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1园区概况东莞松山湖科技产业园区位于东莞的中部，2001年成立的省级高新技术产业开发区,园区规划面积72平方公里，坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地。规划为生态型新城，不仅有工业园、高新技术产业园，并规划有科技教育、文化、旅游度假和高档居住区，区域规划功能齐全。高科技产业经济公共技术创新平台广东电子工业研究院广东华南工业设计院专业技术平台生物医药孵化器创意产业孵化器企业平台万科国家住宅产业化基地新能源ATL研发中心入驻企业华为、易事特、生益、万科等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业产业电子信息、新能源、环境保护、生物医药、装备制造等产业集群;经济结构调整、产业升级，加强对外经济技术合作，进一步提高发展质量和水平生态旅游资源东莞最后一片规模最大、水资源最好的净土，是整个东莞、深圳及周边镇区的绿肺.8平方公里原生淡水湖/1425.07公顷生态绿地/22公里滨湖路/72平方公里四季植物园状元笔公园；中心公园沟谷；紫薇园；松湖烟雨；园艺博览中心；松湖花海；湿地公园；月荷湖公园。整体规划利好，围绕生态主题，分层次分功能布局，将松山湖原有的生态价值体系最大化的发挥.便捷交通网络北接莞惠公路，西临石大路，西南连107国道经松山湖大道到东莞市区15分车程至国家一类口岸虎门港20分钟车程到深圳市区及深圳机场40分钟车程到广州市区及白云机场60分钟车程深圳盐田港80分钟车程到香港机场约120分钟车程香港货柜码头120分钟车程高起点生活配套医疗配套教育配套金融配套餐饮配套生活娱乐配套图书馆酒店高尔夫松山湖高科技产业园区拥有强势的生态旅游资源，便捷的交通网络，高起点的生活配套，大力发展高科技产业，与本项目有诸多相似条件，可以提供借鉴。2园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、中心区为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨湖区为国际总部研发区。园区规划北部区：高科技产业带松山湖大道北边重点发展高新科技产业，目前已聚集华为、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端产业，初步形成电子信息、生物医药、精密制造等产业集群。以南区域重点引进研发中心、总部，已引进产品质量检测基地、万科住宅研发基地等27家研发、总部企业。月荷湖周边区域是创意生活区，已全面启动超市、住宅、餐饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。中心区：教育研发区行政服务中心：园区管委会及市直部门分支机构的办公场所研发：建成留学人员创业园等科技创新载体，聚集中小创业企业130多家；引进东莞中子科学中心、华南工业设计院等一批大型科研机构。教育：形成了从幼儿、中小学基础教育到高等教育的纵向教育，以及职业教育和学历教育并举的横向教育链。商住：拥有松湖花园、锦绣山河、万科松山湖1号、长城地产等居住配套，及酒店、银行、超市等生活配套。旅游：拥有东莞新八景之首的松湖烟雨，以及沟谷、紫薇园、中心公园等一批生态旅游景点，是市民休闲旅游的理想场所。东部区：大项目集聚区东部约七平方公里，是一块未开垦的净土，是松山湖规划未来的战略用地，是松山湖实施大项目带动战略的主要平台，将成为松山湖科技大项目的集聚地。滨湖区：国际总部研发区这片区域将重点引进世界500强企业、跨国公司的总部、研发中心等，成为松山湖的科技核心区。这里将适度发展生态休闲旅游，打好生态“牌”，做好水“文章”，彰显松山湖的生态之美，以生态之美带动园区的科技招商，聚集科技资源和人才。3松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后，房地产在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地产商竞相推出产品。园区发展历程东阳光实业发展公司签订了生物制药项目的投资项目权利出让合同；东莞市佐川润滑科技有限公司香港新能源科技有限公司等10个项目签订投资项目全力出让合同。东莞市威雅光电有限公司正式投产，这是园区第一家正式投产的入园企业寄莲公寓首批酒店式公寓正式招商启用万科松山湖1号花园在东莞松山湖凯悦酒店举行推介会锦绣山河推出1期产品；万科松山湖1号推出2期产品。科学园二期奠基配套产业房地产松山湖产业园主干道路工程动工；松山湖学术交流中心、图书馆、国际学校、东莞理工学院松山湖新校区“锦绣山河”商住小区、商务办公区动工仪式;松山湖主要公共配套设施落成美宜佳连锁超市松山湖分店开张营业，成为第一个进驻生产力促进基地综合配套服务楼的商业服务配套机构旅游配套建成，开始对外营业松山湖科苑公寓B项目动工万科虹溪诺雅、锦绣加推2期、和堂、新竹苑等项目凯悦国际酒店集团与东莞市松山湖酒店有限公司签约仪20022003200420052006200720082001松山湖正式立项，最先开发10平方公里工业园4松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区，北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居住产品。松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区。北部工业区以出租形式的公寓为主。主要是由于企业在此区域的集聚，使得产业人口有大量的刚性需求。中心区为度休闲居住类产品。主要由于中心区配套设施完善，占据松山湖区域最强势的景观资源。房地产概况新竹苑和堂锦绣山河寄莲公寓长城世家万科松山湖月荷居占地/建面的面积单位为万平方米占地建面产品面积开盘时间松山湖1号7.713.3联排、独栋140-3202006-12-25虹溪诺雅11高层、双拼、独栋180-3802009-6-6锦绣山河1918独栋为主、联排少量洋房为补充300-10002007-11长城世家713.4多层、小高层120－1902008-07-26新竹苑17.218花园洋房130-1902009-9-10和堂4.08多层院墅120－1902009-09-04月荷居414高层120－191出租公寓听湖居0.981.7小高层100-120出租公寓松涛公寓1.84.9小高层80出租公寓寄莲公寓7.912.5小高层30-50出租公寓听湖居松涛公寓生活配套产品休闲居住产品北部工业区中心区注：黄色圆圈代表公寓；红色代表度假休闲类产品5中心区万科开发松山湖区域的策略是先开发条件次优的松山湖1号地块，以0.58的低密度容积率，面对高端财富客户，打造纯TOWNHOUSE顶级生活社区，提升万科松山湖区域的整体价值。在松山湖1号抬升了区域价格平台的基础上，开始开发区域内条件最优地块---虹溪诺雅。2期开发阶段，虹溪诺雅在松山湖1号抬升的价格平台上，凭借最优本体优势，外加万科产品创新和高科技材料的运用，使得虹溪诺雅在2009年成为东莞的楼王。虹溪諾雅松山湖1号独栋独栋联排、双拼高层双拼1期2期独栋万科松山湖的开发策略是从次优地块到最优地块，逐步实现产品和价格的层层升级，最终打造了2009年东莞区域的楼王。6松山湖1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产品推售走独栋/联排—双拼/联排—高层/双拼/独栋的线路，价格一路攀升。开盘日期2006-06-25占地面积7.7万平方米建筑面积13.3万平方米总户数350户产品形式联排别墅（约140—235平方米）独栋别墅（约300—320平方米）面积区间140-320平方米楼王665平方米价格25000-30000元/平方米备注开盘当天售罄开盘日期2009-05建筑面积11万平方米产品形式高层、双拼别墅、独栋别墅面积区间180-230/280-380平方米价格别墅均价800万元/套备注别墅产品均临湖0.18超低容积率，约245平的双拼和约354平的独栋仅45席。户户拥有无敌一线湖景，私享最大1800平面湖大花园。更有坐拥双线湖景的约93-293高层产品。产品策略松山湖1号1期松山湖1号加1期开盘日期2007-11占地面积7.7万平方米建筑面积13.3万平方米产品形式临湖联排、双拼别墅为主，少量独栋别墅面积区间140-235平方米价格25000-45000/平方米备注120多栋联排别墅七种户型，每一种户型都设有前后花园，部分户型更设有前后侧三面花园设计2期虹溪诺雅从松山湖1号的推售情况来看，万科1期主推大面积独栋产品，提升项目价值；加1期联排和双拼产品紧随其后，价格攀升至甚至超越了1期独栋别墅的价位。09年推出的虹溪诺雅是本体条件最好的地块，开始出现高层产品—万科洋房，一经推出就超过了10000元/平方米（区域洋房的平均水平为7000元/平方米左右），成为区域洋房的标杆。同时别墅价格较1期明显提升，从1期东莞市别墅的平均水平跃升至东莞市的最高价格。7万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创新和高科技建材成为了东莞09年的楼王。万科·虹溪诺雅专门从日本皇室度假胜地虹夕诺雅汲取创作灵感，并选取了紧邻松山湖岸的5A级地块精心打造首批220套全湖景大宅。分虹湾、溪湾、诺湾、雅湾等几个组团，正在开发的是虹湾包括高层和双拼、虹顶公园、3800㎡三千院会所和1528㎡九里香商业。虹湾的主力户型面积：180-230㎡、280㎡、380㎡。1~8栋为高层通透板楼；9~12栋为8套双拼TOWNHOUSE。基础条件分析虹湾83.73%的土地，是绿化、道路、小区公园。单位住宅面积的配套比例高达50.6%万平米小区私家公园：山顶亭登山道.虹溪诺雅虹湾南部规划有原生山体公园私家岸线最长的华南小区.项目拥有3000米的私家湖岸线华南第一美景松湖烟雨，8万平方米的浩瀚湖面峰峦环抱、烟波浩淼产品创新车库：每户双车位、人车全分流；车库公建化、地下地上大堂复式化；地下车库阳光化：位均2.21㎡采光通风面积；消防车道隐形化采用纯剪力墙结构，全混凝土外墙，而通常只有30层左右的高层住宅结构采用这种；采用石材钢挂，提高外墙保温性，建筑品质可媲美上海外滩百年建筑小区无对视、阳台可垂钓小高层户型地面独立化：每梯一户全天候窗户高科技建材首个采用憎水玻化微珠保温层的住宅项目预制件工厂化中空隔音节能玻璃四层防水屋面，不漏雨又保湿隔热据调查数据显示，09年东莞各区资源较好的类别墅组团价格大都在1万多~2万多元/平方米区间，独栋别墅的价格则在2万多~3万多元/平方米之间。而虹溪诺雅“6.6万/平米”的天价别墅，成为了当之无愧的东莞“楼王”虹溪诺雅8松山湖1号客户范围逐渐扩大，从1期的东莞、深圳扩大至香港。客户类型逐渐增多，从资源客户推广至上升客户和名片客户。置业目的从投资转为自主。客户区域东莞市客户和深圳客户各一半客户分类资源客户---看重松山湖景观、产业园区环境置业目的投资为主原因1期园区配套还不完善，首推的别墅价位不高，因此吸引了大量的投资客。客户区域东莞市、深圳市和香港客户分类别墅：资源客户---看重松山湖景观、产业园区环境、学位和万科产品名片客户洋房：资源客户上升客户置业目的自主原因2期资源最强势、园区配套完善、东莞最好学校、万科打造顶级产品、1期的铺垫。客户演变9锦绣山河是园区最早奠基的项目，占地5000多亩，首期面对高端客户打造豪宅产品，二期最先推出洋房，是松山湖产业园的代表项目。大岛ABC区小岛一期别墅二期洋房项目背景锦绣山河于园区开发之初2002年举行动工仪式，是园区奠基最早的一个项目。锦绣山河的开发商光大地产是松山湖产业园区政府的合作企业，在园区开发之初协助政府进行园区配套工程。锦绣山河是园区最早推出洋房产品的项目。占地面积189995.76平方米建筑面积261062.81平方米产品形式独栋、双拼、台地、洋房规模分期2007年12月1期开盘，推售54套独栋、双拼和台地别墅；2008年7月2期推出新品洋房；2009年下半年推售74套独栋和创新台地别墅总户数一期154套；二期792套开盘均价一线临湖独栋5.8-7.2万元/平方米；非临湖别墅3.5-5.9万元/平方米。洋房6000-10000元。主要卖点松山湖产业园区；学位锦绣山河10区域套数面积㎡面积比B区11760-76414%4626-8375%1783.691%C区14601-75416%小岛区11626-83714%大岛区7686-7589%21031-10364%1085015%1195318%产品类型数量（套）一线临湖独栋别墅13二线临湖独栋别墅13三线双拼别墅16台地别墅12合计约