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现房买卖转移流程A、卖方无贷款（一）买方无贷双方签订买卖合同卖方提供过户资料送交易中心领产证交接书▲▲▲▲∣→3~7日←∣→20日←∣→3日内←∣买方支付30％房款60％房款10％房款交房20％70％注意事项：●此案件较为简单，买卖双方经纪人必须将房价及双方应该支付的税费和服务费支付细节（如：维修基金、家具、装修情况）确认一致即可签订买卖合同。（二）买方有贷签订买卖合同卖方提供过户资料送交易中心领产证交接书▲▲▲▲∣→5~10日←∣→20日←∣→3～5日←∣贷款审核完毕买方支付首款及贷款审核资料领他证至银行交房拨尾款定金或30％首款注意事项：●此案件买方经纪人须确认贷款年限及贷款是否要公积金或全商业贷款，确认买方应支付的所有费用如房款、税费、服务费及贷款应支付等费用。●须告知卖方房屋尾款买方是用贷款形式支付。B、卖方有贷款（一）买方无贷款签订买卖合同卖方提供过户资料及还款领他项送交易中心领产证交接书确认银行还款情况注销▲▲▲▲▲∣→7日←∣→20日←∣→3～5日←∣买方支付30％或上家贷款金额支付其余尾款交房注意事项：●此案件必须先确认卖方贷款银行是否可提前还款及是否有任何违约金额。●若用买方首款代卖方还款必须签订借款合同（若有银行提前还款同意书则免）。●双方经纪人必须在签约前确认上述细节及交付的费用和房屋配备。（二）买方要贷款a、买方首付高于卖方贷款签订买卖合同卖方提供过户资料还款领他项送交易中心领证交接书送注销▲▲▲▲▲∣→3～5日∣→7日←∣→20日←∣→3～5日←∣买方支付首款确认买方贷款审核完成交房签订贷款合同及首付全到位拨款注意事项：●此案件须确认卖方贷款如何处理，可自还也可买方首付代还。●其余条件与（一）项相同。b、买方首付低于卖方贷款●确认卖方是否有能力自还，若无法自还，须找担保公司垫资处理，经纪人须确认垫资费用由谁承担。●其他条件均与上述相同。业务姓名：小区名称：号室买方姓名：联系电话：（H）(MP)(O)联系地址：（三）委托房源屋主需要调查的事项（持小产证者）1、房屋装修情况→□毛坯→问屋主是否可以交一把KEY放我们店，一来我们带看机动性强，二来节省屋主宝贵的时间□是；□否，那要提前多久预约看房？→□装修房：1、要提前多久预约看房？2、是否附家具清单□是；家具及家电送不送？□送；□不送□否3、是否带租约？□是；1、租约到年月为止，成交后是否肯提前解约？□是；□否2、租客姓名电话3、租客是否可以配合中介带看？□是；□否2、成交时是否送维修基金？□是→成交时含在房价内，过户至买方名下□否→不送，要另外结算元3、屋主是否有贷款？□是→贷款银行是哪一家银行及支行？贷款余额多少？万元贷款银行电话？信贷员姓名？何时开始贷款的？年月；贷款是否满一年了？□是；1、业务员亲自与银行联系，问要提前多久预约才能还贷？天；提前还贷是否与银行确认过？□是；□否，开银行本票的抬头2、屋主自己是否有还贷能力？□是→全部自己还□否→□1、屋主部份现金再加买方首付款来还□2、全部由买方首付款来还□3、买方首付款再加垫资公司的钱来还，垫资费用元，垫资公司为□委托中介公司寻找，□自寻，公司名为□4、转按揭，银行收取多少费用？元；费用由谁来承担？□上家□下家□共同承担业务员亲自与银行联系是否可转按？→银行同意：□加按；□同等金额转；□减按□否；1、业务员亲自与银行联系，问要提前多久预约才能还贷？天；提前还贷是否与银行确认过？□是；□否，开银行本票的抬头2、屋主自己是否有还贷能力？□是→全部自己还□否→□1、屋主部份现金再加买方首付款来还□2、全部由买方首付款来还□3、买方首付款再加垫资公司的钱来还，垫资费用元，垫资公司为□委托中介公司寻找，□自寻，公司名为□4、转按揭，银行收取多少费用？元；费用由谁来承担？□上家□下家□共同承担业务员亲自与银行联系是否可转按？→银行同意：□加按；□同等金额转；□减按3、是否有把屋主的贷款合同违约金计算公式复印件带回来？□是；□否4、贷款未满一年提前还贷违约金多少？□与银行联系得知的金额元□以贷款合同违约金计算公式计算得知的金额元费用由谁承担？□上家□下家□共同承担a)否→接下述第4条4、屋主期望买方的付款方式：一般正规的：□A方式：首付款30％；二期款60％；交接房尾款10％；□B方式：首付款20％；二期款70％；交接房尾款10％；□其他：首付款％；第二期款％；交接房尾款％5、屋主期望交房的时间：年月交房6、成交签约时屋主是否支付成交价的1％元中介费？□是；□否7、成交签约时屋主是否支付卖出的税费元？□是；□否8、产权人是否有境外人士？□否；□是→有境外人士合同必须作公证，公证费用元，是否已告知？9、产权人是否有在外地或国外无法赶回签约的？→□否；□是，签约时是否有授权委托书？□是；□否是否已告知要作公证书？□是；□否，估计何时可以寄回？天。10、房子成交总价万元，卖方税费元，卖方1％中介费元，其它费用元，屋主净到手价元。业务姓名：小区名称：号室买方姓名：联系电话：（H）(MP)(O)联系地址：（四）买家付意向至转期间需要调查的事项1、买方是否要家具家电→□毛坯□装修房，家具及家电要不要？□要；□不要2、带租约的房子买方要求要续租或解约？□续租；□解约，解约金由谁负责？□上家□下家□共同承担3、成交时维修基金买方是否肯另外支付现金？□否→成交时要求含在房价内，不另外支付□是→成交时可以另外支付现金元4、买方购房为□自住□投资5、买方是否已有其它的房产贷过款？□没有；□有套，并告之已贷过款，要再贷款的成数会降低6、买方是否要贷款？□是→□交由中介办贷款1、是否有先将买方的材料送进银行审批？□是；□否2、买方预审贷款需要提供的材料：□1.买方身份证复印件（上海以外的人士需提供暂住证）□2.收入证明（大于每月还款金额的一倍，但不大于2万元）□3.公司营业执照复印件并敲上公章□4.户口簿复印件□5.单身证明或婚姻证明□6.其他财产证明（银行存折，其它房产证明，汽车行驶证）□7.要购买房子的产证复印件□8.卖出方的身份证复印件3、审批结果是否可以贷款？□否；□是，可以贷多少成？％4、是否已经试算出贷款及国家相关税费？□否；□是，金额元□自办贷款，1.贷款银行是哪一家银行及支行？2.贷款多少成？％；金额元3.银行是否可以开具保函，保证贷款放贷上家账户或下家账户？□可以□不可以4.银行是以何种方式放贷？□见收件收件放贷□见新的小产证放贷□否，可以支付金现金7、买方期望的付款方式：一般正规的：□A方式：首付款30％；二期款60％；交接房尾款10％；□B方式：首付款20％；二期款70％；交接房屋款10％；□其它：首付款％金额万；第二期款％金额万；交接房尾款％，金额万8、买方期望的交房时间：年月日交房9、成交签约时买方是否支付成交价的1％元中介费？□是；□否10、成交签约时买方是否支付国家的相关税费元？□是；□否11、登记的买受人是否有境外人士？→□否；□是，有境外人士合同必须作公证，公证费用元，是否已告知？□是；□否12、登记的买受人是否有在外地或国外无法赶回签约的？→□否；□是签约时是否可以提供授权委托书？□是；□否是否已告知要作公证书，此公证书必须在送交易中心前提供？□是；□否估计何时可以寄回？天13、房子成交总价万元+买进方税费元+1％中介费元+其它费用元＝合计费用元主题：从认识拒绝谈杀价处理因为中国人在杀价之前是从拒绝开始布局，所以行销人员务必要有体认，要有所认知。顾客先说产品不好不喜欢，事实上可能就在为杀价做准备。如何从拒绝中来认识先从拒绝中来认识，再谈议价处理可以使价格谈判更贴切。不管环境如何恶劣，经营生意必须具备4个字㊣正派经营1品质不妥协2服务不妥协3安全不妥协4价格不妥协价格不妥协的原因：杀价与企业经营、企业文化有很大关系（企业文化是多数人的行为和价值观），如公司一开始就实行不二价政策，行销人员做行销时报价都是不二价，久而久之就会让顾客认定买你的产品是不能杀价的。在遇到异议的时候不要太在意，因为对产品有异议和意见是正常现象。★面对异议之基本态度：1、自然现象，不必刻意回避2、不是阻碍，而是“需要”3、常是认知不足所产生（对产品认识不清，当然会说“不”，所以SALES的工作就是一种告知、教育的工作，教育顾客认识你的产品及产品对他的好处，只要他的认知接受就不会拒绝产品了）4、处理应以共同解决问题为导向（要沟通交换意见，问题有双方来谈）5、某些不一定要处理而是容许存在的（例如，顾客随口一说的）★异议的型态1、真实——真的存在问题2、假象——借口3、嘲弄——开玩笑的勿作错误的判断当顾客说“不”或“不要”的时候，销售人员应依次询问：1、是不是对产品不满？2、是不是对价格不满？3、是不是对服务不满？4、是不是对推销人员满？5、是不是对公司不信任？6、是不是拒绝马上购买？7、是不是（其它拒绝实例）？销售人员脑中要形成这样一个公式：是不是对不满？当遇到拒绝时，要懂得以下这个推销循环图