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报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘概况大成都规划城市定位崇州崇州是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一崇州地处川西平原，东距成都37公里，在四川的所有魅力城市中仅次于都江堰市，列第二位大成都蓝图：1个特大城市：成都主城区4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州4个小城市：30个重点小城镇及一般乡镇城乡一体，协调发展中国人居环境范例城市、全国体育先进县、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市项目解析“5.12”之后，崇州与大成都之间联系日趋紧密交通规划五纵：1、华怀路(改建)2、川西环线崇州段（改建）3、沿山应急通道（新建）4、三沿路（崇州三江至都江堰市沿江乡）（新建）5、青安路（新建）六横：1、成温邛高速公路（已建）2、光华大道延伸线（已建）3、成温邛快速通道（新建）4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速通道）（新建）5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快速通道）（新建）6、龙门山旅游快线（新建）二轨：城际地方铁路成大线（新建）城际地方铁路成灌线延伸线（新建）二站：崇州市综合客运中心站（新建）崇州市工业园区物流配送中心（新建）项目位于崇州羊马镇偏温江方向，区域属于规划中的羊马新城，与温江金马片区仅一河之隔项目区位金马片区金马河本案地块处于城市发展方向上崇州战略规划“双环双核双片”田园城市功能区战略规划发展格局双环：文化旅游环与田园物流环，以羊马镇为平台双核：城市核与古镇核，城市核即崇阳镇和羊马镇一提到成都的“高端居住区”，人们往往会联想到华阳、牧马山、浣花溪等地方金马片区及羊马镇都不属于传统的高端居住区目前区域较陌生，认知度较低牧马山：山景、高尔夫华阳：城市发展方向15分钟30分钟C浣花溪：水景、城市资源成都市区高端居住区分布图龙泉：山景资源羊金马马新片城区？区域配套落后，不完善，进入性较差目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的市政配套设施，但比较落后本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本为空地，区域还有待进一步开发本案羊马旧镇地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳北边界南边界西边界东边界永科路城市主干道羊马湿地公园嘉裕地块南至城市主干道，对面是奥普汽车主题公园和花卉苗木基地，目前规划中东至西南最大湿地公园:羊马湿地公园，内有国际标准18洞高尔夫球场，目前规划中西至永科路(G318支线），对面是中城集团城市综合体，目前规划中北至嘉裕地块，一类住宅用地，目前规划中高尔夫球场花卉苗木基地汽车主题公园社区型项目，地块规模较大，地势平坦，内部无可利用资源项目用地指标•一类住宅用地：要求完善的市政配套设施•地形：规划用地基本呈矩形，东西宽约500米，南北长约1000米。•总用地742亩，净用地约650亩，其中：住宅用地约570亩商业用地约78.6亩•地貌：规划用地基本平整。•规划容积率：住宅用地≤1.8商业用地≤2.4•建筑密度：住宅用地≤25%商业用地≤40%地块现状项目属性界定项目属性较大规模742亩在区域内属较大规模社区型一类住宅用地，要求完善的市政配套设施优势资源羊马湿地公园、高尔夫球场、花卉苗木基地、奥普汽车主题公园区域属性位于城市发展方向上位于羊马新城，属于崇州战略规划的首要发展区非传统高端居住区区域较陌生，认知度低进入性较差区域生活、商业配套落后，有待进一步开发属性界定解析非传统高端居住区，进入性较差，位于城市发展方向上，拥有一定优势资源的较大规模社区型项目报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘开发目标与约束条件利润最大化品牌的打造与政府建立良好关系本案是贵公司在成都首个项目开发目标开发商背景在合理规避风险和可实现的基础上追求项目价值最大化目标理解基于我们的经验，类似项目有如下特性类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值确定难度较大一、规避风险、保证成功运作二、利润最大化要基于可实现的基础上三、要兼顾品牌的可持续发展战略小市场大项目目标理解项目特点报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘开车30多公里——比牧马山还要遥远；待开发，进入性差——配套不成熟、区域较陌生；而我们呢？似乎有难度？一般陌生区低密度项目的成功，往往是……近郊、适度的距离——麓山国际；或者她们有强势的休闲度假配套打造——保利198、中信山语湖；或者她们有超大规模支撑其“城”的定位——深圳曦城、江与城或者她们很精致、是名牌——长桥郡、牧山丽景或者她们的资源很稀缺——华侨城天麓；那么，我们的机会在哪里……资源似乎很好——但目前情况不佳；区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？客户：我们的客户来自哪里？陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题：项目核心问题报告结构思路项目优势分析项目解析区域价值挖掘项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位及物业发展建议整体规划及分期开发建议附件市场机会挖掘我们必须从区域价值、市场机会中寻找答案，并从项目优势中寻求突破区域价值突破Breakthrough市场机会项目优势区域价值挖掘我们应该对区域价值进行怎样的界定？郊区or城市化？休闲or旅游？居住or度假？首先站在金马片区的角度来看本区域本案金马片区区域价值解读观点•本项目处于金马片区边缘化区域•但本项目价值无疑要与金马片区产生联系，高举金马片区区域价值大旗。金马片区规划图金马片区目前度假氛围浓厚而居住氛围不足，整体档次属中端，仅仅作为金马片区的延续，区域价值不够区域价值解读主要依托鱼凫温泉及金马体育城，打造度假型别墅区；产品以总价较低的联排、叠拼为主，整体属中低端档次；仅仅作为金马片区的延续，区域价值是不够的，需要进一步挖掘区域价值。依托鱼凫温泉、规划的体育城度假型别墅区打造观点区域价值再解读规划在成温邛高速路以北建设“中国创意农业生态休闲旅游园区”，在光华大道崇州段以南建设“万亩花卉现代农业观光旅游产业园区”以打造生态新城为目标，大力发展湿地人居，创建崇州市城市副中心观点五星级酒店羊马新城整体定位为生态型人居典范城市观点根据国际度假城市的发展规律，金马片区需要从纯度假往休闲、度假、居住等综合功能发展，区域价值需要转型；羊马新城的规划正好提供了一个契机；引申语：每一个城市都应有一个标志性社区，形成城市的高端居住板块站在羊马新城和金马片区的双重高度来看本区域，本区域应作为金马片区价值转型的标志，秉承带动新城发展的重任区域价值再解读单一观光的旅游城市观光旅游为主，向度假转型度假为主休闲、度假、居住等综合功能3-5年3－5年5年以上度假城市发展规律度假吸引力逐渐转向城市吸引力结合本项目资源，项目应作为生态型人居城市示范性项目，以带动区域的整体发展地段规模区域可塑性交通便利度配套资源情况地块关键指标金马片区的区域价值需要转型：集休闲、度假、居住一体羊马新城规划定位为生态型人居城市发展机遇发展基础742亩较大规模的可延展性紧邻城市规划道路和主干道，交通便利外部拥有优势资源：高尔夫湿地公园、奥普汽车主题公园,花卉苗木基地生态人居城市示范区本项目区域占位市场机会挖掘面对区域内外的层层竞争，我们将如何突围？成都低密度市场分析区域低密度市场分析成都低密度市场分析市场走势板块分析成功案例借鉴政策环境政府目前的政策核心是抑制投机性需求，控制房价非理性增长，稳定市场，这将是一个长期的过程•国十一条增加保障性住房和普通商品住房有效供给等•新国十条各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责等•新国五条各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任等•《进一步加强土地出让收支管理的通知》•个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。土地制度税收制度住宅政策价格制度住房制度在目前政策环境下，成都整体市场趋于稳定发展状态市场特征从房地产市场周期来看，市场仍处于稳步的发展阶段阶段：复苏发展危机萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备者萧条顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者危机地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场发展直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼复苏市场典型表现市场特征2009年，成都市别墅供应量为125万方，2010年有所缩水，供应量缩减为78万方，同比下降幅度为37.6%；尽管如此，成交情况依然良好别墅市场供应量环比有所缩水，但需求仍然旺盛成都2009-2010年别墅市场供求情况781251181150.681.060204060801001201402009年2010年00.20.40.60.811.2供应成交供销比单位：万方•在目前政策环境下，投机需求被抑制，成都整体市场趋于稳定发展状态•结合房地产市场周期来看，市场仍处于稳步发展阶段•市场供应环比有所缩水，但需求仍然旺盛整体市场总结成都低密度市场整体走势依然良好成都低密度市场分析市场走势板块分析成功案例借鉴城市别墅边缘TOHO度假别墅多元化1990s别墅市场启动类别墅产品出现度假产品上市低密度市场的成熟200020012003至今位于城市地段，满足城市财富阶层炫耀心理，价格偏高，产品形式粗放，配套环境较差锦绣花园、天府花园、南洋花园、巴黎花园位于城市地段满足城市中产阶级居住梦想，价格低，产品形式以及配套环境较差，市场反应良好武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园位于城市二三环之间，满足城市别墅梦想的中产阶级，价格位于纯别墅和公寓之间，产品形式/配套/环境/交通较好，市场反应良好风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象位于青城山，凭借独特的自然山水资源，掀起旅游地产的热潮，产品档次丰富，总价合理，满足成都人的度假生活需要，市场反应良好青城白鹭洲、中国青青城、高尔夫山庄、假日青城城市郊区别墅兴起，形成多个板块；城市别墅项目屈指可数，但是价格最高；度假别墅依旧火爆；整个别墅市场呈现出板块、产品以及价格档次的多样化，竞争充分麓山国际、三利宅院、芙蓉古城、维也纳森林、易城、盛世中华成都低密度市场经过二十年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期温江板块：中端+近城市都江堰+青城山：牧马山板块：15分钟30分钟30分钟郫县板块以独栋价格为参比价格来比较区域价格8000-20000元，度假属性8500-12000元，非成熟别墅区域龙泉板块：9000-17000元（度假属性，中粮御岭湾进驻抬高了整个区域价格）13000-18000元，度假属性但有向第一居所转换的趋势8500-15000元，度假兼城市属性新都板块：无独栋社区，非成熟别墅区域华阳板块：高端+近城市稀缺+城市属性高端城市别墅区域高端度假别墅区域中高端度假别墅区未成熟别墅区域独栋基本已没有销售，双拼价格在30000万/元左右12000-30000元，城市属性成都市区别墅分布状况市场各板块根据与城市中心的通勤时间和距离的不同，价格呈梯度递减华阳板块－－在成都都市融合的快速发展下，将承接浣花溪成为新的顶级城市别墅区华阳浣花溪资源现状产品特征客户特征•资源：城市配套、高尔夫，•规划：城市向南发展•配套/交通：天府大道•面积：联排260-300独栋：230-500•价格：联排9000-10000，独栋：12000-30000•品质/档次：品质突出，处于高档•来源：主要为成都客户，部分省外、港台客户•层次：基本属于城市顶尖