2019年广州大学城项目市场定位分析报告58p

08.11.16Page1广州大学城项目市场定位分析报告2019年11月24日08.11.16Page2目录广州市场情况项目土地属性分析目标客户分析：来源与需求安全价格区间客户来源区域竞争08.11.16Page3PART1广州市场情况08.11.16Page4数据来源：广州市统计局（《“十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况》、广州市06、07年统计年鉴）广州市GDP持续以年均13.8%左右的速度上升，至2019年，人均GDP达70186元（大于1万美金，该数字包括城乡户籍人口；按常住人口计算约8000美元）；广州市城镇居民人均可支配收入以年均8.1%的速度持续增长，至2019年，人均可支配收入22469元；金融危机爆发后，广州的外贸和进出口受到较大影响，08年秋交会成交金额下降了17%（315亿美元，5年以来的首次下降）1313141313151513151501,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0000246810121416************22,46905,00010,00015,00020,00025,0000510152025************地区GDP总量及增速城镇居民人均可支配收入情况13.8%8.1%705108年前经济稳定增长，但目前经济环境下增长将放缓08.11.16Page5数据来源：广州市统计局（《“十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况》、广州市06、07年统计年鉴）广州市人口以年均10万人左右的速度持续增加；人口持续增加，为广州市房地产市场持续创造新增需求、尤其是首次置业的刚性需求；广州市人均居住面积由01年的14平方米上升到07年20平方米，7年内上涨了43%，广州市居住状况稳步改善，改善型需求稳步释放；城镇常住人口变化人均居住面积162005101520********0100200300400500600700800***********76070010万人/年人口增长稳定，居住环境已得到改善08.11.16Page631.698.52440.59572.710822021812234940912550010020030040050060005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500*******土地成交情况住宅投资额7886.9113.92803123173473493613775140100200300400500600************数据来源：三年发展规划、广州市统计局（广州市06、07年统计年鉴）、广州市国土局08年土地成交量不足07年的20%，未来1-2年市场将以消化06、07年或更早之前的储备土地为主；01-06年，广州住宅投资额平稳上升，07年相对大幅提升，08年1～9月的投资额已经超过06年水平，预计将与07年基本持平。50006、07年土地放量供给，未来住宅竞争压力加大08.11.16Page79669189248014140.540.670.720.851.4402004006008001,0000.00.51.01.5*******存货去化期成交批售比注：存货去化期=当年可售存货/近三个月的月均销售44130426130544854351001002003004005000246810*******成交面积（平米）批售比数据来源：广州市国土局、相关机构市场监测数据04-06年广州住宅市场整体规模稳定在900多万平方米；07年随着价格的飙升，成交规模下降；预计08年住宅成交面积在600万平方米左右（相当于2000年），住宅成交金额预计在450-500亿（相当于2019年）;08年批售比快速上升，首次呈现供过于求的局面;存货绝对量和消化周期在经历了04～06下调之后，开始呈现上升趋势;成交面积同比下降25%，存货消化周期变长08.11.16Page8数据来源：广州市国土局9,30310,5299,07802040608010002,0004,0006,0008,00010,00012,000**************************最近两年成交面积和金额**973262.566.6繁荣期（12个月）剧烈调整（5个月）企稳（3个月）相持期（5个月）0810广州市场经过“5个月+3个月”的调整，市场的力量明显偏向于买方，但市场容量并没有消失;从6月份开始，成交量有效回升并持续；广州市场量价已经相对平稳；如果市场成交量持续平稳，则可以预见广州房地产将进入相对的相持阶段；成交金额经历剧烈调整后，目前情况平稳08.11.16Page906-08年广州各区销售面积区域销售面积200620072008200636461871831503417010387200741301241621251813414091820082422626683862372130荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区22%2%33%46%11%41%38%65%211%122%备注：下降/上升比例为08年1-9月年化销售额同比07年全年销售额。市区（中心老城区、中心新城区）郊区（郊区新区、郊区旧区）中心老城区（荔湾、越秀）中心新城区（天河、海珠）郊区新区（萝岗、南沙）郊区旧区（番禺、花都）郊区旧区（番禺、花都）：大开发商的、高性价比项目销售理想：广雅、天景花园，御宾府市场表现06～08年分区域（年度）08.11.16Page10各产品线08年月成交量趋势，及占总量比变化趋势各产品线08年1-10月月成交套数占总量份额变化趋势28%32%41%37%36%47%48%41%38%36%13%14%14%19%12%15%16%15%18%4%4%3%3%4%8%36%45%36%44%45%43%43%38%40%41%20%7%6%3%6%08'0108'0208'0308'0408'0508'0608'0708'0808'0908'10首置首改再改高档首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额。首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势，份额由年初的28%提升到36-45%；相应，首改产品线在总体成交中所占比重略有下调，份额由年初47-48%调整为36-40%。再改产品线在总体成交中份额也由年初20%调整为15%左右。高档产品则随着市场受个盘影响明显。08.11.16Page1109年再改、高端销售压力加大首置首改再改高端09年市场各产品线竞争将加剧09首置、首改虽然供应量虽增大，但消化速度相对稳定，性价比高的产品将可保持一定销售收率高端将面临市场容量不足，供求关系恶劣的情况套数90㎡以下90-124㎡125-180㎡180㎡以上套数占比套数占比套数占比套数占比08年1-10月全市总可售4379230%5627839%2804719%1651111%成交1574638%1675941%647516%19045%销售率36%30%23%12%09年全市总可售6515028%8731138%4863321%2858812%08.11.16Page12中央政策稳定经济环境、地方政策有可能促进房地产中央财政政策国务院会议定基调：“当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策”；11月5日政策落地，4万亿投向包括铁路、公路和机场等重大基础设施建设的十大“工程”，试图大力启动内需；大范围调整出口退税，刺激出口；从2019年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；……中央货币政策国务院会议：“加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模”金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；个别商业银行公布与央行、银监会理解有不一致的实施办法；若干中小银行为争夺按揭市场开始尝试比较激进的政策；……广州地方政策与利好2019年亚运会在即，在中央积极的财政政策和适度宽松的货币政策的背景下，一大批基础设施建设纷纷上马；未来两年内，广州市将再建120公里长的地铁线；08年秋交会成交金额下降了17%（315亿美元），5年以来的首次下降，但下降比例小于预期；……房地产市场的趋势政策面放松；政策面主要是间接影响；人口持续增加；经济稳步增长；产品线呈分化趋势；……08.11.16Page13广州市场小结一、宏观经济形势经济与人口：广州市GDP以年均13.8%、常住人口以10万人/年的速度持续增加；出口：金融危机爆发后，广州的外贸和进出口受到较大影响，但08年秋交会（成交金额下降了17%，315亿美元）形势好于预期；内需：作为区域中心城市，广州将受惠于积极的财政政策背景下的亚运会前包括地铁在内的大规模基础设施建设，和内需的启动；二、房地产市场总体：广州市房地产在经历了3年的快速发展和繁荣后，07年底剧烈调整；经过8个月的调整，量价已经相对平稳；08年住宅成交面积相当于2000年，成交金额相当于2019年;片区成交面积：中心城区好于郊区，中心老城区好于中心新城区，新兴郊区好于传统郊区；产品线：首置和首改两条产品线为市场主流，其中首置产品线比重有上升趋势，首改产品线比重略有下调；再改产品线份额平稳中有下降，高档产品竞争环境恶劣；08.11.16Page14PART2项目土地属性分析08.11.16Page15广州大学城概况广州大学城位于广州东部小谷围岛，珠江之中四面环水，行政隶属番禺区。广州大学城规划范围约43.3平方公里，规划总人口达35万-40万人，相当于一个中等规模的城市。广州大学城的功能定位于中央智力区（CentralIntelligenceDistrict），是以大学为核心主体，以有机联系网络为基础，包括居住、休闲、生产等多种职能，是学、研、产、住一体化的综合性城市区域。目前总投资规模已经达到300亿元，已进驻高等院校十所，学生规模15万人，常驻教职员工约1.5万人，四个自然村人口6千人。目前除高校外，已经有约36家研发企业进驻大学城数字家庭和数字电视产学研孵化基地，目前驻地为已规划建成的省级小学校舍，预计2019年初搬迁至北面相邻的产业基地。交通方面地铁4号线已经建成通车，可以连接海珠、天河、越秀、番禺，地铁5号线预计2019年建成通车，两条线建成后，无须换乘可直达天河中心区。地面交通方面，目前主要依靠南沙港快线、华南快速干线两条城市快速路接入，以及科韵路、新光快速等快速路间接接入，另外建设中的京珠高速小谷围岛引桥部分将于2019年通车，规划中尚有两条隧道建设。配套方面规划或已建成省级中小学、三级甲等医院已经开诊、四大商业中心已经初具规模，餐饮、超市、娱乐、购物功能基本具备08.11.16Page16大学城交通状况南沙港快线及分支接入已建成地铁4号线华南快速干线及分支接入08.11.16Page17教育配套：大学城规划修建省一级中学一所，省一级小学两所（分别位于大学城北部和南部）。目前，中学由广州大学附属中学承办，校园在建；小学已建设完毕，但由于常驻人口较少，尚未开学；穗石小学目前主要面向村民。在建中的广大附中已建成北部小学大学城项目穗石小学08.11.16Page18医疗配套：目前大学城内，两家三甲级医院广东省中医院大学城医院、中山大学附属第一医院，以及华南理工大学医疗中心、广东工业大学医疗保健中心等10所医疗卫生所。大学城项目广东省中医院大学城医院中山大学附属第一医院广工医疗保健中心华工医疗中心08.11.16Page19商业配套：大学城目前四大商业中心北部商业区、南部商业区、北亭广场、；四个肉菜市场。已进入商家有宏城超市、华润万家、移动、电信、时代华夏（五星级影院）、肯德基、绿荫阁、星巴克等多家商业。四个保留村外围，已建有大量临时商铺和餐饮店。目前大学城内已