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香港人文素质管理学院HongkonghumanitySchoolofmanagementHongkonghumanitySchoolofmanagementHongkonghumanitySchoolofmanagementHongkonghumanitySchoolofmanagement《地产企业管控及流程化》Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage1111企业基业常青之道宏观、行业大势客户对手及标杆企业现状及优劣势战略运营机制老板的理想及工作生活质量接班人培养及团队基业常青Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage2222房企运营机制优化制度流程（工作标准、要点）绩效管理薪酬、长期激励机制企业战略规划跨年度滚动经营规划跨年度滚动经营规划年度业务和管理工作计划年度业务和管理工作计划组织管控（架构、权责）价价价价值值值值创创创创造造造造价价价价值值值值评评评评价价价价价价价价值值值值分分分分配配配配价价价价值值值值创创创创造造造造价价价价值值值值评评评评价价价价价价价价值值值值分分分分配配配配任务任务任务任务任务任务任务任务团队、分团队、分团队、分团队、分工与协作工与协作工与协作工与协作团队、分团队、分团队、分团队、分工与协作工与协作工与协作工与协作如何做如何做如何做如何做如何做如何做如何做如何做评判评判评判评判评判评判评判评判持续的动因持续的动因持续的动因持续的动因持续的动因持续的动因持续的动因持续的动因管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！管理的系统性决定了变革的系统性，切忌头痛医头脚痛医脚！人力资源基础与关键基础与关键基础与关键基础与关键基础与关键基础与关键基础与关键基础与关键Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage3333管控体系优化一、管控、管控体系的概念（狭义、广义）（横向、纵向）二、管控的工具（战略、文化、组织、权责、计划、流程、绩效、激励、任用等等）三、管控有效性的基本原则：战略导向、效率与风险平衡；人的管控和项目成果管控是核心四、管控常见问题Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage4444管控体系优化----------------龙湖项目成果体系其他项目负责人PMO召集人＋计财部研发造价工程营销1、土地投资分析阶段成果2、项目启动阶段成果3、方案设计成果验算与初设指导4、初步设计成果验算与施设指导5、施工准备阶段成果6、营销阶段成果7、交房阶段成果8、后续阶段成果1、项目战略定位、市场假设及客户定位报告2、项目预案3、投资分析报告（土地）4、项目定位、客户肖像描述、客户价值敏感分析、市场预测及销售假设5、成本敏感分析、价值分配及成本预设方案8、投资分析报告（启动）9、方案设计任务书10、景观方案设计任务书7、项目一二级进度计划22、精装房方案设计任务书6、售楼处、样板房选址、定位、修建、开放计划及预算15、成本测算及验算报告12、方案设计成果13、景观方案设计成果30、精装房方案设计成果16、投资验算及分析报告（方案）17、初步设计任务书18、景观初步设计任务书20、初步设计成果21、景观初步设计成果23、投资验算及分析报告（初设）24、项目目标成本25、项目销售指标26、项目管理大纲27、三通一平实施方案28、施工、监理单位筛选及评估报告29、招投标、计价方案、合约规划31、项目营销策略方案32、售房合同配置标准33、售房合同附图34、价格表及付款方式35、交房方案37、商业移交方案36、资产管理方案销售指标分解目标成本分解报告设计成果会审及交底纪要38、项目后评估报告项目月度投资收益分析简报项目月度计划运营简报成本系统动态跟踪报告20、初步设计成果施工图设计成果过程设计变更、现场指导、材料选样等市场调研及分析报告，对研发、工程的修正、反馈，设计会审及交底纪要等施工管理获取土地信息～项目上会土地中标通知书取得～方案设计任务书发出方案设计完成～初设任务书发出初步设计完成～施工图设计开始平场～基础开工方案设计完成～项目开盘向物业移交～交房交房～交房后半年11、精装房定位、限价以及建设实施方案14、精装房设计师参与户型研讨及对其它专业指导性意见精装房初步设计及施工图设计成果Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage5555管控体系优化----------------龙湖项目成果体系序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【1111】土地投资分析阶段成果《项目投资分析模型（土地版）》开发部【2222】《项目投资建议书》策划部、财务【3333】《项目预案》设计部门【4444】项目启动阶段成果项目定位报告策划部【5555】成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告成本管理【6666】《项目一二级计划》总经办、项目负责人【7777】《景观方案设计任务书》设计部门【8888】《项目投资分析模型（启动版）》财务管理部【9999】《售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划》营销部门【10101010】《项目方案设计任务书》设计部门【11111111】《精装房定位、限价及建设实施方案》营销、设计部门Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage6666管控体系优化----------------龙湖项目成果体系序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【12121212】方案设计分析成果验算及初设指导阶段成果《项目方案设计成果》设计部门【13131313】《项目投资分析模型（方案版）》财务管理部【14141414】《精装房方案与建筑方案的配合及指导意见》设计部门【15151515】《景观方案与建筑方案的配合及指导意见》设计部门【16161616】《成本测算及验算》成本管理部【17171717】《项目初步设计任务书》设计部门【18181818】初步设计成果验算及施工图设计指导阶段成果《项目初步设计成果》设计部门【19191919】《景观方案设计成果》设计部门【20202020】《精装房方案设计任务书》设计部门【21212121】《项目投资分析模型（初设版）》财务管理部【22222222】《项目目标成本（执行版）》成本管理部【23232323】《项目销售指标》营销部门Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage7777管控体系优化----------------龙湖项目成果体系序号阶段定义阶段性成果名称责任部门【28282828】营销开盘阶段成果《营销策略方案》策划部【29292929】《售房合同配置标准》营销、技术部门【30303030】《售房合同附图》营销、技术部门【31313131】《价格表及付款方式》销售部【32323232】项目交房阶段成果《交房方案》客户服务部【33333333】《商业移交方案》商业、人事行政部【34343434】《资产管理方案》财务、人事行政部【35353535】项目后续阶段《项目后评估》（分专业）各部门【24242424】施工准备阶段成果《项目管理指引》项目部【25252525】《三通一平实施方案》项目部【26262626】《施工、监理单位筛选及评估报告》招标采购部【27272727】《招投标、计价方案及合约规划》招标采购部Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage8888管控体系优化----------------项目成果举例成果名称成果名称成果名称成果名称成果定义成果定义成果定义成果定义�根据以下内容形成《XX项目方案设计任务书》：•《XX项目技术经济分析报告（概念版）》•研发部和营销部共同完成的《XX项目专项市场调研报告（方案版）》•营销部完成的阶段性市场调研报告�通过对设计分供方的筛选、招标、合同谈判等工作，确定方案设计合同（转入合同管理程序），并形成《XX项目的建筑设计深度和进度管理表（方案版）》。《《《《方案方案方案方案设计任设计任设计任设计任务书务书务书务书》》》》成果标准成果标准成果标准成果标准((((模板模板模板模板))))Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.PagePagePagePage9999管控体系优化案例横向管控、纵向管控案例Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.土地拓展论证流程中的成果及输入与输出关系土地拓展及土地拓展及土地拓展及土地拓展及论证流程论证流程论证流程论证流程业务拓展部业务拓展部业务拓展部业务拓展部营销管理部营销管理部营销管理部营销管理部工程、成本、设计、工程、成本、设计、工程、成本、设计、工程、成本、设计、财务财务财务财务法务审计部法务审计部法务审计部法务审计部投资决策委员会投资决策委员会投资决策委员会投资决策委员会初步分析报告现场踏勘和市场调研项目建议书/现场踏勘报告市场调研初步产品定位概念设计草案工程技术分析成本估算经济效益测算经济效益评估报告尽职调查评审可行性报告二手地需尽职调查土地获取输入成果或条件重要输出成果图例:PagePagePagePage10101010Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.产品定位及策划流程中的成果及输入与输出关系产品定位及产品定位及产品定位及产品定位及策划流程策划流程策划流程策划流程业务拓展部营销部设计部成本、工程、财务总经理可行性研究报告市场调研初步产品建议书评审客户分析产品策划概念设计成本测算经济效益测算总裁审批审批产品建议书深化评审审批审批深化产品建议书方案设计概念设计成果项目设计指导书产品策划设产品策划设产品策划设产品策划设计任务书作计任务书作计任务书作计任务书作业指引业指引业指引业指引输入成果或条件重要输出成果图例:PagePagePagePage11111111Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.方案设计流程中的成果及输入与输出关系方案设计管方案设计管方案设计管方案设计管理流程理流程理流程理流程营销部设计部成本、物业、开发配套、项目总经理总裁产品建议书项目设计指导书成本控制指导书物业管理建议规划许可证规划方案设计任务书审核审批中期评审规划方案评审审核审批单体设计任务书建筑单体方案外部单位方案设计成本匡算PagePagePagePage12121212Copyright©2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.扩初及施设流程中的成果及输入与输出关系扩初及施工扩初及施工扩初及施工扩初及施工图设计管理图设计管理图设计管理图设计管理流程营销部设计部成本、物业、开发配套、项目总经理总裁产品优化建议方案设计成果成本控制建议方案设计审批意见扩初设计任务书审核审批中期评审扩初成果评审审核审批单体设计任务书外部单位扩初设计施工图预算成本概算/目标成本PagePagePagePage13131313Copyright©2