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装饰管理流程及实施细则二〇一〇年十一月廿十日前言为加强装饰工程管理，提高装饰效果及工程质量，有效地进行质量、进度、成本、安全控制，全面规范装饰管理流程。使装饰项目所涉及的各个专业单位（人员）更快更好的进行沟通与协调，减少误工、返工、返修率，提高公司所帀发产品的竞争力，整理并编写了关于装饰项目的管理流程及实施细则。本流程及实施细则的内容包括：从装饰项目定位到交房过程中，跟装饰有关的所有过程管理，及与主体工程、配套项目的平行操作协调流程。一、装饰工程管理组织架构工程总监项目2各专业工程师装饰工程师工程部经理项目负责人材料供应商装饰总包单位各专业分包商设计单位各专业总工装饰管理中心设计管理成本管理项目1项目3项目……二、装饰工程管理流程图装饰项目定位装饰设计参与装饰方案设计建筑布局设计建筑施工图设计方案审核施工图设计参与设计单位选择否工程量清单/标底材料/部品详细清单专业/标段划分成本估算施工图初稿施工图设计水电定位按实调整各标段招标配套专业招标材料物品招标装修/土建交接标准确定装修/土建交接材料/物品供货施工过程各专业/单位的协调检查、考评、初步验收装修施工配套专业施工卫生清洁、竣工验收交接房、保修手续办理材料、物品验收隐蔽工程验收施工进度计划控制安全文明施工检查设计变更、签证落实施工过程中完善各项签字手续施工图审核施工图交底施工图设计深度控制各承包单位考核项目实施阶段前期设计阶段通过三、装饰项目前期准备（设计）阶段实施细则1、装饰项目定位：装饰管理中心联合市场部、成本部在项目定位阶段对装饰风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。并通过多方案报告形式汇报给主管领导层进行确定。市场部、成本部、装饰管理中心等责任部门根据项目定位调查装饰风格、标准、当地常用材料/部品、设备的品牌、型号及装修成本提出建议；根据项目定位，提出装饰项目的成本指标及质量参考标准，并随同整体作业大纲发给项目部。2、装修设计单位在户型设计阶段从装修效果角度提出意见。装修设计单位在项目的功能布置、生活流线等角度在户型建筑设计阶段协助建筑设计进行户型优化设计，提出户型调整意见；及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。注意以下两点：1)建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2)装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性；3、装饰方案设计：根据项目定位中确定的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行装饰方案设计。1）装修设计部门按确定的户型平面和装修定位委托设计单位或自行进行装饰方案设计；2）装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本进行汇报。3)各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核。4)根据各部门意见对设计方案进行调整；注意以下几点：1)装饰方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时通知建筑施工图设计单位进行调整；同时，如建筑方案调整，也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；2)装饰方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；3)装饰方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；4)对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；5)为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；6)方案设计阶段容易忽略成本核算，应在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。4、水电定位图：为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在建筑施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。根据装饰方案提出水电定位图并提交主体工程设计单位进行施工图设计。水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，帀关盒的位置对衣柜放置的影响等。5、材料/部品清单：在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。在清单中应详细注明使用部位、规格型号及选用的参考品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。6、成本估算：针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。1)装修方案的成本估算由装修设计单位提供，如自行设计，则由预算（成本）部提供；2)预算（成本）部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标5%以上，提请设计部门及其主管调整设计方案。该阶段是成本控制的关健，在方案设计时要求设计单位提交成本估算清单及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，更有利于成本控制；在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。7、样板房施工图设计：在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。装修管理部门或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；注意以下几点：1)样板房施工图设计应结合装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；2)同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；3)要结合样板房搭建处的土建状况进行设计；4)样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。8、土建/装修交接标准的确定：根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。1）项目工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。3)为在招标时明确主体施工单位（土建总包）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；4)需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。9、样板房施工单位选择：（附相关单位要求）项目工程部负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；优先从合格的合作单位中选择。10、材料/部品招标：根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1)装修施工管理部门根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；2)装修设计部门根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；3)预算部根据施工图及材料清单进行数量估算；4)项目工程部负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从合格供应商名录中选择；5)装修施工管理部门组织招标。该阶段由于时间紧，招标项目数量多，并考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；招标时应充分考虑到装修的成本控制，并考虑施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。11、样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1)装修管理部门负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；2)对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；3)及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；4)装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；5)及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；6)装修管理部门应配合销售等部门对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示。7)组织市场部、设计部、成本部、预算部及销售代理单位对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将已明确品牌、型号、规格的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠；样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。12、材料/部品定样、签订合同1)装修管理部会同各部门按样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样。2)装修施工管理部门根据招标文件组织合同的签订、交底。由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传。对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。13、装饰施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成装修的施工图，供装修招标、施工之用。1)装修管理部门或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制装修施工图；2)施工图绘制完成后应通知主体设计单位、预算部进行轮阅，如有问题及时进行修改。3）设计单位应在施工图绘制完成的同时提供工程量清单（供招标用）。注意以下几点：1)装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；2)装修施工图绘制人员应核对样板房与装修时的差异，对差异之处应有详细说明；3)装修施工图的深度应达到装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)；4)装修施工图绘制人员应核对装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向技术部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；5)对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。14、主体施工图设计变更：根据样板房施工过程和装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。1)装修管理部门或设计单位在样板房施工期间或在装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时通知主体设计单位；2)应组织设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位。四、装饰项目实施（施工）阶段实施细则1、装饰施工招标1)装修施工管理部门根据项目计划提出装饰招标计划；2)装修施工图设计单位提供工程量清单及材料/设备清单，必要时进行标底编制；3)装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从合格供应商名录中选择；4)装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；5)招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。注意以下几点：1)各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、装饰图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；2)为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，详见《装修工艺流程图》、《装饰工程防裂防渗漏作业指引》、《装饰工程产品保护标准作法》，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；3)装修单位必须要有类似项目的