房地产项目开发流程与运营管理

房地产项目开发流程与运营管理讲师：张志飞2016/07/04目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制房地产项目开发流程（住宅项目）前期土地获取策划定位规划设计工程施工开盘销售入伙交房1234567•土地信息收集•政策、市场调研•可行性研究•获取土地使用权•签订土地出让合同•获得用地规划许可证•确权•办理土地证•区域市场调研•项目定位•设计建议•方案设计•施工图设计•方案送审•取得施工许可证•工程招标•七通一平•施工图纸、资料、材料、设备准备•临时用地或临时占道手续办理•施工许可批文及办理开工手续•设计、施工、监理单位的协调•申办《预售证》或《销售许可证》•商品房销售•办理银行按揭•竣工验收建设工程规划验收•进行权属登记，取得相关证书•物业移交3房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角4看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现各节点与时间标准项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；各节点与时间标准主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。项目时间计划管理的工具房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工项目取得项目策划阶段竣工入伙产品交付阶段项目发展营销设计工程采购组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销招商方案策划租售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入园手续配合租售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服战略用地规划许可证国有土地使用证规划许可证（办理房地产预售施工许可证（基础提前施工报建）许可证）产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算投资目标执行监控项目计划动态管理项目后评估项目运营策划（含项目计划）景观/专项／二次设计、部品策划内部立项项目论证阶段项目策划会方案评审会方案设计阶段初设-施工图阶段主体结构开工开盘销售程管理阶段销售管理阶段项目计划管理的工具项目计划管理项目里程碑管理项目节点管理项目供应商管理招标与合约管理风险管理目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制房地产企业土地获取主要渠道获取土地五类渠道：1.政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）2.收购、合作3.招商引资，配套土地4.变更土地性质5.划拨拿地及价格考虑因素市场未来预期项目或区域发展预期规划条件的市场实现及经济实现企业发展战略和机会成本竞争对手状况分析拿地各部门职责投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。营销部：初步市场调研及定位草案。设计部：概念规划设计方案。工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制房地产项目开发四大核心要素决策资金决策项目决策人力决策时间地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！房地产项目开发决策模型项目常规五种投资开发模式–城市运营投资模式–城市运营与大盘结合模式–现金流项目开发模式–高周转开发模式–稀缺资源开发模式万科：7对眼睛项目决策模型龙湖：城市地图决策体系项目定位决策各部门职责投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。工程部：编制项目工程节点计划。财务部：概念版投资收益（三个指标）。成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位）。关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制前期策划与设计周期指标论证阶段设计管理阶段概念规划施工图策划阶段55天(多层)70天(高层)实施方案概念规划草案大盘至少3个月至少1～1.5个月概念规划/战略规划大盘180天中小盘55天市场定位：15天；概念规划：32天；成果确认：8天；方案设扩初设计计高层/复杂户型多层90天多层70天设计前准备：0天；设计过程：高层：方案50天+扩初35天多层可省扩初，方案65天；成果确认：5天；设计前准备：0天；设计过程：多层55天高层70天；成果确认：不计时间拿地与项目论证时间设计周期：高层215天；多层180天大盘（一期多层）305天18房地产设计管理程序优化土建扩初建筑、规划方案结构、设备初步方案施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板概念规划草案概念规划方案施工图概念规划草案概念规划方案方案设计施工图设计景观概念方案设计景观施工图设计扩初设计实施方案设计阶段销售配合资料产品、技术创新研发论证阶段拿地节点策划阶段方案报建设计管理阶段扩初设计工程管理景观方案设计销售示范区设计部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样产品配置建议施工图设计指引模型研究结构设计设备选型建筑平面19主要设计阶段与周期概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和结构形式大概10周；景观设计：大概5-6周；样板房及会所设计：大概4周常见的问题：进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经验的缺失。设计控制点概念设计研究区域确认概念设计研究结论规划方案设计区域规划设计评审会单体确认限额设计设计差错率（设计错漏变更费用/总变更费用）实施方案完成基础施工图全套施工图完成景观设计销售包装设计设计周期项目重要节点详规报建方案报建初步设计报建施工图报建开工时间开盘时间各部门职责投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。财务部：方案版投资收益（三个指标）。成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估算）。各部门职责采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。客服、物业部：物业策划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护关注风险点工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和报建图纸目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制七．施工建设节点计划与控制八．推广销售节点计划与控制九．入伙交付节点计划与控制项目报批报建流程开发办开发经营许可证项目手册计委固定资产投资计划项目立项规划局建设用地规划许可土地测量、评估国土资源局国有土地使用权证土地确认、报批土地交易开发办人防办墙改办消防支队环保局基础设施牌套费开发管理费人防异地建设费墙改基金消防设施费环境评估及排污费规划局建设工程规划许可方案审批规划局中标通知书质检站散水办劳保办定额站安检站安全许可定额鉴别劳保统筹散水押金质检委托城管大队执法大队规划局开发办建委基建科施工许可证预售许可证放线管理房地产项目一般报批报建流程加快项目报批报建进程内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）；现场配合：项目现场现状、项目现场接待；外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。目录一．房地产项目的整体开发流程二．土地获取节点计划与控制三．项目定位决策节点计划与控制四．产品设计节点计划与控制五．项目报建节点计划与控制六．施工建设节点计划与控制七．推广销售节点计划与控制八．入伙交付节点计划与控制施工建设阶段控制关键要点关键要点：–质量控制！–进度控制！–成本控制！–协调管理！工程建设的相关知识工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备；整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线；建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等；项目施工周期（合理进度）：–多层及低密度：9—12个月；–小高层：1年半；–高层建筑：2年到2年半。施工组织次序：–基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。项目进程设计与实施房地产项目开发进程计划与实施，是为了在计划时间内完成房地产开发任务，回收资金，达到投资收益的日标。项目进程计划的实施受多方面因素干扰：–工程施工因素–房地产政策因素–市场环境因素–开发商资金因素–当地政府规划与关系因素–外部干扰因素–其它不可抗力因素房地产开发前期工作的质量管理房地产开发前期工作挑选咨询单位重视可行性研究报告的质量严格项目前期工作成果的质量评审房