、成本之间总会会扯皮？为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什程、成本之间总会会扯皮？为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什程、成本之间总会会扯皮？为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什程、成本之间总会会扯皮？为什么我们的二次设计效果和成本控制总不能和谐统一？为什么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等么施工完成后，后期物业管理中总会表现出不符合实际使用要求和维护方面存在成本高等方面困难。方面困难。方面困难。方面困难。问题何止是在二次设计上问题何止是在二次设计上问题何止是在二次设计上问题何止是在二次设计上:乙供材料的认价乙供材料的认价乙供材料的认价乙供材料的认价????现场签证的审核现场签证的审核现场签证的审核现场签证的审核????客户投诉客户投诉客户投诉客户投诉的处理？的处理？的处理？的处理？编写招标技术文件成本部招标确定施工单位进行二次设计并投标技术审查二次深化图图纸细化确认样板施工样板适评二次设计任务确定（分专业）大面积施工通过施工质量不合要求通过达不到效果未通过77777这些看似偶然的问题背后这些看似偶然的问题背后这些看似偶然的问题背后这些看似偶然的问题背后----------------为什么有流程和制度还是会出问题？为什么有流程和制度还是会出问题？为什么有流程和制度还是会出问题？为什么有流程和制度还是会出问题？案例1:某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和部分安装,施工方提出高达50万元的索赔费用.案例2:某项目二期M6、M7两栋楼，因与周围楼栋距离较近，在规划检查中发现在拐角处的六层日照间距不够(说明：M6、M7楼形为““““Z””””字形，““““日照间距不够””””：前一栋楼因日照影起的阴影遮挡了后一栋楼，使后一栋楼处于阴暗中)。处理方案必须将已施工完成的拐角处六层改为五层，并将M6五层窗台，M7四、五层窗台向里改，将原大三房改为小三房。因为保护已施工的其余构件不受破坏，在凿除六层的过程不能用普通凿除方式，而且还要在五层有保护支架。如此取消两套屋顶板成本近15万元.案例3：某项目二期设计中所有卫生间均未留设排气孔，主体施工完成后再补变更进行梁上钻孔作业，导致钻孔无效成本支出7万元。案例4：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已经按分割的房间销售出去，但竣工时确没有隔墙。工程部解释是按消防部门要求没有做隔墙，从而造成销售底商时没有及时告诉销售部门。案例5：户型改了，未通知销售……………………88888这些看似偶然的问题背后这些看似偶然的问题背后这些看似偶然的问题背后这些看似偶然的问题背后----------------在责问专业能力，责任心之余，有没有想法是否有在责问专业能力，责任心之余，有没有想法是否有在责问专业能力，责任心之余，有没有想法是否有在责问专业能力，责任心之余，有没有想法是否有更好的办法来避免这些问题呢？更好的办法来避免这些问题呢？更好的办法来避免这些问题呢？更好的办法来避免这些问题呢？场地竖向标高设计土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。经验及教训：各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。设计变更的背后设计变变更的时候，没有考虑到专业之间的协调，再加上工程施工人员缺乏基本的责任心，导致出现了拱门内的柱子我们在责问专业能力，责任心之余，有没有想法是否有更好的办法来避免这些问题呢？9对中小企业在快速发展过程中碰到的关键问题主要集中在组织权责、流程运营和对中小企业在快速发展过程中碰到的关键问题主要集中在组织权责、流程运营和对中小企业在快速发展过程中碰到的关键问题主要集中在组织权责、流程运营和对中小企业在快速发展过程中碰到的关键问题主要集中在组织权责、流程运营和人才发展三个方面人才发展三个方面人才发展三个方面人才发展三个方面�组织层面：缺乏基本的组织管理，如何解决组织层面：缺乏基本的组织管理，如何解决组织层面：缺乏基本的组织管理，如何解决组织层面：缺乏基本的组织管理，如何解决扯皮与责任落实、横向沟通协调和组织能力扯皮与责任落实、横向沟通协调和组织能力扯皮与责任落实、横向沟通协调和组织能力扯皮与责任落实、横向沟通协调和组织能力的建设问题是关键的建设问题是关键的建设问题是关键的建设问题是关键�运营层面：一般会重视招标采购与变更的管运营层面：一般会重视招标采购与变更的管运营层面：一般会重视招标采购与变更的管运营层面：一般会重视招标采购与变更的管理，并往往会采用集权的或者基于信任的管理，并往往会采用集权的或者基于信任的管理，并往往会采用集权的或者基于信任的管理，并往往会采用集权的或者基于信任的管理模式，重视显性成本的管理，忽略综合成理模式，重视显性成本的管理，忽略综合成理模式，重视显性成本的管理，忽略综合成理模式，重视显性成本的管理，忽略综合成本；重视后端工程建设，忽视前段的系统策本；重视后端工程建设，忽视前段的系统策本；重视后端工程建设，忽视前段的系统策本；重视后端工程建设，忽视前段的系统策划，尤其在定位与设计环节，以老板为主；划，尤其在定位与设计环节，以老板为主；划，尤其在定位与设计环节，以老板为主；划，尤其在定位与设计环节，以老板为主；忽视项目的整体策划与系统思维；除了基本忽视项目的整体策划与系统思维；除了基本忽视项目的整体策划与系统思维；除了基本忽视项目的整体策划与系统思维；除了基本的人事、财务、合同与变更签证制度，缺乏的人事、财务、合同与变更签证制度，缺乏的人事、财务、合同与变更签证制度，缺乏的人事、财务、合同与变更签证制度，缺乏系统规范的业务流程系统规范的业务流程系统规范的业务流程系统规范的业务流程�人才发展层面：设计、策划、成本和项目管人才发展层面：设计、策划、成本和项目管人才发展层面：设计、策划、成本和项目管人才发展层面：设计、策划、成本和项目管理方面人员缺乏，基于经验在操盘，重要的理方面人员缺乏，基于经验在操盘，重要的理方面人员缺乏，基于经验在操盘，重要的理方面人员缺乏，基于经验在操盘，重要的组织职能缺乏，缺乏有效的绩效评价、薪酬组织职能缺乏，缺乏有效的绩效评价、薪酬组织职能缺乏，缺乏有效的绩效评价、薪酬组织职能缺乏，缺乏有效的绩效评价、薪酬激励和人才培养制度激励和人才培养制度激励和人才培养制度激励和人才培养制度管理提升的关键在于转变观念与意识、加强系统筹划、建立系统规范体系、加强管理提升的关键在于转变观念与意识、加强系统筹划、建立系统规范体系、加强管理提升的关键在于转变观念与意识、加强系统筹划、建立系统规范体系、加强管理提升的关键在于转变观念与意识、加强系统筹划、建立系统规范体系、加强团队建设团队建设团队建设团队建设�加强系统策划的意识加强系统策划的意识加强系统策划的意识加强系统策划的意识�加强大成本的意识加强大成本的意识加强大成本的意识加强大成本的意识�加强决策前置的意识加强决策前置的意识加强决策前置的意识加强决策前置的意识�保证基本的组织保障保证基本的组织保障保证基本的组织保障保证基本的组织保障�尊重房地产客观规律，建立规范的流程体系尊重房地产客观规律，建立规范的流程体系尊重房地产客观规律，建立规范的流程体系尊重房地产客观规律，建立规范的流程体系与绩效评价体系与绩效评价体系与绩效评价体系与绩效评价体系对中小企业来说，如何学会算大帐，有全局观念，了解房地产业的基本规律是关对中小企业来说，如何学会算大帐，有全局观念，了解房地产业的基本规律是关对中小企业来说，如何学会算大帐，有全局观念，了解房地产业的基本规律是关对中小企业来说，如何学会算大帐，有全局观念，了解房地产业的基本规律是关键键键键龙湖项目启动会机制带给中小企业的启示：重视项目的前期筹划、决策前置和风龙湖项目启动会机制带给中小企业的启示：重视项目的前期筹划、决策前置和风龙湖项目启动会机制带给中小企业的启示：重视项目的前期筹划、决策前置和风龙湖项目启动会机制带给中小企业的启示：重视项目的前期筹划、决策前置和风险显化，会大幅度提高项目的效率和质量险显化，会大幅度提高项目的效率和质量险显化，会大幅度提高项目的效率和质量险显化，会大幅度提高项目的效率和质量投资测算投资测算投资测算投资测算市场定位市场定位市场定位市场定位产品定位产品定位产品定位产品定位风险显化风险显化风险显化风险显化价值挖掘价值挖掘价值挖掘价值挖掘一二级计划一二级计划一二级计划一二级计划成本测算成本测算成本测算成本测算体验区选址定位体验区选