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昆山市森隆置业有限公司第1页共30页房地产开发运行流程指导用书房地产开发运行流程指导用书1、国土资源局土地竞买2、签署国有土地使用权合同3、申请红线4、申请立项立项请示报告内容包括：（一份）（到规划科签字和盖章）项目详细位置占地面积（与红线面积一致）建筑面积（主体建筑物面积、办公楼面积、辅房面积、地下车库面积）项目总投资额（每亩总投资不得低于400万元）土建投资额规划用地红线图复印件一份营业执照复印件（有限公司）注册资本证明（个人独资企业）加盖工商部门印章（可不要）用地预审函复印件或招拍挂成交通知书工作时间：3个工作日注意事项：按照昆委[2004]65号文件：民资每亩总投资不得低于250万元5、环境评估报告环评委托书（报建处拿固定格式）申请报告（包括占地面积、建筑面积、居住面积、商铺面积、绿化面积）（2份）红线图环境影响登记表（5份）工作时间：10个工作日6、建设用地规划许可证昆山市森隆置业有限公司第2页共30页房地产开发运行流程指导用书建设用地规划报建申请表（3份）营业执照或批准证书（复印件）建设项目批准文件（计委或开发区管委会批复复印件1份）土地使用合同（建设用地许可证函）环境评估报告及环境影响报告书符合规范的有证总平面规划设计图1：1000用地红线图含坐标图（原件）（选址红线图）工作时间：5个工作日注意事项：①用地红线图需经规划局审批②设计院盖章，正式的蓝图，挂牌的可简化，不用有证7、国有土地证（7.27-9.20）7-1、国有土地证法人身份证（复印件3份）营业执照（复印件3份）项目批复（复印件3份）环境影响申报表的审核意见（即环评报告）建设用地规划许可证（黄卡复印件）规划红线图（原件）项目总平图布置图（蓝图）及电子档土地使用权出让合同（复印件3份）建设用地申请（包括详细地址、开发面积、容积率、建筑密度、绿地率、计划建设时间、计划开工时间）建设用地承诺书（包括建筑面积、建筑密度、绿地率等一定按照申请标准做）国有土地使用权挂牌出让成交通知书（挂牌出让）关于地块的规划设计要求（挂牌出让复印件3份）7-2、土地定界桩初始土地登记申请书（国土局监察科领取）土地登记法人身份证明书（国土局监察科领取）地籍调查法人代表身份证明书（国土局监察科领取）昆山市森隆置业有限公司第3页共30页房地产开发运行流程指导用书界址表（国土局监察科领取）土地出让合同（复印件)用地红线图（复印件）用地批文（复印件）项目批文（复印件）营业执照副本（复印件）法人代表身份证（复印件）经办人身份证（复印件）土地出让金收据（复印件）土地契税收据（复印件）工作时间：60个工作日8、资质审查获得暂定资质8-1、获取《江苏省住房与房地产电子政务平台》的加密狗8-2、申报资质资料进入《电子政务平台系统》填写企业基本情况（包括：企业名称、企业类型、企业法定代表人、详细地址、邮编、注册地址、营业执照注册号、税务登记号、注册资本等）企业投资者信息开发经营情况在建开发建设项目已完成开发建设项目企业法定代表人简况（包括：姓名、国籍、性别、证件类型、证件号码、学历、专业、从业年限、个人电话、移动电话、电子邮件、职务、职称、职称证号、劳动合同号、合同聘用时间、合同终止时间、劳动保险号等）企业经理人简况（同企业法定代表人）企业专业人员（同企业法定代表人）企业简介企业章程企业人员情况注意事项：①企业基本情况中，必须上传法人机构代码证、企业法人营业执照、税务登记证、验资报告及其它附件的电子档；昆山市森隆置业有限公司第4页共30页房地产开发运行流程指导用书②企业法定代表人必须上传职称证书、任免证书、岗位证书、合同聘书、身份证、照片及其它附件的电子档③企业经理人简况中上传电子档同企业法定代表人④企业专业人员上传职称证书、合同聘书、身份证及其它电子档收费标准：首次1500元；续费800元+20元（发票快递费）9、报规划方案、召集方案论证会报规划方案资料：昆山开发区规划建筑设计方案审核意见表关于规划方案审核的申请（规划局有样板）方案基地区位图环境关系图总平面布置图绿地景观方案竖向设计图建筑设计图方案效果图设计说明书日照分析（提供总平面图委托测绘中心办理）备注：规划方案中汽车库与自行车位的比例规定：面积汽车库自行车位低于90㎡0.4290~140㎡13140~200㎡1.51.5200㎡以上2.0/10、获规划方案批复、规划效果图（公示20天）、总平面图11、定位放线①土地局定位②委托测绘公司放线并提供预测面积报告昆山市森隆置业有限公司第5页共30页房地产开发运行流程指导用书12、工程地址勘察委托勘察单位进行土地勘察并提供勘察报告13、工程图设计、召开小区安防设计论证会、管线综合会八大管线前期征询：①给水第一步：临时接水：申请书申请单（自来水公司办理窗口领取表格）项目批文规划红线图供用水协议2份（自来水公司办理窗口领取表格）江苏省小额支付系统定期借记业务付款授权书（自来水公司办理窗口领取表格）用水备案表（DN≧50）审图意见表及回复开挖证明第二步：正式接水：临时给水申报资料：申请书申请单（自来水公司办理窗口领取表格）项目批文建设工程施工许可证给水总平面图、消防平面图及系统图、建筑立面图、电子文件商铺需提供表位图水表分类统计表审图意见表及回复（三份）供用水协议2份（自来水公司办理窗口领取表格）用户明细表（自来水公司办理窗口领取表格）每户一份供用水协议水费代扣手续的相关资料（身份证复印件及存折复印件）昆山市森隆置业有限公司第6页共30页房地产开发运行流程指导用书委托建设协议店面接水须知补充回执开挖证明注意事项：①抄表方式：远程自动②16M以下的房屋采用市政管网压力直供水；16M以上采用增压供水③先申请临时用水，后申请正式接水。根据房产公司提供的相关图纸资料，自来水公司设计施工图，即由自来水公司设计和施工。关于接驳点位置、压力、水表标高等均会在施工图中标注收费标准：生活用水：2.3元/m3；商业、服务业：2.6元/m3②排水昆山市自来水公司领取雨污水申报表③供电第一步：方案确定（根据我公司提供的资料，供电局制定方案）昆山市供电公司新（扩）建项目供电意见咨询书（办理窗口领取表格）小区供电方案规划所需资料：新建项目供电意见咨询书小区平面图及相应的电子档每幢楼房房型、套数、面积汽车库、自行车库面积地下人防面积商业面积公用部位及配套设备用电量商业、小高层及高层需提供具体且符合规定的低压系统图小区如需分期建造的也需提供全套资料，并注明分期线，以及具体分期用电要求具体联系人和通讯方式营业执照（带年检标志）项目批复（发改委、经贸委）建设工程规划许可证（规划局）第二步：临时用电申请临时用电用户用电期限确认书（即第一步方案确认书）签定安全协议六份（方案确认书通过时提供）第三步：正式用电申请用电申请表及书面申请（用电情况、用电性质、容量等）项目批文（发改委、经贸委）建设工程规划许可证（规划局）房屋所有权证（或土地证）营业执照（带有最新年检标志、事业法人等无营业执照的，提供事业机关法人证书或组织机构代昆山市森隆置业有限公司第7页共30页房地产开发运行流程指导用书码及法人代表任命书）；法人身份证复印件税务登记证开户许可证宗地测量成果报告或规划红线图厂区总平面图或用电地址总平面图（图上需注明客户变配电所选址，图纸的形式需要书面和电子光盘各一份），综合管线图用电启动方案编制工作委托书（办理窗口领取表格）客户信息调查表客户资料登记表新（扩）建项目供电咨询答复意见书（630KVA及以上项目）房产公司临时用电申请须提供供电咨询答复意见书及房产临时用电申请流转单（供电方案确认书）及规划局规划审批意见④天然气居民用户用气申请表（办理窗口领取表格）小区规划图小区地下管网布置图小区建筑物之间间距用户其它要求以上图纸需电子文档注意事项：①抄表方式：买卡②然气燃值：8500~9000③根据房产公司提供的相关图纸资料，天然气公司设计施工图，即由天然气公司设计和施工。关于接驳点位置、压力、进户标高等均会在施工图中标注收费标准：居民：2.2元/m3；商业：2.52元/m3⑤电信至电信公司签署合作协议书⑥有线电视总平面图（经图审后）商铺（弱电）整套图纸（经图审后）⑦智能化通过招投标或直接发包选择智能化公司昆山市森隆置业有限公司第8页共30页房地产开发运行流程指导用书⑧消防报警14、工程图审查、抗震设防审查、消防审核意见书、人防责任书14-1、图审立项批复（1份）建设用地规划许可证（复印件1份）施工图审查报审表(一式三份)全套施工图(送4套3套退回)(其中包括:总平面图、给排水总平面图）工程地质勘察报告2份（1份全退）结构计算书（1份）所有勘察、设计单位没有备案的，请到建设局总工室备案，提供备案表建筑节能报审表及节能计算书施工图中需增添①“江苏省公共建筑节能设计专篇参考样式（建筑专业、电气专业）②“江苏省居住建筑节能设计专篇参考样式（建筑专业、电气专业）14-2、抗震设防审查（即防雷）防雷装置设计审核申请书立项批复、规划许可证建筑施工图蓝图电气施工蓝图注意事项：防雷与图审同时准备资料，同时报送收费标准：０.５元/平方米14-3、消防审核意见书一、对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核：（一）建筑总面积大于20000平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于15000平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于10000平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于2500平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于1000平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，昆山市森隆置业有限公司第9页共30页房地产开发运行流程指导用书养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；（六）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。二、对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核：（一）设有第一条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于40000平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑；（四）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（五）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。备注：（一）商铺满2层，开间大于300，按商住申报，资料必须送苏州消防大队审核（二）商铺满2层，开间小于300，按商住申报，直接在江苏消防网网上备案，系统抽中建设单位，再由建设单位送资料至苏州消防大队审核被抽查到的建设单位应当在收到备案凭证之日起5日内向公安机关消防机构提供下列材料：（一）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（二）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；（三）设计单位资质证明文件；（四）消防设计文件。未抽中，即只需网上报建如抽中，需提交以下资料：①《建设工程消防设计备案表》及备案凭证（加盖公章、法人章）②建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（加盖公章、法人章）③新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件（出示原件、提交复印件加盖公章或法人章）④设计单位资质证明文件、营业执照（复印件加盖设计单位公章）⑤消防设计文件（消防设计文件应符合《建设