项目开发流程

房地产项目开发流程CONTENTS目录项目决策阶段01前期准备阶段02工程建设阶段03项目销售阶段04交付使用阶段05从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。概述第一章：项目决策阶段项目决策阶段产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。可行性研究根本目的：实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。主要内容：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护；(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。可行性研究成员知识组成房地产专家建筑工程专家财会师及律师市场分析专家可行性研究的工作阶段阶段一投资机会研究该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。阶段二初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。阶段三详细可行性研究即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。可行性研究的步骤集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。五、申办《施工许可证》六、招标一、获取土地使用权前期准备阶段获取土地使用权1、通过行政划拨方式取得；2、旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3、转让取得；4、出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5、联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6、通过司法裁决取得；7、通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的主要方式土地使用权有偿出让的方式：出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权出让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。获取土地使用权开发商获取土地使用权的程序协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。获取土地使用权开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料并送至土地主管部门：1、《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；2、开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3、属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。4、1：2000地形图2份；5、加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6、地上附着物权属证明；7、土地登记申请书；8、土地登记法人代表证明和身份证明；9、土地登记委托书。获取土地使用权获取土地使用权（1）土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。（2）土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。（3）征用土地征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作。获取土地使用权1.用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。2.用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。3.用地者进行投资分析。4.到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。5.用地者填写投标书送达指定方进行投标。6.收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。7.按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。招标受让土地使用权申请程序：获取土地使用权1.用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。2.用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。3.用地者进行投资分析。4.到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。5.用地者到指定地点领取竞叫牌。6.用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。7.企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。8.按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。拍卖受让土地使用权申请程序：获取土地使用权属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》前期准备阶段征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》拆迁城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》政府组织拆迁主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。拆迁人自行拆迁拆迁人委托拆迁适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。拆迁方式征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》房屋拆建，如危旧房改造；010203城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。拆迁的主要内容包括：征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》申办拆迁许可证应提交的申报资料：1.填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；2.建设项目批准文件；3.建设用地规划许可证；4.国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5.拆迁代办单位和评估机构资料。6.拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度）7.有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。三、规划设计前期准备阶段规划设计建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证规划设计在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：1.在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；2.在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；3.规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；4.通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；5.开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；6.申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。规划设计进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证。通过划拨取得地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。规划设计一、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件。规划设计规划设计（土地使用）条件1、建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。规划设计2、申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主