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1东莞楼市监测报告201504高度·深度·广度合富辉煌集团成员·香港联交所编号：733HOPEFLUENTREALPROPERTIES2报告目录第一部分楼市综述―――――――――――――――第3-8页第二部分月度大事件及点评――――――――――第9-12页第三部分：土地分析―――――――――――――――第13-17页第四部分住宅分析1.产品类型分析----------------------------第18-27页2.区域供求分析----------------------------第28-36页3.潜在供应分析----------------------------第37-40页第五部分：（附件）宏观经济政策信息--------------第41-48页3第一部分：楼市综述“330”新政刺激楼市成交量迅猛反弹房企应抓住机遇,理性定价快速出货一季度经济数据不乐观,倒逼管理层推出更多宽松政策2015年第一季度中国GDP增速6.95%,创历史第二低位;3月制造业经理指数50.1%,连续6个月同比下降;1-3月份，全国规模以上工业企业实现利润总额同比下降2.7%,增幅较去年回落12.8个百分点;2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%,增幅较去年回落8.3个百分点;1-3月份土地成交价款同比下降27.8%;1-3月份商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%......一季度经济数据不乐观,倒逼管理层推出更多的宽松政策，如4月19日直接“降准”1个百分点,两个月内两次“降准”，距上一次如此大幅下降的时间是2008年底。众所周知,2008年中国经济惨遭“世界金融危机”重创，一揽子经济救市政策陆续推出；1-3月全国新增贷款约3.6万亿元，同比大幅增加49%；“330”政策，结束了维持长达4年的“二套房首付六成”政策，回到2010年当时的“二套房首付四成”，二手房“五年变两年”再一次登上历史舞台。由此看出，当前主要通过宽松的货币政策以刺激经济增长，房地产行业作为拉动经济增长的地位仍然较高。房企应警惕成交量由高位回落风险，应抓住机遇,理性定价快速出货2009年1-4月2015年1-4月相同点GDP一季度6.52%一季度6.95%GDP创历史低谷货币政策2008年9-12月四次降息3个月内两次降息降准、降息，货币刺激经济2008年9-12月四次降准3个月两次降准1-3月新增贷款同比增244%1-3月新增贷款同比增49%楼市1-4月住宅成交量同比增长92%，房价降9%1-4月住宅成交量同比增53%，房价降1%成交量爆增，房价稳中有跌房贷政策房贷利率七折；放松首套房界定、降低首付、二手房“五改二”房贷利率适度下浮；降低二套房首付、二手房“五改二”利率、首付政策、二手交易政策放松种种迹象表明，2015年与2009年经济和楼市表现具有一定的相似性：GDP创历史低谷、管理层频繁使用货币政策，降准、降息、增加贷款等刺激经济、房地产承担着拉动经济增长的重任，房产政策得到放松。在一系列利好政策刺激下，2009年前4月和2015年前4月东莞楼市成交量均得到了爆增。主要的差别在于，2009年政策放松力度大过于2015年，也直4接导致2009年楼市成交增幅高于2015年。从2009年全年的月度走势来看，1-5月成交量持续增加，并且在5月达到顶峰。5月后，成交热度有所降低，6月始成交量持续回落，直至第四季度有所回升，但热度仍然无法超越5月份。2009年前4月东莞住宅新增供应面积139.8万平方米，销售面积约174.7万平方米，市场呈现“供不应求”，而2015年前4月新增供应面积227.8万平方米，销售面积约204.0万平方米，呈现出轻度“供过于求”。综合多种因素，以2009年市场走势为鉴，东莞房企应警惕楼市成交由高位回落的风险，在楼市库存量高、后续供应增加的局面下，切勿盲目乐观，应抓住当前机遇，理性定价，快速出货。“330”新政刺激东莞楼市成交量迅猛反弹，同比大幅增加95%5“330”新政刺激东莞楼市成交量迅猛反弹。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年4月东莞一手住宅网签面积约74.7万平方米，同比去年大幅增加95%，环比3月大幅增加45.5%，创历史同期最高，第一次4月突破60万平方米。在历史上所月的月度签约排名第四名。历史同期排名第二为2009年4月，签约面积59.3万平方米，同比大幅增加118%，同样受到宽松货币政策的刺激。前4月东莞楼市供需两旺，房价平稳，成交量与2013年同期基本持平合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年1-4月东莞一手住宅新增供应面积高达227.8万平方米，创历史同期最高，同比大幅增加73%；1-4月网签面积高达204.0万平方米，同比大幅增加53%，亦创历史同期最高，与2013年同期基本持平。前4月东莞楼市表现强劲的“供需两旺”，房价平稳运行。1-4月全市一手住宅网签均价约9013元/平方米，同比微降1%，整体以平稳为主。6东莞楼市库存总量连续两个月下降，去库存压力得到缓解截至2015年4月底，东莞一手住宅库存面积约557万平方米，连续2个月回落，库存水平回到了2015年1月之前。按照6个月平均数来计算，消化547万平方米需9.2个月，连续2个月减小，说明东莞去库存压力得到了一定缓解。从大趋势来看，2014年7月始，东莞去库存压力呈减小趋势。2015年首次置业户型供应占主导但比重有所下降，首改置业户型供应增加，再改置业户型供应减少合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2013-2015年70平方米以下户型供应比重一直处于5%上下的低位水平，包括141平方米以上大户型，今年供应比重创历史新低，仅12%。近几年，房地产政策打压投资投机需求，70平方米以下小户型公寓和141平方米以上大户型需求受政策的压制较明显，开发商相应减少了此类产品的开发量。2015年前4月东莞住宅供应仍然以71-100平方米首次刚需为主，占比约47%，但此比重较2014年略有下降。今年7明显的变化在于，101-120平方米以首改置业需求为主的产品供应比重提升较明显，较2014年提升了9个百分点。2015年房地产政策向改善型置业需求倾斜，预计此类产品的供需量将会有较大的增加。万科以大幅优势遥居榜首，置荟星城排名持续靠前合富辉煌东莞市场研究部数据显示，万科地产以25.2亿元，以超出第二名（碧桂园）81%的业绩遥居榜首。光大、万达和三正地产业绩在8.2-8.6亿元之间，排名竞争较为激烈。置荟星城4月业绩表现突出，由1-3月的全市第九名，上升至1-4月的第七名，靠前两名。置荟星城、保利地产和益田集团业绩在6.1-6.3亿元之间，预计5月竞争较为激烈。保利百合花园勇夺4月东莞住宅销冠热销楼盘特点：临深片区、91-100㎡产品、一线品牌房企从签约面积前十名楼盘数据可看出，热销楼盘有以下几个特点：1.临深片区为主，其8中仅临深区域凤岗楼盘占4席，保利百合花园签约面积全市排名第一。临近深圳的长安、虎门和黄江各有一楼盘上榜，松山湖两盘星城翠珑湾和锦绣山河上榜，市区仅一盘上榜；2.主力户型以91-100平方米为主，前十中有七成楼盘主力户型在91-100平方米，141平方米以上大户型仅一楼盘上榜。3.一线品牌房企优势明显，包含保利、万科、碧桂园等，其中前四名中有三名为一线房企。凤岗镇4月成交突出，占全市近17%，沙田镇4月供应突出，占全市24%分区域来看，凤岗镇4月表现突出，签约面积13.1万平方米1286套，全市排名第一，占全市比重达17%；南城区以5.9万平方米554套排名第二；松山湖、虎门和寮步签约面积在4.2-4.7万平方米之间；沙田镇4月供应较突出，供应面积13.6万平方米，占4月全市24%，去库存压力加剧。9第一部分：月度大事件及点评事件一：国家统计局：2015年第一季度GDP同比增长7.0%初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。点评：GDP增速创近6年来新低，实际GDP增速为6.95%，仅高于09年一季度的6.52%，这是08年金融危机所引起的季度低增速，而本次GDP的回落是由“三期叠加”（1.增长速度换挡期，是由经济发展的客观规律所决定的。2.结构调整阵痛期，是加快经济发展方式转变的主动选择，也是政府改革经济增长形势所必须的承受的改革成本3.前期刺激政策消化期，是化解多年来积累的深层次矛盾的必经阶段）综合效果引起的，所以本轮GDP增速还处于探底阶段，但在中央政府稳增长，保就业以及防止经济大幅滑坡的大前期下，中央政府预计会动用包括货币政策（降息、降准等），财政政策（加大财政支出以及结构性调整税收），为经济改革创造一个相对平稳的环境，所以GDP增速回落是以平稳下台阶式去完成经济探底过程。事件二：2015年4月中国制造业采购经理指数为50.1%2015年4月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，与上月持平，连续两个月高于临界点。从分类指数看，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数、新订单指数和供应商配送时间指数继续高于临界点，从业人员指数和原材料库存指数低于临界点。点评：3、4月PMI指数连续高于临界点上方，都维持在50.1%，但由于仅高于临界点0.1%，显示经济表现依然偏弱。而据最新4月份汇丰PMI数据却创了12个月新低，所以短期经济依然不容乐观，稳增长还需更多政府政策的配合。事件三：政治局会议：加大定向调控力度建立房地产健康发展长效机制4月30日召开的政治局会议指出，一季度经济增长与预期目标相符，就业形势稳定，城乡居民收入平稳增长。保持宏观政策连续性和稳定性，加大定向调控力度，及时进行预调微调，高度重视应对经济下行压力。会议还表示，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。要把创新驱动发展作为我国经济实现动力转换的关键，稳步有序10推进化解过剩产能工作。点评：此次政治局会议释放几大信号：1、经济依然存下行压力；2、货币政策将有望继续保持年初的略宽松的主轴，后续降准降息依然值得期待；3、建立房地产健康发展长效机制，这意味着后续将继续出台对于房地产的调整政策，将更多通过购房的税收和信贷政策来引导住房需求稳定增长。事件四：08年金融危机后首次降准1个百分点将释放万亿资金央行公告自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。预计释放资金约1.2万亿元。本次降准是今年继2月份之后的第二次降准，也是自2008年之后，6年多来的首次降幅达1%的降准。点评：本次下调准备金利率有两大特点：1、下调力度之大（人民币存款准备金率普降1%，如配合定向调控，像中国农业发展银行最高降准幅度达到3%，这是继2008年11月份下调1%以来，下调幅度最大的一次）；2、释放资金之多（预计将释放约1.2万亿元流动性）。本次下调存款准备金利率的影响：1、有利于促使上轮降息、二套首付4成等政策的加速落地；2、扭转市场预期：经过多轮的降息、降准下，可见政府货币政策已从稳健走向宽松之路，后续市场普遍预期政府还会继续释放流动性来支持经济发展。事件五：佛山住房限购5月1日起全面放开成广东先驱4月30日，佛山市住房和城乡建设管理局决定自5月1日起，不再对在佛山行政区域内购买住房（含新建商品住房、存量住房）的佛山户籍居民和非佛山户籍居民进行购房资格审查。这意味着，佛山为期4年的住房限购结束，佛山也成为广东省内第一个全面放开限购的城市。点评：佛山5.1起全面取消住房限购，作为广东省内第一