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项目投资决策评审流程研究总裁办2013-8-21前言投资项目涉及到资金、周期、社会资源等多渠道、多层面、多环节的内容，项目投资的成败，与项目前期大量细致、准确和有深度的调研分析工作有着密切和重要的联系。提高项目调研分析的水平，规范投资决策评审行为，提升科学决策的能力，是项目投资决策评审需要高度重视的问题。1.行业标杆企业投资决策评审流程龙湖万科万达投资决策流程上会资料准备地区公司发展部地区公司PMO会议地区公司总经理审批集团投融资中心集团投融资决策委员会地区公司发展部龙湖企业投资决策评审流程龙湖企业投资决策分析模型万科投资决策评审流程万科投资决策评审流程准备阶段立项阶段基础研究土地信息收集、甄别立项报告合作意向书或框架协议万科投资决策评审流程可研阶段规划设计成本测算财务测算市场分析、客户定位合同法律风险分析万科投资决策评审流程决策阶段通过决策与土地方签署协议移交阶段项目经理部、项目事务部万达投资决策评审流程万达项目获取管理办法项目投资决策评审流程思考1.项目投资决策需要考虑的因素项目特征是否符合企业的主营产业领域项目地域是否符合企业的战略布局规划项目经济财务指标是否可行项目法律风险是否可控项目所在区域政策、经济、社会环境、人文是否良好2.项目投资决策评审流程需要考虑的因素项目信息渠道、所有资料的可靠性项目是否实地考察项目业主方是否充分接触沟通项目可行性分析深度、完整性和准确程度参与项目可行性分析的单位和人员的构成及分析方法是否可行提交投资决策评审的资料完备程度是否存在先入为主的假设准备阶段项目信息收集、甄别立项阶段内部立项报告、签订合作意向书或框架协议可研阶段项目定位、规划设计、成本测算、财务测算、市场分析、客户定位、合同法律风险分析决策阶段投委会评审决策、与项目方签订正式协议项目投资决策流程不管是什么类型的项目，招拍挂、招商引资、收并购项目等，从项目信息收集到项目决策通过，都必须要经历这四个阶段。每个阶段必须要开展的相应的工作内容和形成的必要的工作成果以备决策评审。法务部门投资发展中心财务管理部门设计部门工程管理部门成本管理部门营销部门决策层项目信息收集项目信息归档项目初判是否符合集团产业规划？是否符合集团地域战略布局？是否符合集团三年经营战略规划？是否符合集团项目储备要求？项目获取的方式填写：《项目信息市调表》；《项目立项建议书》项目准备阶段：项目信息收集、初判项目信息评估会实地考察项目实地调研考察定期或不定期汇总所有项目信息，由总裁组织项目信息评估会进行综合评估，确定项目是否立项。法务部门投资发展中心财务管理部门设计部门工程管理部门成本管理部门营销部门决策层项目立项项目科研阶段：项目可行性分析编制项目信息评估会制定可行性研究计划组织召开《项目可行性研究启动会》，启动可行性研究报告编制工作。同意立项组织现场勘查、尽职调查法律风险分析市场调研、项目及产品定位规划草案设计工程技术分析项目成本测算经济效益测算拟订合同草案编制可行性分析报告如涉及酒店，需酒店集团参与调研和定位并出意见总裁审批同意启动编制项目存档不同意立项法务部门投资发展中心财务管理部门设计部门工程管理部门成本管理部门营销部门决策层项目决策阶段：项目投资决策评审可行性分析报告内部评审（书面OA发给参与的各个部门负责人进行审查，提出修改意见，并调整修改意见）投委会集体评审合同谈判签订参加招拍挂结束申请投委会决策评审投资发展中心主要就项目及产品定位、规划草案、经济投资测算、法律及政策风险、项目交易方式、项目和集团发展战略关联五个方面形成汇报PPT，由投委会成员进行评审。评审通过存档项目选择关注的几大因素看区位看地块的场地条件看项目规划条件看交易方式项目选择关注的几大因素看区位区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。我们的投资战略区位是什么？看地块的场地条件如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，项目开发会因拆迁而存在不定因素。地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加项目成本项目选择关注的几大因素看项目规划条件通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调发展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开发企业必须遵守这些要求，而不同的要求对项目的影响很大。如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开发对资金需求也不一样。如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品。还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对项目开发限制较大。项目选择关注的几大因素看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获、取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。项目选择关注的几大因素看交易方式从获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府出让和当前土地使用者转让两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，法律关系清楚。从当前土地使用者手中获取土地则有许多种操作方式，如买断土地过名，收购公司股权。不同的操作方式，对项目运作影响不同。•买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进成本，如同政府出让一样操作简单。•通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对项目产生重大影响。项目投资决策分析要素市场分析房地产投资三要素：时机、地段、质量。政策、政治环境分析。经济环境分析。社会环境分析。市场供求关系分析人口数量和结构。家庭收入。城市化进程。消费者预期。市场供求数量对比。项目投资决策分析要素项目本体和竞争项目分析竞争项目的实际成交价格。竞争项目的销售周期。结合本项目的投资规模和经营计划。社会环境分析。财务分析成本分析：土地成本、前期费用、工程建设、政策收费、不可预见费、三项费用六大部分。收入测算：一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。现金流分析。盈利分析：关注税前成本利润率、年投资回报率。项目投资决策分析要素风险分析法律风险。价格下跌风险。成本上涨风险。政策风险。财务风险。管理风险。决策分析投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批。要对上报应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见应保持一种“健康的怀疑”态度来对待前期获得的专业意见。项目可行性分析把握的关键要点问题清单调查和市政条件调查（挂牌项目）待项目合同原则条件已基本达成一致后，项目所涉及前期相关技术指标问题，由投资发展中心和技术部门落实问题清单。投资发展中心形成落实后的“前期技术事项落实成果说明”，主要对问题清单落实情况加以说明，作为项目挂牌文件等相关文件会签时的附件，对于逐步深化落实的情况，在每个阶段可予以更新。转让项目尽职调查审计对于转让项目，在签订合同前需对项目和对方公司进行项目尽职调查审计，投资发展中心、法律事务部、财务部门参加，必要时可以聘请专业机构。项目可行性分析把握的关键要点前期规划设计条件交底在项目通过立项、取得初步红线图等相关资料后，投资发展中心报集团设计分管发展副总裁同意，规划设计中心开始进行项目规划方案设计。在进行项目规划方案设计前，投资发展中心应按要求整理相关资料文件与规划设计中心进行前期规划交底，介绍说明有关项目情况并移交资料文件，交底文件需投资发展中心总经理、规划设计中心总经理签字确认。设计条件和资料发生变化或更新的，发展部应及时与商业规划研究院更新和交底。交底和补充交底流程为：投资发展中心提交交底→投资发展中心总经理审批→规划设计中心总经理审批→规划设计中分管副总裁审批→规划设计中心。在进行项目规划设计前，规划设计中心应进行项目现场考察和调研，投资发展中心协调配合项目可行性分析把握的关键要点规划设计草案成果交底规划设计中心形成的规划设计草案成果（图纸和指标），应由规划设计中心总经理签字后及时交底给投资发展中心，以作为项目评估和谈判的依据。设计成果发生更新的，规划设计中心应及时与投资发展中心交底。项目前期规划方案汇报根据需要并经过总裁同意，项目前期规划方案可以与政府或对方进行正式沟通汇报。投资发展中心应协调组织策划好有关汇报会议安排，提前做好计划和相关准备工作。规划设计中心负责按计划要求完成有关汇报规划文本和规划演示文件的准备工作。项目可行性分析把握的关键要点项目经济测算立项通过后，由投资发展中心填写测算需求单并附落实后的问题清单，由总裁签批后，交成本部门、财务部门进行测算。经济测算流程：投资发展中心提出测算需求单→总裁签批→财务部门、成本部门进行测算。酒店集团意见根据需要项目要征询酒店集团意见的，由投资发展中心提供项目信息和资料给酒店集团并交底，酒店集团在十日内负责给予反馈意见和酒店设计要求以供决策。置业集团意见根据需要项目要征求销售指标意见的，由置业集团组织营销部组织人力进行现场调研，并在十日内给出书面意见，以供领导决策。各部门参与的深度，和研究的细致程度，以及自身对项目的把控能力，是决定可行性分析报告的真实性、准确性的关键因素。项目可行性分析报告的必要内容项目决策背景及摘要第一部分：项目概况第二部分：法律及政策性风险分析第三部分：市场分析第四部分：规划设计初步分析第五部分：工程、销售计划及后期物业管理第六部分：投资收益分析第七部分：管理资源配置第八部分：综合分析与建议全程分析概况描述结论建议项目可行性分析的内容外部环境内部因素城市发展规划及政策影响宗地所属区域的城市定位项目本身的特殊性对集团总体发展战略的影响项目在集团发展规划中的定位项目的利润贡献项目决策背景及摘要房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况项目概况内容及框架宗地位置宗地现状周边社区配套周边环境大市政配套规划控制要点土地价格土地升值潜力评估土地储备优缺点比较（土地的自然质素和属性）要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚房地产项目可行性分析－宗地现状调查1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。房地产项目可行性分析－周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。房地产项目可行性分析－大市政配套1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本