商业地产租金测算模版(注意：数据为假设数据)

办公序号名称户数是否交房序号名称1滨湖康园6048已交房1滨湖康园2高速时代城未交房2高速时代城3滨湖世纪城24000已交房3滨湖世纪城4万科蓝山未交房4万科蓝山5巴黎都市未交房5巴黎都市6蓝鼎观湖苑4550已交房6蓝鼎观湖苑7蓝鼎滨湖假日未交房7蓝鼎滨湖假日8滨湖和园2990已交房8滨湖和园9湘江国际200已交房9湘江国际10滨湖品阁624已交房10滨湖品阁11文华阁768已交房11文华阁12春晖园1565已交房12春晖园13滨湖惠园7906已交房13滨湖惠园14滨湖明珠2422已交房14滨湖明珠15棠溪人家244已交房15棠溪人家合计51317合计海恒金屿海岸安徽盐业滨湖26000万科蓝山57200巴黎都市35000蓝鼎观湖苑36099蓝鼎湖滨假日44566滨湖世纪城178000蓝鼎9号公馆376865棠溪人家旭辉御府楼层住宅住宅户数是否交房6048已交房4334未交房24000已交房4600未交房8671未交房4550已交房10911未交房2990已交房200已交房624已交房768已交房1565已交房7906已交房2422已交房244已交房79833住宅楼层面积(㎡)美容美体大型餐饮影院KTV电玩游艺20002000300030001000特色餐饮3000特色餐饮一般零售美发300020001000快速餐饮数码体验生活服务300020001000美食广场生活配套50001000零售:19000餐饮：16000休闲娱乐：10000服务配套：5000比重：38%比重：32%比重：20%比重：10%面积(㎡)零售:超市一般零售超市数码体验一般零售38%1900050002000500020005000餐饮：大型餐饮特色餐饮特色餐饮快速餐饮美食广场32%1600020003000300030005000休闲娱乐：美容美体影院KTV电玩游艺美发20%1000020003000300010001000服务配套：儿童培训游乐生活配套生活服务10%5000300010001000合计50000一般零售5000合计50000业态商家面积(㎡)超市超市500050003000儿童培训游乐3F2F110001FB111000110001100060004F地块总面积(㎡)99460商业用地比重40%出让地价(万元/亩)420商业用地地价（万元）25064地上持有商业建筑面积(㎡)44000地下持有商业建筑面积（㎡）6000商业用地地上总建筑建筑面积(㎡)192800持有商业总面积（㎡）50000持有商业四项成本（元/㎡）5000持有商业地价成本（万元）5720持有商业四项总成本（万元）25000开发总成本（万元）30720项目使用率65%商业各楼层租金水平假设楼层价格系数租金（元/㎡/天）商业面积（㎡）4F40%1.60106003F60%2.40106002F80%3.20106001F100%4.0010600B180%3.206000平均2.8548400租金(元/㎡/天)B13.201F4.002F3.203F2.404F1.60租金递增假设年平均租金项目年免租期项目商业面积（平方米）项目租赁面积（平方米）年租金（万元）年总收益(租金+物业费+其他收入)项目年回报率5年平均租金回报率商业开发面积假设(购物中心一般标准)大型购物中心型持有商业开发成本假设出租率出租率第1年第2年8.84%70%80%1603.352355.955.22%7.67%按楼层租金回报00楼层2.852.8548400.0048400.0031460.0031460.0030.0%10.0%商业面积（㎡）租金租金租金租金(元/㎡/天)(元/㎡/天)(元/㎡/天)(元/㎡/天)3.203.363.533.704.004.204.414.633.203.363.533.702.402.522.652.781.601.681.761.85第5年出租率出租率出租率第2年第3年第4年8.84%95%95%95%2355.952937.573084.457.67%3598.539.56%10.04%11.71%按楼层租金回报05%5%5%2.852.993.143.3048400.0048400.0048400.0048400.0031460.0031460.0031460.0031460.0010.0%10.0%10.0%分值:9~10分值:8~7分值:6~5商圈类型市级中心区级中心高端社区中心档次商业主导型/商业办公结合型商业主导型/商业办公结合型居住/商住结合型商圈规划前景良好,未来规划为市级/区域级商业商务中心前景较好，未来规划为郊区新城、社区级商业商务/居住中心前景一般，未来规划对于区域目前形象、城市功能有一定调整发展潜力将进行大幅改造，提升区域形象、承载城市职能有较大幅度改造规划，提升区域形象、承载的城市职能对于区域内商业未来的发展有一定有利推动与地铁换乘站点连通/地块附近公交线路10条以上与地铁站点连通/地块附近公交线路5条以上无地铁连接/距地铁站点200m以内/公交线路3条以上车行便捷车行便捷车行便捷大规模:各业态功能齐全，能带来庞大商业集聚效应相对较大：各业态满足区域消费需求，能产生一定的商业聚集效应一般:有一两个主导项目商圈处中心地位，面积能达6~8万㎡或以上商圈中处于主要地位，商业面积在4~6万㎡商圈中有一定影响力，面积在2~4万㎡用进口材料部分用进口材料用国内知名或中高品牌材料档次高档次中高档次中档临街面形状狭长，外宽内窄,主临街面长,两面或以上临街形状方正，主临街面长形状趋正方形，主次临街面相近，曝光度曝光展示显着，周围无遮挡，较远距离亦清晰可见曝光度好，在稍远距亦可见曝光度较好，靠近路口处就可见商场格局上/下动线规划良好，主力店位置布局得当，能为中小型商家提供较多的有效客流上/下动线规划合理，内部人员流动顺畅上/下动线规划一般，客流利用率较低动线排布人流/车流合理分离，不同层级客户群有效分离，为消费停留时间较长商家，提供独用通道主力商家位置与中小型商家位置排布有一定融合，分享整个项目的消费客群主力商家位置与中小商家位置排布有一定分离，不能有效相互分享，车流人流有效分离。高度密集:临街门口人流量各时段不断密集:临街门口人流量充裕较多:临街门口人流量足够6序评估内容表述123交通条件4商业规模5形象设计/硬件品质78客流量营业时段日均人流量约在＞6万人次营业时段日均平均人流量约在3~6万人次营业时段日均人流量约在1~3万人次品牌品牌以国际一/二线为主二线国际及时尚品牌主导品牌以国内名牌、流行时尚为主质量生活配套业态形象新颖，用材考究生活配套业态形象较好生活配套业态知受众面广开发商运营商8客流量910外资知名开发商及商业运营管理公司国企知名开发商及商业运营管理公司国內知名开发商及商业运营管理公司分值:4~3分值:2~1中/中高端社区级商业中心中/低端社区居住/商住结合型居民量较少，商业氛围缺乏，工业园/物流仓储区规划变化较小，发展相对成熟未来动迁改造幅度相对不大规划非商业为主，规划偏向工业/物流/仓储等功能形象变化、城市职能转变相对有限，对于区域内商业发展推动力较弱铁路/高速/高架道路等通过对于区内商业发展有负面影响无地铁连接/距地铁站点1000m以内/公交线路1~2条无地铁/公交/距地铁站点超过1000m可通车车行不便较小:项目商业单一、影响力较弱规模小:商业影响力弱需依托区域商业氛围面积0.5~2万㎡依靠店前流动人群，对区域商业发展贡献度弱,面积＜0.5万㎡用常规一般材料档次一般形状狭长，外窄内宽，主临街面短形状不规整，主要临街位置被遮挡、长度较短曝光展示一般，周围有一定遮挡，在较近距离可见曝光度展示较差，只能在地块近距离可见上/下动线规划较差，人行通道不明显，狭窄或过宽，客源利用率低上/下动线规划不合理，死角较多，客流不易到达商家铺面可视效果较弱，不明显，客流车流动线混杂商家铺面可视效果较差。较少:临街门口人流量稀疏缺乏:街门口人流量不稳定表述陈旧、日常维护保养较差营业时段日均人流量约在0.5~1万人次营业时段日均人流量约在＜0.5万人次品牌有一定市场知名度及广为大众接受以连锁次主力店为主导企业实力具备,缺项目运营经验/或无自身管理公司品牌杂乱、不讲究定位、低档次商品为主省市/地区性知名开发商/商业运营公司