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中国建筑第八工程局有限公司2014年11月15日发布人：熊野流程化商铺移交——天津恒隆广场项目管理成果目录持续改进，优化创新第一部分成果背景——社会背景目前大型商场项目越来越多，业主方对施工企业要求管理范围将越来越广，除对工程施工范畴内的要求外，对后期移交后运营方面要求也越来越高，施工单位拥有一套成熟的移交流程十分必要。3第一部分成果背景——项目背景本项目是集商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。按业主要求，租户装修必须提前插入，要求签约商铺需在竣工前达到开业标准。为响应业主要求，根据现场实际情况需要，需将商铺及功能房间提前移交租户及业主物业。在项目主体施工完成后，二次结构施工时，商铺签约率已达到60%以上。对项目商铺及配套用房移交工作提出更高要求。针对商场项目系统多，商铺类型各异，移交难度大。5第一部分成果背景——工程简介天津恒隆广场位于全国十大步行街之一的天津市和平路步行街，总建筑面积：250984㎡，占地面积42696.8㎡；地下三层，地上六层，建筑高度44.8m。是集商业、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的一站式高端商业设施。是天津市标志性的高端商业建筑，极大提升和平路商业格局。工程全景6第一部分成果背景——工程简介西立面实景南立面实景室内实景7第一部分成果背景——工程简介项目目标工期目标总工期890天质量目标天津市“海河杯”，国优安全文明施工目标天津市安全文明施工示范工地绿色施工目标“LEED”金奖、绿色施工科技示范项目科技目标局科技示范工程、天津市科技示范工程CI目标中建总公司CI金奖工程管理目标：8第一部分成果背景——工程简介主要完成人员：姓名职务职务职称1汪黄东项目经理高级工程师2时景彬项目总工工程师3熊野土建工程师助理工程师4程增龙土建工程师助理工程师9第二部分选题理由选题理由•移交时间紧•质量要求高•对接部门多•移交专业多10第三部分实施时间实施时间2014年2月～2014年7月分阶段实施时间表管理策划2014年2月～2014年3月管理措施实施2014年3月～2014年7月过程检查2014年3月～2014年7月取得成效2014年3月～2014年7月11第四部分管理重点与难点1、要求时间紧，需移交部位数量大按业主要求，商铺及功能用房需在2014年7月前完成移交，涉及铺位392间，功能房间(强电间、弱电间、消防报警阀室、电话间、中央制冷机房、风机房等)870间。2、对接部门多本工程属于顾问管理模式，工程移交工作需要对接顾问团队（包括建筑顾问、机电顾问、精装修顾问、幕墙顾问）及监理单位，根据甲方管理模式，需要对接甲方现场工程部（PCD）及甲方物业相关部门，包括现场工程部（PCD）、缺陷管理部门（AI）、物业工程部（L&M）、物业安保部（L&M）、物业客服部（L&M）。涉及对接部门多，各部门执行标准不统一，导致移交难度加大。12第四部分管理重点与难点3、移交内容众多，涉及专业分包众多移交工作涉及幕墙、机电、精装等各家专业分包单位，尤其是功能房间移交，主要涉及机电专业。作为总承包方，需要对专业分包移交内容进行初查及落实整改，需要协调各单位按照总承包方的意愿进行移交工作的推进。4、小业主特殊要求多部分小业主属于国际知名品牌（Apple、Boss、Armani、only等），商铺进场装修前，对现场特殊要求多，对移交工作增加了难度。13针对本工程移交工作的重点与难点，移交工作开始前，组织项目部成员进行研究和探讨，从现场实际情况入手，对每个重难点，精心策划，为移交工作的“高效、质量、成本”目标保驾护航。严格按照“事前策划、事中控制、事后检查”的思路进行策划。经过分析，进行如下策划与创新：1、成立移交小组,形成移交流程。2、移交样板引路。3、制定移交专用表格。4、制定移交计划。5、制定特殊客户群体服务机制。6、制定特殊情况移交办法。第五部分管理策划及创新特点14第六部分管理措施及风险控制1、严格移交小组周例会，及时解决难题成立以总包单位为主，业主现场管理部门为辅的移交小组，利用业主现场管理部门进行与物业各部门的沟通交流。并定期召开移交周例会，对移交工作做到动态控制。第六部分管理措施及风险控制2、制定验收移交流程第六部分管理措施及风险控制3、提前选择移交样板针对需要移交内容，选定样板，统一移交标准，现场解决共性问题。第六部分管理措施及风险控制4、制定移交各项专用表格1）《天津恒隆工程铺位移交清单》移交前填写，需列明所涉及部位所有待移交内容。帮助移交小组明确移交内容，验收合格后，四方签字，辅助小业主进场装修时发生破坏后责任界定。天津恒隆工程铺位移交清单第六部分管理措施及风险控制2）《施工单位预计未能按期完成项目统计表》在验收移交流程一中，由业主现场工程部、总包、顾问团队、监理单位自检后填写，填写内容为按移交计划不能按时完成的项目清单，需列明不能完成原因，计划完成时间，以便相关单位及部门跟进处理，推动移交进度。专业分包预计未能按期完成项目统计表第六部分管理措施及风险控制3）《天津恒隆工程缺陷清单》在验收移交流程一中，由业主现场工程部、总包、顾问团队、监理单位自检后填写，填写内容为业主现场工程部、总包等各单位判定的未按图纸完成项。一方面以便相关单位跟进，明确需整改项，另一方面得到顾问及监理方认可，明确施工单位与小业主方施工界限及后续发生损坏时责任界定。天津恒隆工程缺陷清单第六部分管理措施及风险控制4）《天津恒隆工程缺陷回复单》各单位在自检后表三基础上，回复总包，由业主现场工程部、顾问、监理、总包判定是否完成，并安排复验，最终合格后移交物业。督促各单位整改进度，验收合格后，由施工单位、顾问、监理、甲方进行会签，明确是否整改完成。避免损坏对施工方带来的风险。天津恒隆工程缺陷回复单第六部分管理措施及风险控制5）《钥匙移交单》移交时填写，保证移交后责任区分。移交时由施工单位、顾问、监理、甲方进行会签，明确房间及铺位主要管理权。钥匙移交单第六部分管理措施及风险控制铺位内部接管验收表6）《铺位接管验收表》移交物业后填写，需标明完成时间，及部分未完成项。明确房间及铺位主要管理权。第六部分管理措施及风险控制缺陷整改进度统计表7）《缺陷整改进度统计表》动态补充各移交区域缺陷整改进度，动态掌控移交进度。随时更新发出，督促各单位整改进度。24第六部分管理措施及风险控制5、制定移交计划制定移交计划，并严格按照计划进行移交工作，移交计划采用图纸标注的方式进行，用不同颜色标识各需移交房间的不同情况，一目了然，增强直观印象。25第六部分管理措施及风险控制6、对移交的部位进行全程跟踪全程跟踪商铺移交，当物业移交小业主时，移交小组成员必须陪同，保证小业主一次性接受率98%以上。做好小业主进场前后服务工作，并业主签订小商户照管协议，控制成本支出。26第六部分管理措施及风险控制7、及时反馈移交情况随时将移交情况以邮件形式反馈给业主及顾问团队做备案，界定施工方与小业主责任范围，规避因小业主施工带来的风险。27第六部分管理措施及风险控制8、制定特殊情况针对有特殊要求的小业主，提前做好预估，并提前与业主沟通，对有特殊要求的铺位提前施工，并将包括所有专业分包在内的总计划发出，避免与业主移交商户的时间冲突，规避工期的风险。苹果店改造工程总计划28第七部分过程检查与监督1、利用移交周例会对上周情况进行分析鉴于本工程移交量大，时间紧，在移交计划指导下，对移交进度进行跟踪分析，对各专业所存在的问题通过项目移交专用表格进行汇总，分类，逐个击破的方法进行解决。并形成会议纪要，对各单位情况进行跟踪解决。移交周例会第七部分过程检查与监督2、加强自检，保障与物业移交时一次性通过加强总包管理，将各专业分包施工范围纳入总包管理中，保障与物业移交时一次性通过。第七部分过程检查与监督3、加强过程统计管控加强过程统计，随时更新移交进度，并采用图纸标注的形式对过程进行统计。第七部分过程检查与监督4、对移交过程中出现的特殊情况采取特殊措施移交工作涉及幕墙、机电、精装等各家专业分包单位，尤其是功能房间移交，主要涉及机电专业。避免不了出现专业分包不配合的情况。针对专业分包不配合的情况，移交小组采取与物业提前移交钥匙的办法，并由相关单位完成会签，对专业分包施加压力，推进移交的同时，规避工期及成本风险。第八部分管理效果与评价1、圆满完成移交工作，保障项目盛大开业在项目9月26日盛大开业时，保证了商户同期开业率达到80%以上。得到了业主高层的一致肯定，提升企业形象。同期开业商户明细第八部分管理效果与评价1、圆满完成移交工作，保障项目盛大开业在项目9月26日盛大开业时，保证了商户同期开业率达到80%以上。得到了业主高层的一致肯定，提升企业形象。保障项目盛大开业第八部分管理效果与评价2、满足了特殊客户群的特殊要求过程中满足了特殊客户群的特殊要求，得到小业主方一致肯定。第八部分管理效果与评价3、满足了当地政府相关时间节点要求满足了天津市政府提出的2014年6月20日天津市委书记孙春兰视察前，商户试营业率50%以上的要求，提升企业市场影响力。天津市市委书记孙春兰一行来项目视察孙春兰书记体验试营业商铺