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“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.1I·“有土斯有财”ExpertReview2009年第1期“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.1I导读城市土地出让现状进入09年以来，土地市场出现前所未有的火爆，然而，各城市土地成交却各不相同，面对较热的市场，政府推出土地的量也不尽相同，本部分在描述各城市群土地成交量的同时，着重分析居住用地成交情况，并从当年政府出让居住用地时规划建筑面积入手，将各城市群居住用地规划建筑面积与当年商品住宅成交量进行对比分析，探究各城市群土地市场供求现状。有土斯有财08年，随着全球金融危机的全面爆发，我国的房地产市场也受到了前所未有的冲击，从而也导致了部分城市土地市场的冷清，此时，各地为应对这场危机，也相应出台了不同的救市政策，为探究各地政府土地出让策略及不同时期应采取的应对政策，本部分从土地财政现象的发展阶段入手，分析不同经济水平地区财政收入对土地出让收入的依赖程度。地方政府出让土地策略从近3年各地土地成交量上来看，不同城市群土地供给均衡程度不同，且不同经济水平地区的财政收入对土地出让收入的依赖程度又不尽相同，各地政府在推出土地策略上也应不同，本部分将给出相应的建议。“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.1II刊首语我国房地产行业从起步到发展经历了二十多个年头，这20多年来，土地市场经历了大的变革，也接受过金融危机的洗礼，每一次的宏观调控政策都让其产生小小的波动，然后回顾历史，土地市场的这条道路虽然走的较为艰辛，但是总体趋势是逐步走向成熟，2007年土地市场出现了前所未有的火爆，08年由于世界金融危机的全面爆发，导致全国部分城市土地市场的冷清，之后的09年，进入4月以后，土地市场又开始了07年的巅峰时刻，各地地王频现，且在较短的时间内多次被新的记录刷新，于是，媒体纷纷对这一现象进行揭示，无论楼市的唱衰论调多么强烈，开发商似乎不减拿地的热情，因此，土地市场也与商品房市场一样，成为媒体报道的头条。针对楼市、土地市场过多的关注是其对“地王”的分析，数据也较多的关注地价与房价之间的比例，本文从三大类城市群中，选择6大城市群近三年来的土地市场成交数据，从当年政府出让土地时的规划建筑面积入手，探究其与当年二级市场成交量的比值，并从不同经济水平地区的土地财政角度来分析土地市场现状，以期能为政府出让土地提供参照。重庆6大城市群分布深圳上海重庆厦门杭州天津“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.11城市土地出让现状分析本文根据中国目前房地产市场现状特征、从三大城市群1类别中选择超大城市群中的天津（京津冀城市群）、上海、杭州、深圳城市群，以及大型城市群中的厦门、重庆两个城市群共6座城市来做分析，探究各城市群的土地出让特点，分析各城市群政府的土地出让策略，以期能为城市群中其他城市作参考。1、06年至今各城市群土地成交情况分析06年至今6城市土地成交面积情况010002000300040005000深圳上海天津杭州重庆厦门单位/万平方米2006年2007年2008年2009年上半年数据来源：华房数据库各年土地成交面积同比变化率-200%-100%0%100%200%300%400%500%深圳上海天津杭州重庆厦门2007年2008年2009年上半年数据来源：华房数据库计算得来从6大城市2006年至今的土地成交情况上来看，各城市呈现以下特征：¾天津市土地市场异常活跃，成交有突飞猛进的发展，09年上半年更是达到了08年全年的74.63%。¾再从这6座城市的每年的成交数据上来看，大部分成交量猛增的年份出现在20071注：三大城市群划分方法详见《2009年中国消费者年度研究报告》。“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.12年。07年的增长速度除了深圳与重庆，其余城市均保持较高的同比增长率，尤其是天津，07年土地成交同比高达393.13%。¾08年随着全球金融危机的爆发，除深圳、天津两城市出现正的同比增长率外，其余各城市呈现大面积下滑，而深圳08年土地成交量较上一年同比增长率达148.98%。¾09年，各城市上半年土地市场又迎来了一个个高峰期，重庆、厦门同比增长率超过07年土地市场火爆年份的正增长率。2、06年至今各城市居住用地规划建筑面积成交情况分析06年至今各城市居住用地规划建筑面积情况0500100015002000250030003500深圳上海天津杭州重庆厦门单位/万平方米2006年2007年2008年2009年上半年数据来源：华房数据库各政府在出让居住用地的同时规定了各宗土地规划建筑面积，从各城市居住用地2出让成交的规划建筑面积上来看，呈现以下特点：¾天津、重庆的住宅用地规划建筑面积成交最大，天津在08年房地产市场低迷时期，仍然保持较高的居住用地成交量。¾深圳土地市场发育成熟的城市，住宅用地规划建筑面积成交量最低。¾总体上来看，深圳、上海经济发达地区的居住用地成交量不及天津、杭州、重庆城市群。而厦门也因经济的滞后而表现出较低的居住用地需求。2注：由于部分地方政府出让土地时用地类型一项中，有的项目未将居住、商业、金融等类型分别开来，所以本文居住用地规划建筑面积除去明确划定不含住宅用地，其它物业类型中若包含居住用地的（其它物业能够确定比例的除外），如商住，则全统计为住宅用地内，一般商住用地中住宅用地的比例占90%以上，而有的住宅项目未规定规划建筑面积，所以综合各方因素，本次统计结果不会有太大偏差。“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.13各城市每年居住用地规划建筑面积成交同比增长率-100%0%100%200%300%400%深圳上海天津杭州重庆厦门2007年2008年2009年上半年数据来源：华房数据库计算得来从每年的居住用地规划建筑面积成交同比增长率上来看：¾08年的全球金融危机下，深圳、上海、天津住宅用地成交规划建筑面积仍保持正的同比增长率，其它三城市也因经济的下滑而导致居住用地的成交量出现同比负增长。¾在07年全国房地产市场顶峰时期，土地市场表现出“三起三落”的现象，深圳、重庆、厦门三座城市出现负增长，上海、天津、杭州出现正增长，且增长率均处于三年中最高，天津这一比例更是达到294%。¾相比这些城市居住用地规划建筑面积成交量，深圳、上海、重庆这三座城市波动幅度相对较平稳，而天津、厦门波动幅度较大，说明前者的城市房地产市场处于基本稳定发展期，市场较后者理性。另一方面，由于深圳、上海、重庆城市群的土地价格相对于经济相对落后城市群高昂，一些大的开发商将目标转向投资风险相对较低的城市群开拓市场。3、各城市每年居住用地规划建筑面积成交量与当年住宅成交量对比分析各城市居住用地成交规划建筑面积与当年商品住宅成交面积比0%100%200%300%400%500%600%深圳上海天津杭州重庆厦门2006年2007年2008年2009年上半年数据来源：华房数据库“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.14从各城市居住用地成交规划建筑面积与当年商品住宅成交面积比上来看：¾天津除2006年居住用地成交规划建筑面积与当年商品住宅成交面积比小于1外，2007年至今均是大于1；¾而深圳、上海城市群各年比例均在1以下，杭州除09年上半年为76%以外，其余各年均在1以上，但是波动幅度不大。¾从天津这几年供应的土地面积上来看，成交面积远远高于其他城市，这主要由于天津目前处于工业化带动区域的长期发展阶段。但从住宅规划建筑面积与成交面积比上来看，明显供过于求，超出当地居民的总体需求量。¾总体上来看，市场发育良好的城市群需求巨大，但是由于政府土地供应量相对不足，这一方面是由于房地产市场发育良好的城市土地逐渐稀缺，未来将是存量房的竞争，而市场发育相对薄弱的城市群，尤其是天津供给明显大于需求。“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.15有土斯有财从09年上半年6大城市群的土地成交数据以及各地纷纷涌现的“地王”来看，今年的土地市场跟房地产市场一样自4月以来呈现前所未有的火爆。提供补贴、准许落户、放宽公积金贷款以及给开发商松绑成为地方政府救市的四项主力政策。此轮救市风潮始于西安。08年9月，西安政府决定向购房者拨发财政补贴，引起社会广泛质疑，但也让更多的地方政府纷纷仿效。于是各地根据自身情况出台不同程度的救市政策。总体来看，此轮救市风潮中地方政府主要推出四方面的政策：首先是向购房者提供补贴，这一措施被地方政府普遍采用。西安从财政中拨付补贴款，福州、重庆等地则采取减免契税等税收手段。其次，杭州等城市推出买房落户口新政，这对意欲落户的外地人而言具有相当诱惑力。再次，放宽公积金贷款幅度，也刺激了部分购房需求，被开发商视为资金面向楼市开闸的象征。最后，开发商也在此轮救市潮中获得了延迟土地支付款、放宽预售期、减免税费等政策支持。经济水平不同的地区针对市场低迷时期的政策不尽相同，本部分针对中东西部地区分别选取2-3个省份来分析不同经济水平的区域之间地方财政收入对土地出让收入的依赖程度。1、全国整体“土地财政”现状在描述“土地财政”现象之前来理清下我国土地财政收入结构。总的来讲我国土地财政收入是指土地资产收益、土地税收收入、行政收费收入和其他隐性收入，具体来讲土地资产收益指土地出让金收入和新增建设用地有偿使用费；土地税收收入是可纳入预算管理的，包括土地使用税、耕地占用税、土地增值税和城市房地产税；而预算外的各类土地行政收费收入名目繁多无法一一统计；隐性收入是难以直接统计计算的，包括土地扩张促进房地产业建筑业发展而带来的预算内财政收入以及政府利用闲置土地进行的抵押贷款等。据此可知大量土地收益是游离于财政预算之外的隐蔽性收入，并且很多隐形收益是难以用数据来衡量的，所以有关土地收益对地方财政贡献及经济发展影响的研究比较少。考虑数据的可得性，以及最近开发商频频活跃于土地市场，多次高价拿地现象，本文仅考查地方政府的土地出让金收入对地方财政收入的具体影响，分析地方财政收入中来自土地出让金收入的份额。2006年全国土地出让总收入已达8000多亿元，是全国地方财政预算内收入的25%，地方预算外收入的1.36倍。下图显示了全国地方财政预算内收入与土地出让收入的变化趋势3，无论是全国的地方财政预算内收入还是土地出让收入在2001年后都经历了快速的增长，地方财政预算内收入的增加更加稳定和明显。3数据来源：地方财政预算内收入数据来自《中国财政年鉴2007》；土地出让收入数据，其中1987-1992年来自《我国土地出让金制度的历史变迁研究》；1993-2006年来自《中国土地年鉴》和《国土资源年鉴》。1997年数据缺失。（下同）“有土斯有财”——土地市场分析系列研究第一期：NO.161987年-2006年全国地方财政预算内收入与土地出让收入走势图050001000015000200002500030000350001987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%25%30%35%全国土地出让收入全国地方财政收入土地出让收入占地方财政收入比重（%）《国有土地使用权有偿出让收入管理的暂行办法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》分税制改革《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中央分成比例下调5%工业用地纳入招拍挂体系我国存在土地市场是从1986年颁布《土地管理法》开始的，本文研究土地出让收入占财政收入比重从1987年开始，如上图所示，土地财政现象大致可分成以下五个阶段：（1）第一阶段：1986-1992年，土地市场起步阶段，土地出让收入占地方财政收入比重较低阶段。这一阶段，土地市场处于发育初期，土地有偿使用制度建立初期，大部分土地仍以划拨、协议等非市场化手段出让，所以这一时期的土地出让收入占地方财政收入比重不高，仅为2%左右，而1992年最高点也仅为9.71%，不足10%。从上图可以看出，1992年土地出让收入占地方财政