揭阳市房地产调查报告

揭阳市市场调查市场调查路线图位置：建阳路行程：2公里商业：易初莲花超市广百百货金城商业步行街位置：临江北路、晓翠路行程：2.2公里商业：沿街街铺位置：临江南路行程：2.2公里商业：易初莲花超市沿街街铺位置：进贤门大道、思贤路、进安街行程：2公里商业：进贤商业步行街女人街苏宁电器目录1项目城市背景商业调查分析2房地产现状3项目研判4PART1:项目城市背景地理位置揭阳市位于广东省东南部，地跨东经115°36ˊ至116°37ˊ39“，北纬22°53ˊ23°46ˊ27”。北靠兴梅，南濒南海,东邻汕头、潮州，西接汕尾。陆地面积5240．5平方公里。大陆海岸线长82公里,沿海岛屿30多个内陆江河主要有榕江龙江和练江三大水系。行政划分揭阳市现辖榕城区和揭东、惠来、揭西3县，代管普宁市（县级）。并设立东山区管理委员会、揭阳经济开发试验区、普宁华侨管理区和大南山华侨管理区，赋予部分县级管理职能。全市基层设置69个镇、10个乡、21个街道办事处，15个农场。2009年末全市户籍人口649.11万人交通网络揭阳是粤东、闽西南和赣南的交通枢纽，水陆运输便捷。境内有国道206（烟汕线）、324（福昆线），省道1923（内隆线），1929（葵和线）、1930（汕樟线）、1932（揭陆线）、1940（华五线）、1941（安前线）等公路干线。广梅汕铁路和深汕高速公路穿境而过。内河通航里程长369公里，环绕市区流经汕头出海的榕江是广东省著名深水河，可进出3000－5000吨级货轮，直航香港和广州、上海、湛江等地。拥有神泉、靖海、资深等优良港湾。揭普高速公路和汕揭梅高速公路正在加紧建设，潮汕民用机场选址市境内炮台镇，使揭阳区位优势更加突出。交通网络揭阳市：距潮州市28公里距汕头市37公里距汕尾市134公里距深圳市266公里距广州市320公里交通网络GDP水平从2007年至2009年，揭阳市GDP的增长速度保持在年均17%的增长速度，增长速度处于广东省的前列水平居民人均可支配收入揭阳市人均可支配收入每年以高速度速度增长，表明居民的整体购买能力的提升。社会消费品零售总额揭阳市城乡居民储蓄存款余额每年都保持平稳上涨，09年突破了600亿大关，说民居民的生活水平也随之提高了。揭阳市社会消费品零售总额每年都保持高速度增长，09年更是突破了300亿。社会消费品零售总额的提高，说明了居民的消费观念已经提高了重大建设项目2010年新引进项目计划投资超过1500亿元，至2015年可达到4000亿元。计划首期投资585亿元、年炼油能力2000万吨的中石油广东石化炼油项目，预计今年将开工建设；计划投资150亿元的中海油粤东LNG一体化项目，成功落户并获国家发改委同意开展前期工作；揭阳潮汕机场今年将建成通航；计划投资400多亿元的惠来电厂1、2号机组建成投产，3、4号机组建设正在抓紧推进。揭阳经济揭阳市2010年全市生产总值突破千亿元，达到1008.99亿元，成为粤东地区继汕头之后跨入千亿俱乐部的地级市，同时规模以上工业增加值、全社会固定资产投资、社会消费品零售总额三项增速均列全省第一位，为揭阳“力拔粤东五年大变化头筹”奠定了坚实基础。目前揭阳市拥有中国高新技术企业35家、省级民营科技企业155家、省级以上工程技术研究开发中心和企业技术中心各13个、博士后工作站4个，16个项目列入广东现代产业“500强”指导目录，榕泰、康美、巨轮、吉荣、天银等一批企业处于全国行业技术领先地位。揭阳市注重特色城市的建设。依托独特的水乡风貌，把建设宜居城乡与打造特色城市结合起来，确立“岭南水城”的城市定位，提出把普宁建成商贸名城，把揭东建成工业新城，把惠来建成滨海名城，把揭西建成美丽山城，形成以“水”龙头为带动的山海工商城市发展格局。城市配套功能逐步完善。据不完全统计，5年共投入建设资金57.3亿元。揭阳经济揭阳玉都旅游港口运输机场物流经济开发区揭阳文化：“全民经商、文化弱市”揭阳位于广东省东南部，见诸史载已有2200多年，是潮汕文化发祥地，素有“海滨邹鲁”之美称。北靠兴梅，南濒南海，东邻汕头、潮州、西接汕尾，下辖揭东、惠来、揭西三县和榕城区，代管普宁市（县级市）是潮汕地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市。揭阳还是著名侨乡，海外华侨和港澳台同胞320多万人。然而，正是这样一个潮汕地历史最悠久、面积最大、人口最多的地级市它能够花费2000万人民币建造亚洲第一高的音乐喷泉，却在建市的16年中始终没有建成一个市级公共图书馆、揭阳这两年路修的挺漂亮，可是连个象样的功能基本齐全的市级长途客运站都没有，揭阳人均高考报考人数，本科入围率，国家示范性高中的数量，省一级学校的数量在潮汕地区长期落后于潮州、汕头，甚至文化教育落后于粤西地区。注：部分描述结合自揭阳网络论坛及实地考察揭阳城市总结1、交通系统的全面升级，将加快揭阳市跟周边城市地区的交流和合作，大大的改善揭阳市的投资环境。2、随着揭阳市重大项目的落成和投产，揭阳市的经济水平将得到极大提高，进一步提高揭阳市居民收入水平。3、居民消费观念和购买能力的提高，进一步促进揭阳市商业的发展。PART2:商圈调查分析揭阳商业总述揭阳商业格局由南到北5公里范围内分为三个商圈：即南面进贤门商圈、中间临江路商圈、北面建阳路商圈。南面的进贤门商圈是揭阳最早、最大的商圈，形成了点、线、面的商业布局，是揭阳商业入铺率、租金最高的商业区域，是揭阳核心的中心商圈，辐射整个揭阳城市，但进贤门商圈受限于大量的商业集中于老街商住两用民宅之中，形象很差，街巷狭窄，经营档次低，改造升级的空间较小，难以跟上揭阳城市发展的步骤。中间的临江路商圈是“新兴”的商圈，或者说是半老半新的商圈，临江北路商业形成较早，成线型商业布局，业态已基本定型，商业定位服务于商务高端特定消费人群，形式以专卖店为特色，没有规划集中大型商业。而临江南路商业更是刚刚起步，形式仍然是以街铺为主，缺少大型集中商业规划。临江路商圈因夹江两岸，物业以商品住宅开发为主，加上是新区东山区和老区榕江区的交通交汇处，很难集聚车流和消费人流，未来以市民江景观光、休闲的商业消费人群会更为集中。北面的建阳路商圈也是“新兴”商圈，虽然比临江路商圈更年轻，但发展较快，揭阳目前主要的集中商业就在这个区域，但因刚刚起步，市场尚处于磨合调整期，还不能辐射整个揭阳。该区域房地产、商业地产的稳定、良性发展未来是该商圈是否能取代进贤门商圈的关键。三大商圈区域图及其主力商店进贤路商圈临江路商圈建阳路商圈项目所在地1KM3KM建阳路商圈建阳路商圈案例分布点糖厂牛肉店实惠百货PEAR店易初莲花购物广场一楼金城步行街拓田店金城步行街与狼共舞店金尚坊31号金尚坊35号金尚坊32号金尚坊55号案例分析地址：易初莲花购物广场一楼（黄岐山大道）实用面积60m2月租7800元（含管理费）（130元/m2）地址：揭东糖厂牛肉店（广百百货附近）建筑面积110m2实用面积100m2月租3800元（38元/m2）案例分析地址：建阳路实惠百货（中信证劵对面）电话：[phone]（李R）建筑面积65m2实用面积60m2月租1800元（30元/m2）转让费2万元（不包货）地址：建阳路（中信证劵对面）电话：[phone]（林R）建筑面积82m2实用面积75.6m2月租5000元（66元/m2）转让费30000元（不包货）地址：金城商业步行街内街（金尚坊35号小帅兔）电话：[phone]建筑面积50m2实用面积38m2月租1500元（39元/m2）管理费6元/m2转让费45000元（含货）案例分析地址：金城商业步行街内街（金尚坊32号博雅）电话：[phone]建筑面积57m2实用面积45m2月租800元（18元/m2）管理费6元/m2售价10300元/m2地址：金城商业步行街内街（金尚坊55号）电话：[phone]建筑面积55m2实用面积33.6m2月租1800元（54元/m2）管理费6元/m2案例分析地址：金城商业步行街内街（金尚坊31号）电话：[phone]建筑面积39m2实用面积30m2月租800元（27元/m2）管理费6元/m2转让费25000元（包货）案例分析地址：金城商业步行街（拓田）电话：[phone]（欧阳S)建筑面积109m2实用面积93m2月租3200元（34元/m2）管理费6元/m2地址：金城商业步行街中段电话：[phone]建筑面积440m21F210m22F230m2实用面积396m21F190m22F206m2月租13200元（33元/m2）管理费6元/m2售价450万元（10227元/m2）建阳商圈小结1、以易初莲花超市为核心、周边分布有肯德基、大地影院、广百百货、金城商业街等商业体。2、金城商业街于2008年12月5日开街，主要是一至三层的街铺、内街铺，面积在100㎡—500㎡之间，规划有中西餐饮、服饰、大地影院、社区商业等。商铺分为金城御景花园东、西区底铺（买房送铺）、金城龙庭一期底铺（南区售完、北区未售）、金城龙庭一期金尚坊内铺（售完未办证）。商业街商铺空置率达80%，业主自营率大约30%，租金较开街初平均下降30%，最高达50%。3、金城龙庭二期、三期，金城峰景已售完（包括楼花），主要是一至三层的街铺、内街铺，面积在100㎡—500㎡之间，现90%以上空置。小结4、易初莲花超市开市于2009年3月28日，二层结构，一楼部分规划有肯德基、蒙自源过桥米线（连锁）、珠宝服饰等，其它区域为超市。该超市是揭阳第一家外资连锁超市，所租物业（未售）为创鸿地产所有，超市经营状况较好，一楼分租区域平均租金130元/㎡（实用面积）。5、广百百货开市于2010年，所租物业（烂尾楼改造）为创鸿物业所有，目前经营状况较差，尚处于市场磨合调整期。总述：建阳路商圈街铺现售价在10000元/m2—15000元/m2之间，租金水平在18元/m2—66元/m2之间，平均租金38元/m2|（实用面积），建阳路商圈主要商业还是孤立的点状分布，且分布于建阳路的西段，东段靠晓翠路基本是空白，尚未形成线、面的商业街的辐射，这与区域周边1公里常住人口较少有直接的关系，加上被黄歧山大道（市政主干快车道）分割，难以集聚商业步行人群。临江路商圈临江路商圈案例分布点BOSS店A110号A132号金港湾T型台项目所在地案例分析地址：帝豪湾商业街（A110号）电话：[phone]建筑面积560m2（4间铺）实用面积498m2（4间铺）月租3万元/月（60元/m2）管理费0.8元/m2售价700万元（12500元/m2）地址：金港湾（临江北路中段）电话：[phone](许S)建筑面积252m2（两层）实用面积223m2（两层）售价17000元/m2案例分析地址：帝豪湾商业街（临江北路BOSS店）电话：[phone]建筑面积215m21F102m22F213m2实用面积189m21F91m22F98m2月租10000元/月（53元/m2）管理费0.8元/m2地址：帝豪湾商业街（A132号）电话：[phone]建筑面积235m21F112m22F123m2实用面积209m21F100m22F109m2月租4500元/月（22元/m2）管理费0.8元/m2售价250万元（10638元/m2）案例分布地址：临江北路中段（T型台）电话：0663—8213963（广成中介）建筑面积43m2实用面积39m2月租3200元（82元/m2）转让费90000元（新装修）临江路商圈小结（项目所在地）1、临江北路中段至东段以榕江大酒店（揭阳唯一五星）为核心，周边分布有名典咖啡、西堤岛咖啡、贵宾楼海鲜酒家等满足于各种商务高端人士配套服务的商业专卖店集中，揭阳的主要市政、金融机构也多分布于此区域。这一区域的商业特点是商家虽少，但档次较高。临江北路西段商业主要是以揭阳布料批发市场（名存实亡）、金润帝豪湾临街铺及对面街铺较为集中。临江北路商业主要集中在榕江大酒店(黄歧山大道口)至新河路段1.7公里这一段，没有集中商业，整个临江北路被仁义路、黄歧山大