房屋建筑面积测算及操作流程

房屋建筑面积测算及操作流程房建筑面积测算及操作流程屋建筑面积测算初始测绘主要技术依据：GB/T《房产测量规范》《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》杭规发[2007]458号《关于规范阳台建筑面积计算的规定》房屋建筑面积测算房屋:指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等房屋建筑面积测算房屋建筑面积定义：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。房屋计算建筑面积应满足的条件a）应具有上盖；b）应有围护物；c）结构牢固，属永久性的建筑物；d）层高在2.20m以上；e）可作为人们生产或生活的场所。房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）级房地产行政主管部门登记确权认定。房屋建筑面积测算主体房屋按照层高2.20米以上计算全部建筑面积特殊情况:1、门厅、大堂内的回廊，属主体结构内建造，应按主体房屋认定；2、楼梯间、电梯井等按自然层数计算；3、与室内不相通的伸缩缝不计算面积；4、飘窗回廊回廊：在建筑物门厅或大堂内，设置在二层或二层以上的回形走廊。伸缩缝(温度缝)在长度较大的建筑物或构筑物中，设置在基础以上的竖直缝，将建筑物或构筑物分隔成段，借以适应温度变化所引起的伸缩，避免产生裂缝。亦称温度缝。飘窗指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗CAD图房屋建筑面积测算房屋附属设施如走廊、阳台等分别按有柱或无柱、封闭或不封闭计算全部或1/2建筑面积。特殊情况：1、阳台、架空通廊等封闭与否应根据原始设计并结合实地建造情况认定；2、无顶盖室外楼梯按1/2计算；3、独立柱门廊按顶盖投影1/2计算；4、沿街走廊不计面积；5、过街楼、骑楼的底层不计算面积。阳台阳台指与房屋相连相通，有底板、永久性上盖、围护结构等，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的房屋附属设施。阳台与露台的差异。阳台界定标准：杭规发[2007]458号对面积和进深作出限制。阳台计算规定a)主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。b)作为消防通道（连廊）的多户相连且有固定分隔界标的阳台，计入涉及到的各户的套内建筑面积。c)无顶盖、顶盖与阳台非同期建造、顶盖为非永久性结构、顶盖为镂空、顶盖与房屋主墙体不相连、顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，均视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。d)阳台的上口外围水平投影面积小于底板水平投影面积时，按上口外围水平投影面积计算建筑面积。e)一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。f)阳台顶盖水平投影面积与阳台围护结构外围水平投影面积不一致，且顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。g)上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。h)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。i)阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以其底板水平投影计算建筑面积。门廊、门斗门廊、门斗：指建筑物门前突出的有顶盖和支柱（或墙）的通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的顶盖；以柱支撑顶盖为门廊，是开放式的建筑空间；以墙支撑顶盖为门斗，是起分隔、挡风、御寒等作用的过渡性建筑空间。过街楼、骑楼骑楼：指建在道路（街、巷）旁，部分底层面积用作行人公共通道的房屋。过街楼：指底层（部）有道路通过的楼房或上部贯通、底层局部为通道的相连楼房。成套房屋的建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积、应分摊的共用面积相加得出。套内建筑面积指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。成套房屋的建筑面积套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以套内房屋内墙结构的水平投影面积按以下规定计算:a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。房地产智库成套房屋的建筑面积套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的1/2计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。房地产智库成套房屋的建筑面积套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均以阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积按封闭、不封闭类型及上盖要求分别计算。房地产智库共用面积的分摊指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共用建筑面积和不分摊的共用建筑面积。共用面积的处理原则1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2）无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。共用建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有建筑上的产权界。共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变其原始设计的使用功能。房地产智库共用面积的分摊共用面积的分类幢共有建筑面积：指为整幢房屋服务的共有建筑面积。功能区共有建筑面积：指专为某一功能区服务的共有建筑面积。层共有建筑面积:指各层中专为本层使用或服务的共有部位的建筑面积。其它共有建筑面积。房地产智库共用面积的分摊多级共有建筑面积分摊，可采用从整体到局部的逐级分摊的方法。先分摊幢共有建筑面积至整幢内各单位，再分摊功能区共有建筑面积至功能区内各单位，然后分摊层共有建筑面积至层内各单位。本分摊区域内共有建筑面积包括上一级分摊至本区域内的共有建筑面积。房地产智库共用面积的分摊纯住宅《房产测量规范》规定：以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共用建筑分摊面积。《细则》中分“一般”和“特殊”两种情况区别对待。商住楼、多功能综合楼《房产测量规范》规定：先划分功能区，按功能区进行分摊，最后分摊层共用。《细则》规定：对底层升至顶层的梯位按自然层数平均分摊。房地产智库共用面积的分摊按自然层数平均分摊多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯井（包括突出屋顶的楼梯间、电梯机房）等，将其面积计和，按自然层数平均分摊（无论该层是否使用处在本层的楼梯间、电梯）。理解要点1、“多功能的综合楼，其由底层升至顶层的楼梯间、电梯井等，将其面积计和，按自然层数平均分摊”是指地面以上部分2、“按自然层数平均分摊”是首先考虑每层要承担的平均责任和义务，随后是套内要承担的责任和义务。该条款所述的共用面积按自然层数平均分摊先至功能区，将该功能区所包含的平均数计和作为功能区共用建筑面积，再按套内面积分摊至套（不存在层共用建筑面积）。房地产智库共用面积的分摊应分摊的共用面积房屋内的公共走道、楼电梯、管道井及功能上仅为本幢房屋内各产权单元服务的设备用房管理用房。不应分摊的共用面积a）独立的为多幢（或小区）服务的管理用房、公共用房等；b）独立的变电房、水泵房、门卫等共有建筑，人防工程以及为多幢（或小区）服务的公共设施等；c）无明确使用功能的、空置的设备间；d）不作为主要人行通道的室外金属消防梯；e)层高2.20m以上的技术层（包括设备层、转换层）；f）用作公共事业市政建设的建筑物；g)超高层建筑中，层高2.20m以上，作为消防疏散公共空间的避难层（避难空间）。房地产智库房产测绘操作流程房产测绘应按委托受理、实施测绘、检验、备案、归档五个步骤进行操作，特殊情况除外。房地产智库流程图一、委托、受理委托：根据建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》、杭州市政府《杭州市房产测绘管理实施细则》（一）申请产权初始登记的房屋（二）自然状况发生变化的房屋（三）房屋权利人或其他利害关系人要求测绘的房屋受理的测绘类型及收件要求测绘类型一般而言，分为初始测绘、变更测绘，根据房屋是否竣工又可分为实测绘和预测绘收件要求实测绘建设工程规划许可证（附件、附图）复印件（校验原件）通过规划验收的竣工图（平、立、剖）原件实测绘人防工程红线图复印件（校验原件）建设工程规划竣工验收合格证复印件（校验原件）设计说明原件结构承诺书原件门牌证复印件（校验原件）±0检测略图复印件（校验原件）国有土地使用证（校验原件）已领预售证现实测的房屋，需提供《房屋座落对照表》（委托单位加盖公章）反馈单（委托单位加盖公章）预测绘建委初步设计批复复印件（校验原件）建设工程规划许可证（附件、附图）复印件（校验原件）规划报批图（平、立、剖）原件、CAD电子文件预测绘人防工程红线图复印件（校验原件）施工许可证复印件（校验原件）设计说明原件结构承诺书原件门牌证、正式地名与施工号对照表复印件（校验原件）国有土地使用证营业执照复印件（校验原件）已领预售证现预测变更的房屋，需提供房屋座落对照表（委托单位加盖公章）二、实施测绘现行测绘技术依据：GB/T《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》项目分析、外业测量、内业数据平差处理、分摊计算项目分析在分析委托单位提供资料的基础上，完成以下工作：1、确定测绘类型、测绘目的2、确定测绘技术依据及应符合的精度要求3、根据测绘对象的竣工图绘制房产测量草图4、确定房屋各个组成空间的具体算法、共用部位的分摊层次外业测量采用实地量距法（以幢为单元分户进行），对照规划竣工图纸进行。主要工作内容：采集房屋和房屋用地的有关信息，获取房屋的空间数据和属性数据。空间数据反映房屋空间位置的数据，包括长、宽等；属性数据，是反映房屋性质或特征的数据信息，具体包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属等基本情况。量距精度要求边长总长限差控制按比例限差控制内业处理、分摊计算内业处理：外业数据图形化的过程。具体而言，对外业采集获取的数据，按一定的原则进行处理后,分间分户绘制房屋平面图；同时，对每间房屋的具体功能进行标识。处理原则：整线段等于分线段之和、矩形对应边相等几何条件根据采集信息进行面积计算，包括房屋套内建筑面积、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积测算分摊原则：有协议按协议，无协议按面积比例分摊三、检查验收测绘成果实行二级检查一级验收制度一级检查为过程检查，在全面自查、互查的基础上，由作业队的专职检查人员承担。二级检查由测绘单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行四、备案《杭州市房产测绘管理实施细则》第十二条规定：凡本市市区范围内用于权属登记的房产测绘成果，房产测绘单位应向房产行政主管部门申请成果备案备案过程审核测绘单位的测绘资质、测绘人员上岗资格、测绘成果格式、测绘依据，以及是否符合产权登记、房产管理的要求等