中海地产报建流程分析

济南市房地产项目报建流程项目事务部2012年2月第2页总述报建工作始终贯穿于整个地产项目的开发流程之中，地产项目每个环节必须要通过政府相关管理部门的审查、审批，各种相关性手续及政府部门的批文是项目顺利开展的“通行证”。对于济南公司来说，报建工作是公司销售、结利、入伙等考核指标能否完成的关键因素之一。为帮助公司相关部门了解济南市房地产开发项目的报建程序及相关事宜，以便更好的配合协作，提高工作效率，项目事务部将济南市房地产项目的报建流程进行了梳理，在此与各位同事一起交流讨论，能力有限，还请给予批评指正。第3页主要内容房地产项目报建概述第一部分济南市房地产项目报建流程及注意事项第二部分第4页房地产项目报建概述一、定义：房地产项目在运作的全过程中，根据国家及地方有关法规、文件的规定，由开发商向当地相关行政主管部门及市政部门进行报批报审并获取相关权证、批准文件、批准手续的工作。二、主要内容：报建工作明细表三、特点：1、地域性2、可控性差四、目的：以最小的成本、最快的时间、最优的方案取得各项证件、批文，争取公司利益的最大化。第5页主要内容房地产项目报建概述第一部分济南市房地产项目报建流程及注意事项第二部分第6页济南市房地产项目报建流程及注意事项一、济南市房地产项目报建流程注：单击图片见原图第7页济南市房地产项目报建流程及注意事项二、规划报建1、流程注：单击图片见原图第8页济南市房地产项目报建流程及注意事项2、所需资料：(1)建设工程规划许可证申请表2份（加盖设计单位资质章、法人章）(设计管理部)；(2)建设项目批准、核准或者备案文件（复印件，核验原件）（财务资金部）；(3)土地使用权属证件（复印件，核验原件）以及土地勘测定界图（原件，93济南坐标系），国有土地使用权出让合同及补充协议（复印件，核验原件）(财务资金部、设计管理部)；(4)符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果3套（含公示牌小样；需要编制修建性详细规划的建设项目，一并提供修建性详细规划成果）(设计管理部)；(5)进行日照分析的项目，应提供由具备相应资格的单位编制的、经复核的日照分析报告(设计管理部、项目事务部)；(6)环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见（复印件，核验原件）(项目事务部)；(7)经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应提供专家评审会议纪要(设计管理部、项目事务部)；(8)根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。第9页济南市房地产项目报建流程及注意事项3、审查要点3.1指标审查A容积率、建筑面积B建筑密度C建筑高度D绿地率E停车率3.2建筑间距及退让3.3建筑日照审查3.4建筑景观审查3.5公共服务设施的设置3.6图纸审查第10页济南市房地产项目报建流程及注意事项4、注意事项4.1规划方案应提前与规划局相关人员进行沟通。4.2建筑面积核算必须准确,保温层按照实际施工做法计算建筑面积,注意门斗、雨篷等建筑面积的计算。4.3公共服务设施除商业、物业管理用房外，按《城市居住区规划设计规范》的下限设置。4.4营销策划部及设计管理部应在规划阶段确定配套公建的设置位置、面积、分割，配套公建功能标注尽可能简化。4.5中心配电室、水泵房、换热站、消防控制室、消防水箱间等设备用房尽可能设置在项目一期范围内。4.6指标标注容积率、建筑面积、建筑密度就高不就低，绿化率、停车率就低不就高。4.7规划许可分期应由项目部、设计管理部发展管理部、项目事务部共同协商确定。第11页济南市房地产项目报建流程及注意事项4.8日照时间在1小时到2小时之间，应在设计方案中注明，日照时间不足1小时的应标注为公寓，设计管理部应书面告知营销策划部。4.9消防、人防在规划阶段应提前沟通。4.10尽量避免设计假飘窗、假阳台。4.11保证方案设计深度，避免定位、竖向后期变更。4.12联排别墅、独立的配套商业单体建筑面积最好不要超过2000平方米。第12页济南市房地产项目报建流程及注意事项三、施工图联审1、流程注：单击图片见原图第13页济南市房地产项目报建流程及注意事项注：单击图片见原图第14页济南市房地产项目报建流程及注意事项三、施工图联审2、所需资料2.1、技术性审查：⑴施工图设计文件（原件4份）；（设计管理部）⑵地质勘察报告（原件2份）；（设计管理部）⑶项目计划批文（复印件1份）；（财务资金部）⑷建设工程规划许可证及相关技术经济指标（复印件1份）；（项目事务部）⑸居住和公共建筑项目的建筑节能工程设计审查表（原件2份）；（设计管理部）⑹各专业设计计算书（原件1份）；（设计管理部）⑺勘察设计招投标手续（复印件1份，建筑面积在1万平方米以上的单体建筑工程和总建筑面积5万平方米以上的住宅小区或工厂生活区项目等）；（项目事务部）⑻外省、市勘察设计单位进鲁、进济承接业务单项工程备案表（复印件1份）；（设计管理部）第15页济南市房地产项目报建流程及注意事项2.2、施工图行政性联合审查：⑴建设项目施工图联合审查申报表6份；（项目事务部）⑵发改部门计划批文（复印件2份）；（财务资金部）⑶建设工程规划许可证及相关技术经济指标表（复印件6份）；（项目事务部）⑷建设规划许可证附图（复印件1份）；（项目事务部）⑸《国有土地使用权证》（复印件1份，验原件）；（财务资金部）⑹《济南市建筑工程勘察设计招标投标备案书》（单体建筑面积超过1万平米或小区总面积超过5万平米的）。（项目事务部）⑺外地勘察设计单位需提供“外地勘察设计单位进济备案表”；（设计管理部）⑻建设项目红线内市政设施管线综合图（3份）和雨、污水工程施工设计总平面图（标明管径、管材、埋深、坡度、周边地形地貌等数据）；相应排水设施（化粪池、隔油池、沉砂池等）标准结构图。建设项目环境影响评估报告书和审批意见节水器具类型及数量。月均用水量3000立方米以上的新建、改建、扩建工程项目，需提交节水设施设计图。建筑面积在2万平米以上的宾馆、饭店、商店、公寓、综合性服务楼及高层住宅，建筑面积在3万平米以上的机关、科研单位、大专院校和大型综合性文化、体育设施，规划人口在3万以上或每日中水回第16页济南市房地产项目报建流程及注意事项用量在750立方米以上的住宅小区，需提交中水设施设计图（包括：设计说明、室外中水管网图）。（设计管理部）⑼凡是涉及可能产生职业病危害的工业、医疗、污水处理（含中水）等建设项目应提交职业病危害与评价报告。大型商场、游泳池（馆）等建设项目应提交卫生学评价报告。（项目事务部）⑽未设计人防工程的项目需提供《防空地下室易地建设行政许可通知书》。设计人防工程的项目需提供：防空地下室建设设计要求通知书；人防工程施工图设计审查机构出具的审查意见；人防工程施工图精装版2套、平战转换预案2套及光盘1张；建筑总平面图、首层平面图及剖面图各1套；（设计管理部）⑾经当地气象主管机构认可的防雷专业技术机构出具的防雷技术评价意见；（项目事务部）⑿建设工程施工图全套图纸（1套）（设计管理部）⒀消防设计审查资料。第17页济南市房地产项目报建流程及注意事项2.3、消防设计审查：(1)建设工程消防设计备案表2份，加盖公司公章（项目事务部、设计管理部）(2)建设工程消防设计审核申报表1份，加盖公司公章（项目事务部、设计管理部）(3)建设工程规划许可证及附表，复印件，核验原件（项目事务部）(4)授权委托书1份，加盖公司公章（项目事务部）(5)建筑总平面图1份，加盖设计单位资质章(A3或A4)（设计管理部）(6)建筑工程全套施工图（设计管理部）(7)建筑工程图纸光盘，JPG压缩格式（设计管理部）(8)建筑防火设计专篇，1份，加盖设计单位资质章(A4)（设计管理部）(9)设计单位资质证书，复印件1份（设计管理部）(10)设计单位消防设计审查组审核意见，审查组负责人签字并加盖公章；针对消防设计附1份文字材料说明，对建筑、水、电、设备四部分的消防设计审查均需审查人签字。（设计管理部）(11)外立面效果图（设计管理部）(12)企业法人营业执照复印件复印件1份（设计管理部）(13)现场照片，7寸、2个不同角度（项目部）第18页济南市房地产项目报建流程及注意事项3、审查要点3.1施工图技术性审查：3.1.1是否符合《工程建设标准强制性条文》和其他有关工程建设强制性标准。3.1.2地基基础和结构设计等是否安全。3.1.3施工图是否达到规定的设计深度要求。3.1.4是否符合做为设计依据的政府有关部门的批准文件要求。3.2规划审查要点：3.2.1施工图是否符合已批复的建筑设计方案（建设工程规划许可证附图）。3.3消防设计审查：3.3.1高层住宅三合一前室的设置。3.3.2室外消防车道。3.4市政设计审查3.4.1中水站设置规模、位置。3.4.2雨污水管网与市政管网的接驳。3.5卫生3.5.1中水站需提供《建设项目职业病危害预评价报告》。3.5.2高层住宅的二次加压防污染措施。第19页济南市房地产项目报建流程及注意事项4、注意事项4.1施工图面积不得超过《建设工程规划许可证》载明的建筑面积。4.2消防设计应提前沟通。4.3人防地下室建筑面积不小于人防设计要求建设面积。4.4人防施工图出图后，土建施工图需及时调整。4.5施工图总平面在规划总平面的基础上出图。4.6设计管理部、项目事务部对设计院的答复意见应进行审查。第20页济南市房地产项目报建流程及注意事项四、施工许可1、流程注：单击图片见原图第21页济南市房地产项目报建流程及注意事项2、所需资料2.1施工许可证⑴济南市建筑工程施工许可申请表（原件1份）；（项目事务部）⑵建设用地规划许可证（复印件，验原件）；（项目事务部）⑶土地证（复印件，验原件）；（财务资金部）⑷建设工程规划许可证（复印件，验原件）；（项目事务部）⑸施工图联审备案书（复印件，验原件）；（项目事务部）⑹经过备案的施工合同、监理合同，施工单位、监理单位中标通知书（复印件，验原件）；（项目事务部）⑺建筑项目施工图建筑面积审核表；（项目事务部）⑻建设资金到位证明（原件1份）及银行出具的对账单；（财务资金部）⑼工程质量、安全监督手续(复印件，验原件）；（项目事务部）⑽环境评估报告批复或意见(复印件，验原件）；（项目事务部）第22页济南市房地产项目报建流程及注意事项⑾施工单位安全生产许可证（复印件，验原件）；（项目部）⑿消防设计审核意见或消防设计备案手续（复印件，验原件）；（项目事务部）⒀建筑渣土处置手续（复印件，验原件）；（项目部）⒁在市建筑工程交易中心办理各项手续、交纳各项费用的申报表（复印件，验原件）；（项目事务部）⒂已缴纳两项基金（新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金）的发票（复印件，验原件）；（项目事务部）⒃建设工程档案建档及报送服务合同书（复印件，验原件）；（项目事务部）⒄济南市建设项目城市建设综合配套费缴费联系单(复印件，验原件)。（项目事务部）第23页济南市房地产项目报建流程及注意事项2.2质监安监报监(1)工程质量监督登记表（一式2份，加盖公章、法人章）（项目部）(2)工程安全报监书（一式2份，加盖公章）（项目部）(3)工程质量与安全生产承诺书（一式2份，加盖公章）（项目部）(4)安全员C证（个数与项目规模相符）（项目部）(5)意外伤害保险单及保险合同（项目部）(6)安全文明施工措施费发票及进账单（项目部、合约管理部、财务资金部）第24页济南市房地产项目报建流程及注意事项2.3总分包备案总承包企业提供以下资料(1)建筑企业工程总分包备案表（一式3份）(2)总承包企业与分包企业（专业、主体劳务）签订的施工分包合同（原件）(3)总承包企业营业执照（原件及复印件）(4)总承包企业资质证（原件及复印件）(5)总承包企业是外地进济企业的提供外地进济备案证（原件及复印件）(6)总承包企业项目负责人、技术负责人、质检员、施工员、预算员、安全员的岗位证书、社保证明（原件及复印件）(7)开发商与总承包企业签订的施工合同(8)建设工程施工项目班子证书代管登记表（复印件）(9)中标通知书(10)建筑工程意外伤害保险发票(11)印花税及交易服务费发票第25页济南市房地产项目报建流程及注意事