《突破房地产企业工程管理瓶颈》

如何突破房地产工程管理瓶颈现代工程管理体系的破解之道2010年6月30日南京提出工程管理瓶颈的背景中国的工程管理缺少技术标准吗？提出工程管理瓶颈的背景房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部监理公司施工单位提出工程管理瓶颈的背景对国内部分房地产企业管理者进行走访，以及部分媒体所做的市场反馈调查。客户对房地产工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低的房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆万科“金色雅筑”项目的“漏水门”和“隔音门”事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题■工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆中海“文华熙岸”项目被政府质量监督部门列入“黑名单”事件◆保利“西子湾”项目的“拒收门”事件房地产工程管理容易出现的问题■工程进度滞后引起的延期开盘及交付◆金地“格林小镇”因市政、道路、园林景观工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索赔◆万科“四季花城”因冬施组织问题，延期交付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题■工程成本突破引起的项目经营利润下降◆复地“国际公寓”因规划、定位产生的时间成本造成项目经营利润下降◆万科“万科紫台”项目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题■工程招标合约不严谨造成管理难度加大◆SOHO中国“SOHO尚都”项目因总包单位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大◆珠江地产“珠江骏景”项目因道路景观与市政管井标高配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题■质量、进度、成本失衡造成管理混乱◆正确看待质量、进度、成本之间的平衡关系成本进度质量最佳房地产工程管理容易出现的问题◆桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩◆合理的施工技术间歇必须考虑◆砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人◆加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题◆分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天◆合理的施工技术间歇必须考虑◆防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）◆地坪：养护7天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题■与外部资源的角色定位、分工不清◆房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？监督？协调？房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程成本的要求房地产行业业务经营模式的演变■行业竞争加剧引起的经营模式的演变以生产为中心以销售为中心以利润为中心以客户为中心统建房时代及房地产初期促销、广告包装、差异化提高效率降低成本客户导向的产品、服务体系房地产行业业务经营模式的演变■业主维权意识的不断提高◆对功能的严格检查◆对观感的高度重视◆对细节的认真查验◆对合理性、舒适性的追求◆……房地产行业业务经营模式的演变■房地产企业品牌化建设引起的演变非忠诚业主品牌期待符合或超越（每个细节上）问题处理销售过程规划设计问题处理工程质量问题处理物业管理问题处理忠诚业主品牌形象/广告宣传业内口碑/朋友介绍看房购买收楼居住房地产行业业务经营模式的演变新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的定义：◆强调按图施工，符合施工质量验收标准◆强调工序、工艺质量控制的实体质量效果◆强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量标准的误区：◆我国的施工质量验收标准有缺陷吗？◆设计图纸能够符合客户需求吗？◆符合现行设计规范要求的图纸有缺陷吗？新形势下企业对工程质量的要求■传统意义上工程质量管控的重点◆人：质量意识、质量管理能力、技术技能◆料：材料采购、材料验收、材料管理◆法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计◆机：合理选配、使用维护◆环：外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求◆厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线◆地漏的返味◆空调室外机的噪音◆外保温的冷桥与结露◆私家花园内的井盖◆玄关设置过小■新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节新形势下企业对工程质量的要求◆小尺度卫生间布置不当◆户与户之间的对视干扰◆厨房烟道的串味◆小区入口的人、车分流◆户内的隔音◆地漏的防水节点处理新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成业主使用功能不完善新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台布置冲突，管线设计时缺乏有效控制厨房的常见问题：新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上部是二层的卫生间除了一个南向卧室外，其余三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求灌缝细石混凝土水泥砂浆防水层找平层结构层图屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨水斗内或防水层出现破裂细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣不密实找坡不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔容易忽视的穿墙螺杆：施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求不同材料钉钢丝网的处理砼上搭接不够只在砌体上固定钢丝网太细砼上粘胶不规范新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量标准的定义◆以客户质量标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求工程项目质量适用性可靠性经济性协调性业主要求的其他特殊功能平面布置合理性空间布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通风隔声隔热安全性可维修性有效性满足抗震要求满足防火要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求质量成本质量效益与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与社区环境的协调造型与美感新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的工序、工艺质量检验转为向为产品定位、设计研发和建造的全过程质量控制新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置和再生利用过程策划和开发采购生产或服务提供营销和市场调研产品设计和开发售后销售和分发安装和投入运行技术支持和服务包装和储存验证新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆工程质量的管理手段从常用的事后检验转变为事前控制（预防）、事中控制（过程检查）和零缺陷质量控制（分户验收）新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆质量分析和质量策划成为工程质量保证体系的重点新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的内部质量目标管理转变为向工程质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量管理体系要求，形成管理、生产、供应一体化保障的质量保证体系新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处罚和供方自身的管理，都是很难达到质量目标的新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的经验管理转变为规范检验行为和检验标准的制度化、体系化建设。通过专业积累和经验总结，形成适合企业需求的质量控制标准新形势下企业对工程质量的要求■新形势下工程质量管控的重点◆从传统的工程质量静态管理转变为向工程质量动态管理逐步演变。通过设计完善的动态管理工具，辅以先进的信息设备，可以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度控制的定义：◆强调施工工序、工艺进度控制的施工进度管理◆强调总、分包、分项工程协作、专业工序穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度的要求■传统意义上工程进度管控的重点：◆施工组织设计◆专项施工方案◆劳动力保证◆材料保证◆机械设备保证◆……新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度控制的定义◆从传统的施工工艺进度控制转为经营进度控制，施工进度管理是经营进度控制的组成部分及实现保障环节如：具备预售条件形象进度要求实体售楼处保障园林、景观先行配合销售开盘新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆依据经营目标计划分解的项目开发计划成为工程进度管控的依据◆一系列保障性资源计划的管控成为项目工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求•概念设计研究•概念设计方案评审及确认•规划方案设计•规划设计评审及确认•单体方案评审及确认•扩初方案完成•扩初方案评审及确认•土建施工图完成•景观设计评审及确认•销售包装设计•开工时间•开盘时间•详规报建•方案报建•初步设计报建•施工图报建•售楼处报建设计控制点相关重要节点新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆设计深度、设计质量的过程控制，可以有效地避免因图纸问题造成工程的调整及返工◆总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。新形势下企业对工程进度的要求■新形势下工程进度管控的重点◆甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约项目工程进度的瓶颈◆大小市政、设备配套用房土建专业的提前配合，可以保障交付的能源开通新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本控制的定义：◆传统的工程成本控制是施工阶段的合约成本控制◆传统工程成本控制的责任主体是成本管理部门新形势下企业对工程成本的要求■传统意义上工程成本管控的重点：◆招标管理和合约管理是降低施工成本的主要手段◆通过施工组织和施工工艺控制施工成本◆对主要材料设备价格进行控制和管理◆控制现场签证◆审查工程结算新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本控制的定义：◆由传统的施工合约成本控制转为投资回报经营成本控制◆由传统的施工阶段控制转为向为投资分析产品定位、设计研发、招标采购、工程建造、运营维护的全过程成本控制新形势下企业对工程成本的要求确定项目目标项目投入使用项目决策阶段项目实施阶段项目使用阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修期时间（项目策划）（项目管理）（物业管理）产品定位分析可研新形势下企业对工程成本的要求研发采购生产营销服务价值链盈利能力在产品价值链中，利润最高的部分是研发、营销与服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：◆项目投资分析是项目成本控制的起点，开发成本受开发节奏、市场销售价格、经营风险控制等条件的多重制约◆产品定位的准确性、差异性决定了项目成本控制的优劣新形势下企业对工程成本的要求房地产成本项目的设置○土地成本○开发前期准备费○主体建筑工程费○主体安装工程费○园区管网工程费○园林环境建设费○配套设施费○开发间接费楼面地价主体造价园区造价含资金成本新形势下企业对工程成本的要求■新形势下工程成本管控的重点：◆规划设计方案指标、功能、技术参数、配套档次的确定，决定了70%以上的工程成本◆最低价中标是控制工程建造成本的重点◆时间成本和质量成本往往是房地产企业成本管理忽视的环节和事后的遗憾新形势下企业对工程成本的要求■工程质量成本的重要性：◆工程质量成本的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发生的费用以及没有达到满意的质量所造成的损失新形势下企业对工程成本的要求设计阶段施工准备阶段施工阶段使用阶段改正错误的时间1$1.010.0100.0改正错误所需费用10$$$$$$$$$$100$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1000$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$“十倍原理”图形象地说明项目进展各阶