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房地产项目的立项建设用地规划许可证的核发建设用地使用权证的核发朱惠平房地产开发项目的立项•房地产开发项目的基本要求房地产开发项目的立项是房地产综合开发建设的起点，是房地产开发后续手续办理的基础，房地产开发项目确立的过程就是房地产投资决策的过程。房地产开发项目立项应符合以下基本要求：房地产开发项目的立项•房地产开发项目的基本要求（一）房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；（二）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；房地产开发项目的立项•房地产开发项目的基本要求（三）房地产开发项目按照国家有关规定需要报发展和改革主管部门批准，并纳入年度固定投资计划；（四）确立房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保持历史文化遗产；房地产开发项目的立项•房地产开发项目的基本要求（五）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地下的原则实施。项目的可行性研究报告•可行性研究报告编制的目的和作用一、可行性研究报告编制的目的房地产开发项目可行性研究的根本目的是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，从而实现项目决策的科学和效率，减少或避免房地产投资决定的失误，使开发项目能够获得最佳的综合效率。项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用可行性研究报告的编制是房地产开发项目前期工作的重要内容，对房地产开发项目的成功与否起着很重要的作用：1、作为建设项目投资决定的依据；2、作为筹集建设资金、向银行申请贷款的依据；3、作为建设前期工作的依据；项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用4、作为环保部门对项目环境影响审查的依据；5、作为签订协议、合作、承包协议的依据；6、作为工程设计、设备订货、施工准备的依据。可行性研究报告编制的依据•可行性研究报告编制的依据主要包括以下内容：(一)国家经济发展的长远规划和行业规划、地区规划；(二)经济建设的方针、技术经济政策的建设任务；(三)批准的项目建议书、合同等有效法律文件；(四)国家批准的城市总规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料；(五)资源情况，如自然、地理、气象、水文地质等；可行性研究报告编制的依据(六)社会发展，如经济环境、人文历史等；(七)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(八)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。根据可行性研究的目的、要求和内容不同，房地产开发可行性研究一般分为以下四个阶段，每个阶段研究内容相互衔接、由浅入深。可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段1、投资机会研究房地产的投资机会研究是指房地产投资过程中，把握机会、机遇的过程，包括何时买进土地投放开发，何时出售、出租房地产，何时投资旧区改造，何时投资新区建设等。该阶段的主要任务是对各种建设项目和投资机会的风险作出评估，对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和行业内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。可行性研究的工作阶段投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分为三种：地区研究、行业研究和利用资源为基础的研究，其目的是指明投资方向。后者是针对特定项目的投资机遇，将项目意向变为具体的投资建议，合投资者可据以决策。可行性研究的工作阶段投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机会研究相当粗略，主要依靠对统计表的分析而不是详细的调研。该阶段耗时1～3个月，投资估算的精确度为±30%，研究费用一般是总投资的0.2%～0.8%。如果投资机会是可行的，就可以进入下一个工作阶段。2、初步可行性研究初步可行性研究，又称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益论证分析，决定是否有必要进行下一步详细的可行性研究分析。这一阶段并非可行性研究必不可少的阶段，只是在机会研究对项目的效益有所怀疑时进行。可行性研究的工作阶段其主要解决的问题：第一，分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；第二，是否有进行详细可行性研究的必要；第三，有哪些关键问题需要进行辅助研究。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用占总投资的0.25%～1.5%，时间4～6个月。可行性研究的工作阶段3、详细可行性研究即通常所说的可行性研究，详细可行性研究是房地产开发项目投资决策的基础，是在投资机会研究和初步可行性研究结果的基础上，再广泛收集各方面资料，详细准确地论证房地产开发项目的投资效益，分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性，减少项目的不确定性，制定风险防范措施，提出项目投资的可行性和选择依据标准，其成果是作为投资决策依据的可行性研究报告。可行性研究的工作阶段这一阶段投资估算的精度为±10%，研究时间需要时间8～12个月或者更长，所需费用，小型项目占投资的1%～3%，大型复杂的工程占0.2%～1%。可行性研究的工作阶段4、项目的评估和决策按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，在可行性研究完成之后，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，分析该可行性研究的可靠性和真实性，判断项目是否可行，对项目做出最终决策。未经评估的建设项目，任何单位不准批准，更不准组织建设。可行性研究的工作阶段可行性研究报告的编写步骤•可行性研究报告的编写步骤主要包括以下内容：可行性研究报告的编写单位•可行性研究报告的编写单位主要包括以下几类：(1)委托专业设计单位承担：专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的有相应资质的大、中型设计单位来承担。可行性研究报告的编写单位•可行性研究报告的编写单位主要包括以下几类：(2)委托工程咨询公司承担：委托此类公司进行项目可行性研究时，建设单位必须对其专业技术人员的构成情况、承担研究项目的能力、主要承担完成的研究项目及准确性等进行详尽的调查。可行性研究报告的编写单位•可行性研究报告的编写单位主要包括以下几类：(3)委托专业银行承担：委托建设银行、投资银行等根据可行性研究工作的范围、重点、深度、时间要求等来编写可行性研究报告。可行性研究报告的内容房地产开发项目种类繁多，其性质、规模和复杂程序存在诸多不同，因而可行性研究的内容也会有所区别。一般情况下，房地产开发项目可行性研究报告包括以下主要内容：可行性研究报告的内容1．项目建设背景主要介绍与项目相关的背景情况，包括建设的目的、意义等。可行性研究报告的内容2．项目概况(1)项目名称、性质、开发建设单位等；(2)项目的地理位置，包括项目所在周围的环境状况；(3)项目所在地周围的环境状况，主要从工业、商业及相关行业现状、开发潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；可行性研究报告的内容(4)建设单位、企业性质、经营范围和资质等级；(5)项目的性质及主要报告；(6)工程状况；(7)资金来源。可行性研究报告的内容3．开发用地的现状与建设条件分析(1)土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。(2)人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数等。(3)建、构筑物调查。各类建筑物、构筑物的现状，地上物(树木、植物等)的现状。可行性研究报告的内容(4)各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。(5)需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料。可行性研究报告的内容4．市场分析和建设规模的确定(1)市场供给现状分析及预测；(2)市场需求现状分析及预测；(3)市场交易的数量与价格；(4)拟建设项目建设规模的确定；(5)开发项目的销售出租前景分析、租售对象分析和租售计划。5．规划设计方案规划设计方案包括三个层次：可行性研究报告的内容可行性研究报告的内容(3)建筑规划方案选择(2)项目构成及平面布置(1)市政规划方案选择(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好场地内外交通组织和共享空间等。(2)项目构成及平面布置，即项目的构成和总平面布局，主要建筑物的造型。(3)建筑规划方案选择，主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高；房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。应附规划设计方案详图。6．物资供应主要包括：建设项目工程所需主要原材料如钢材、水泥、木材等的用量及水、电、气等的用量。7．环境保护主要包括：本项目建设区域内的环境污染状况，主要污染物和污染源。本项目在设计、施工时的环境保护方案，如控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论等。可行性研究报告的内容可行性研究报告的内容8．投资估算投资估算主要包括以下内容：(1)土地费用，包括征地、拆迁、安置及补偿费；(2)城市基础设施建设费；(3)土地价款；(4)前期工程费；(5)红线内基础设施费；(6)红线外基础设施费；可行性研究报告的内容(7)建筑安装工程费；(8)公共配套设施建设费；(9)环境绿化工程费；(10)开发间接费；(11)管理费用；(12)开发期税费；(13)不可预见费．可行性研究报告的内容9．资金来源和外汇平衡10．开发建设计划(1)前期开发计划，包括项目立项、可行性研究、用地规划、工程规划、开工许可等；(2)工程建设计划，包括各个单位工程的开、竣工时间、进度安排；(3)场地的布置；(4)施工队伍的选择。可行性研究报告的内容11．经济效益分析(1)住宅销售价格；(2)销售进度及付款计划；(3)税费率；(4)盈利能力分析；(5)清偿能力分析；(6)资金平衡分析和资产负债分析；(7)敏感性分析；(8)临界总分析；(9)主要经济指标。可行性研究报告的内容12．风险分析及对策(1)市场风险分析；(2)经营管理风险分析；(3)金融财务风险分析。可行性研究报告的内容13．结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等诸多方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案；(2)存在的问题及相应的建议。房地产开发企业投资项目的备案(一)办理条件1、房地产开发项目符合法律法规；符合国家产业政策和宏观调控政策；符合行业准入标准；属于实行备案管理工作的项目范围。房地产开发企业投资项目的备案(一)办理条件2、中央在湘、省属及控股房地产企业，以及其它在省工商局注册登记的房地产开发企业投资项目在湖南省发展和改革委员会办理备案。房地产开发企业投资项目的备案(一)办理条件3、房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合的资质规定：四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。房地产开发企业投资项目的备案(二)申请材料1、房地产开发项目备案申请书一式五份及备案申请表；2、房地产开发公司有效营业执照、资质证书；3、国土部门意见；4、规划部门意见；5、银行出具的资本金证明。(三)办理程序1、受理从委办公室受理窗口接收项目申请资料，并根据处内分工分送承办人，承办人根据相关规定，分别作出以下处理：房地产开发企业投资项目的备案房地产开发企业投资项目的备案(1)申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场改正；(2)申请材料不齐全或者不符合法定形式，需要补正有关材料的，当场或在五日内告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理；(3)申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，受理备案申请。2、审查承办人进