房屋过户办理的流程

二手房买卖在很多方面要比新房买卖复杂得多。产权是否完整、出卖人是否房屋权利人、各项税费的承担等等这些问题都是需要买房人需要特别注意的事项。在这种情况下，如何选择合适的二手房买卖合同范本，了解二手房交易流程及签订合同的注意事项，约定好房屋转让所需各项税费的承担就显得尤为重要。房屋过户办理的流程代理、陪同购房人办理过户手续。①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；②领取申请表并填写完整；③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；⑤交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。⑥领取房屋所有权证；⑦各类证件均应留下复印件。审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；⑥交钥匙，提示购买人换锁心；⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。网上银行的方便快捷，近日应用到了中介公司帮客户缴税上，这将使得买房人领到契证的时间大大缩短。据杭州市财政局农税征收管理局相关负责人介绍，网上可缴的税包括契税、营业税等一系列税费，目前主要在中原地产、盛世管家等4家中介公司开展试点。具体的操作流程是，中介公司在农行延庆支行开立一般存款账户，办理网上银行注册手续，并保证存款账户有足够的资金支付每次申报时所需缴纳的税费款项，然后向农税征收大厅“申报受理”窗口一次性提供完整准确的纳税申报资料，并附上《应纳税费预算表》，经税费核算并确认缴款后，就可通过农行网上银行直接扣款了，等扣款成功后，农税就会根据农行提供的税款到账销号的信息，制作契证，并实现当场发放。杭州市财政局农税征收管理局管理科副科长吴莹子说，以前办证慢主要是因为中介公司一般都通过转账支票来缴纳税费，银行结算时间比较长，现在通过网上缴税，进一步缩短了银行结算时间，办证速度当然大大加快。“这样一来，购房者就能及早领到契证，而以前办领契证需要5个工作日。”中原地产的王慧说。五、房屋交易流程1、寻找房源；2、调查房屋产权是否清晰、是否在租或有权利瑕疵；3、调查房屋土地属性情况及房屋是否受市政规划影响；4、调查房屋是否属具有福利性质的政策性住房和该房屋是否存在侵权情况；5、调查房屋是否存在物业管理等相关费用的拖欠；6、签订二手房买卖合同；7、办理房屋权属变更登记手续并交纳相关税费。8、进行物业交接及相关变更手续。(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。如何审核卖方的房产证？日住在杭州网除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。对这类房产的审查包括以下几点：(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。审查内容包括：(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。房屋买卖合同范本来源:未知作者：wangwen日期：10-03-31房屋买卖合同出卖方：________________________________________________身份证：________________________________________________地址：__________________________________________________联系电话：______________________________________________买受方：________________________________________________身份证：________________________________________________地址：__________________________________________________联系电话：______________________________________________第一条房屋的基本情况出卖方房屋（以下简称该房屋）坐落于___________；位于第___________层，共__________（套）（间），房屋结构为_________，建筑面积____________________平方米（其中实际建筑面积____________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________平方米），房屋用途为____________________；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为_______________。第二条房屋面积的特殊约定本合同第一条所约定的面积为（出卖方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±___________％（不包括±________％）时，房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±__________％（包括±__________％）时，甲乙双方同意按下述第_________种方式处理：1．买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起____________天内将买受方已付款退还给买受方，并按_______利率付给利息。2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。3．_________________________。第三条土地使用权性质该房屋相应的土地使用权取得方式为_____________；土地使用权年限自________年_____月_______日至________年______月_____日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为____________；该房屋买卖后，按照有关规定，买受方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。第四条价格按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（币）每平方米_______________元，总金额为（币）________亿______千______百__________拾_______万_______千______百_____拾______元整。第五条付款方式买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金（_____币）______亿______千_______百______拾______万______千______百_____拾______元整，并应于本合同生效之日起________日内将该房屋全部价款付给出卖方。具体付款方式可由双方另行约定。第六条交付期限出卖方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给买受方，并应收到该房屋全部价款之日起_______日内，将该房屋付给买受方。第七条买受方逾期付款的违约责任买受方如未按本合同第四条规定的时间付款，出卖方对买受方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按__________计算。逾期超过_______天后，即视为买受方不履行本合同。届时，出卖方有权按下述第______种约定，追究买受方的违约责任。1．终止合同，买受方按累计应付款的________％向出卖方支付违约金。出卖方实际经济损失超过买受方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由买受方据实赔偿。2．买受方按累计应付款的_______％向出卖方支付违约金，合同继续履行。3．_____________________。第八条出卖方逾期交付房屋的违约责任除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给买受方使用，买受方有权按已交付的房价款向出卖方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在________个月内按_______利率计算；自第_______个月起，月利息则按____利率计算。逾期超过____个月，则视为出卖方不履行本合同，买受方有权按下列第______种约定，追究出卖方的违约责任。1．终止合同，出卖方按买受方累计已付款的_____________％向买受方支付违约金。乙方实际经济损失超过出卖方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。2．出卖方按买受方累计已付款的_________％向买受方支付违约金，合同继续履行。3．______________。第九条关于产权登记的约定在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起_______________天内取得房地产权属证书，买受方有权提出退房，出卖方须在买受方提出退房要求之日起___________天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的________％赔偿买受方损失。第十条出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。第十一条因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由出卖方向国家交纳，契税由买受方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。第十二条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第十三条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本