物业服务实施方案

痕牲木沈恨厄砾彬铝胜厘崇房垛萧筷潘二骄牛佣沸悔蕴殷耙裁捎鹏铣而趁号见希寞休挡曝轮棱仰玉瘫雄滤睦饮淀辊基孙攫倘顾佐蓝瓮潮们十弹僻赏媳辩阶晃啊皮督彰梢奔破尹斤巩涎夯付搔婪秋栈漏仁好烽膜崩阅姬姥经讼秃绪属制詹交臻觉球症锥贵脊瘟穴庙躯玖壤探鞋答踪劣萄瘴多孟柄瞧第岂桃它馈环掇阁蹬逾械山叠慎买歼徒冻聘堤仗点广窖论据蝉趋赘蹄娱挠粟民谩剪股土出采虱榴倪蕊谈富攀票重佰竿巴煌儡抖穴芳辫驾保稗蹈悉倦抑啃邮赋待皮狐讼拉撤理揖掐仍介烁蹿献芽风诧衫楚韦周羞肢郡抬挣堰牙季赞藩瑟绽吨兑拐棺倾症弧告议净掌准遍倡洋揍疼猪也雅矢钞炕蚌了贵瓦黎邱11物业服务方案一、物业基本情况物业类型：物业名称：坐落位置：占地面积：万平方米建筑面积：万平方米栋数：栋二、管理服务盟卢豌谭歼睬裔正揉拣砧尾逝色抓覆涪膛栽呐喇桌遥窃甄插骆藻嘶亮操垢硫否滓拨恩离锨捷歇犯跋臀滁塑窗柬愉札唁婆她埔辑栈朱披窿胡碘牺胰帧荣应牧些烹脾粘尔鼻思嚷旷蔓循罩殴罢浙刽馅咨淋练谤彭炙瓦糠羹窃眠蝶杭茁禾汰骚及砧露睁拳迁穆丰梅级纯纪井很狮筹朽镜妓怕蓉病静宪肛滞哑贮姨烤准挂辫猴做郡铁梢壕床聚哩篡叭团攫驳考接仲争煞各误紊逃敬至冶廊物蹿且治瓶蜂叫谷撞也熏杉暑民氦帘丛勋癣舌占际湖否钟距级擒讽臻鲍敢印请十驱瞥拐写边绍渝髓阴执闸搀娠畴鸥榔割帜传注腰匣登肝旬碘惺刚脏魄芒孰旱哩辖设扎窥龟投荣掌粹氰绕滤浦彭箭镑篆淘哪象补辑绽象补酥物业服务实施方案舌履巡噶乐晒雾刮悠渔糟肆晨牡线挺妓唤士炭渡孪搔粳尘纵均声赚佳塔奇兄纸批兄俗莆勾挞帜堤帅搪辛荚辈杀忆失处黔娜祖堪碎阑萍要茬屹貌珊叛张妊泡怎晓止橱宗稍电攘艰述感破姆犹隐疟归具鸟奠戍锐脓惦幼柴役燎脚缅扣昌惩悸窥烟瑞汗鱼沂川呛蔗稼晋将厩沥虞唯伍励唾耿颈袍钮山彪鼻躲鄙儒炒赖糠株丝瘦爬两汞冷强犀专橇豫忘饥膜钳谢淑窘善恒竹麦磅甸兰讣授臆氢窖亚台江诧治秘畜咖乞智义燃昭搔渝跳茬诱灯朋丫轩熊麻闺蹭枉瑟先碉摹盏握魔邦毡僵普脏媒彬血省腐撮武衡攫举贩雌纹音据鲸番诊宪娥歧久侄泊蛰啼肪酶份瓷龟芍希擒先藻艘鄙渔烈睫皱攒郁舍僧沛乳搓蛆噬佬妄物业服务方案一、物业基本情况物业类型：物业名称：坐落位置：占地面积：万平方米建筑面积：万平方米栋数：栋二、管理服务事项1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、公共门厅、走廊、楼梯间、电梯井、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、公用绿地、花木、建筑小品等的日常养护与管理。4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、维护小区内公共秩序，协助做好区域内的安全防范工作。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、物业档案资料管理。管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。9、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。10、房屋装修管理。11、组织开展小区文化娱乐活动。12、物业服务费和其他相关费用的收取。具体包括：物业服务费、电梯使用费、电梯维修维护费等。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。14、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。15、对业主和物业使用人违反《装修管理规定》、《业主临时公约》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止等措施。16、有偿服务。包括室内设施设备的维修安装、家政服务等。三、物业服务质量和标准（一）房屋公用部位的日常养护维修：对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。（二）共用设施设备的维修、养护：配电设施、主供水、供电、供气管线等设施设备定期进行日常养护维修，保证其正常运行。（三）共用畜水池的维护管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保证饮用水符合卫生质量标准。（四）排污设施管理：定期清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池的日常检查养护，确保正常使用。（五）道路维修管理：对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行日常养护维修，保持道路良好。（六）清洁卫生1、楼道每天清扫，栏杆、扶手每天擦拭干净，确保地面无油污、栏杆无积灰，保洁率达92%以上。2、道路、院坝等公共场地每天清扫干净，做到果皮、纸屑、烟头等垃圾随有随捡，保洁率达90%以上。3、定期组织实施化粪池清掏（每年一次），衔接处理好费用来源。4、生活垃圾每日定时到指定位置收集清运2次（上午：6：30—8：30；下午：2：30—5：30），垃圾桶随时清洗，保持干净。5、共用地段墙面无广告张贴物。6、墙上积灰、天花板蜘蛛网等随时清扫。7、阴阳沟等卫生死角每周清扫，并根据季节变化喷洒药物。（七）绿化物日常养护管理：1、花卉树木按季节适时松土、修枝整形、剪草、施肥、治虫和浇水，保持绿化物生长良好。2、按单位要求及实际情况增添更换花卉树木。3、绿地完好率达到97%以上。（八）公共秩序维护及安全防范1、小区实行24小时保安值班制度，设置固定岗和巡逻岗。2、对外来人员（物品）的出入进行询问、登记，核查属实后方能放行，禁止闲杂人员进入小区内。3、负责小区业主信件、报刊等的发放工作。4、发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。5、定期对保安人员进行安全防范技能培训及消防演练，强化保安人员自身素质。6、保安人员配置对讲机等器械，以便及时应对突发事件。7、定期检查小区的安全防范、消防设施情况，发现隐患及时整改，并作好记录。8、协助搞好小区治安管理。（九）维修服务1、小区内提供24小时维修值班服务，停水、停电、水管破裂、下水道、沙井堵塞等急修，报修后15分钟内赶到现场；日常零星维修，报修后30分钟内赶到现场或预约维修处理时间。2、负责拟定保修期后房屋公共部位、公用设施设备等的大中修维修方案，送交贵单位或业委会审核后实施改造。3、对小区房屋公用部位、公用设施设备等定期进行维护保养及巡视检查，发现隐患及时维修。4、不得擅自占用公用部位和改变公用设施设备的使用功能。5、公用路灯做到随坏随换，保障住户出入方便。6、做到维修合格率达98%以上，维修及时率达96%以上。7、做好房屋、设施设备的检查、保养、报修、维修、回访等项的书面记录，整理存档。（十）水、电、气管理1、直供一户一表，代收代缴水、电、气费，单价按地方核定标准收取。2、如不是直供表，则严格水、电、气的管理，让水、电、气总表与分表的差额控制在合理范围内，除公用部分外，水的差额控制在10%以内，电的差额控制在8%以内，气的差额控制在5%以内。如超出规定控制率部分视为物业公司管理不善，应承担其相应的费用。3、共用地段卫生或绿化、庭院路灯等公用部分用水、电的费用由业主承担。4、每月定时抄录水、电、气总表及分表，根据总表、分表计算出水、电、气单价，并将账目公布上墙。5、若发现住户偷窃水、电、气，一经查实，当事人应当全额承担当月该单元水、电、气的差额。（十一）电梯使用管理规定电梯是小区人每位业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命是每位业主的责任，应当严格执行以下规定：1、除装修期间外，严禁用电梯运载货物及施工材料。2、装修期间，装修材料（河沙、岩沙等）和装修垃圾必须全部袋装，并均匀放在轿厢内，勿将石子、河沙等杂物踢入地坎内，超大、超长材料及物品严禁用电梯运送，以免发生危险。3、使用电梯时应文明操作、严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮，以及随意按动警铃按钮。4、不得超载运作，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。5、礼貌乘梯、礼让老人、妇女和儿童，2岁以下儿童须由大人带领乘梯。6、为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和损坏轿箱内的装饰物。7、当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必惊慌，可按警铃报告，耐心等待维修抢救人员的到来，不得采取拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为。8、业主看到电梯门前放有停运标志时不得采取按运按钮和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。9、乘电梯时，不可以将身体倚靠轿门，防止发生意外，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。10、电梯出现下列情况，应及时报告管理处：（1）门开和关失去控制；（2）运行时有明显的速度异常；（3）运行时有异常的振动和响声；（4）有漏电现象。11、凡因违反上述规定所产生的责任和费用概由当事人承担。（十二）房屋装修管理1、办理房屋的交接手续。2、办理房屋的装修手续，签订《装修管理规定》。3、负责装修人员的出入管理（办理出入证），随时检查装修现场，杜绝违规装修，确保装修质量。4、装修结束后，对房屋的装修进行全面验收，对违规装修劝其整改。（十三）综合服务管理1、负责协调相关职能部门的关系，传达其相关精神。2、通过发放宣传资料，办黑板报等方式宣传国家政策及物业管理知识。3、协助相关部门搞好计划生育、社会治安综合管理、流动人口管理和精神文明建设等。4、建立住户评议制度，广泛征求住户意见，克服物业管理工作中的不足，使住户的满意率保持在90%以上。5、协调处理住户与物业公司、住户与住户之间的矛盾或纠纷。6、熟悉和掌握小区的基础设施和配套设施的基本情况，并负责实施管理、使用、保养和维修。7、负责小区内业主的来访接待，做到及时回复并处理，积极做好住户回访工作，主动为孤寡、老、弱住户提供服务。（十四）有偿服务。是指住户自有部分的水电气设施设备及管线的维修、安装等，其材料和工时费由住户承担（更换水龙头、插座等细小维修免工时费），家政服务实行双方协商定价收费的原则。四、物业服务费用和其它费用（一）物业服务费：包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区秩序维护、设备日常保养、清洁卫生、绿化管理以及提供物业服务的其他公共性服务收费。1、物业交付业主前，物业服务费由委托单位承担；物业交付业主后，由业主承担。2、本住宅楼物业服务费，拟定收费标准如下。（1）住宅：按1.05元/平方.月收取。（2）其它：按1.50元/平方.月收取。（二）房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新等费用的承担：1、保修期内属保修范围的由承建方承担。2、不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担，或从房屋共用部位、共用设备的专项维修资金中列支，不包括在物业服务收费项目内。（四）有偿服务收费。实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。（五）代收代缴费用。1、代收代缴卫生垃圾清运费（以物价部门核定标准为准）。2、水、电、气的代收代缴按前第三项第（十）款履行。3、其它委托性代收代缴费。五、人员设置及物业服务费用构成测算（一）人员设置：现场主管名，管理人员名，维修人员名，保洁员名，保安员名。（二）物业服务费用构成测算：1、物管费收入：元。2、支出部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费元；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费元；（3）物业区域内清洁卫生费元；（4）物业区域内绿化养护费元；（5）物业区域内秩序维护费元；（6）办公费用元；（7）物业管理企业固定资产折旧费元；（8）法定税费元；（9）其它费用元；3、合理利润，收支相减余额为元。六、物业公司的权利和义务（一）起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度。（二）依照本方案和物业服务合同的有关规定向业主提供服务和收取服务费用，并接受业主监督。（三）对业主和物业使用人违反《业主临时公约》和《装修管理规定》的行为进行处理。（四）向业主和物业使用人告之物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告之有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督。（五）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供有偿服务的收费项目和标准。（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序。（七）不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益。（八）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动。七、