农村土地流转已初显端倪仍面临土地政策法规瓶颈

ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网农村土地流转已初显端倪仍面临土地政策法规瓶颈新土改试水农村土地流转或提速刚刚闭幕的十八届三中全会明确指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍，要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。此外，要建立公平开放透明的市ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。对此，业内人士表示，农村集体用地改革将提速。建立城乡统一的建设用地市场，意味着在打破城乡二元结构的前提下，农村集体用地进行市场化流转空间加大，农民将通过土地流转，获得更多财产权利。建立城乡统一建设用地市场全会提出，“建立公平开放透明的市场规则，完善主ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”并表示，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。应加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。“‘城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍’这样鲜明的观点，在国家公报中明确提出是前所未有的。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究规划部主任文辉在接受《经济参考报》记者采访时表示，中央已ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网深刻认识到，我国二元结构带来的矛盾越来越凸显。例如，我国存在城乡二元结构，农村集体建设用地难以自由流转“其结果是，城市建设用地日渐短缺的同时，城乡建设用地却利用粗放，造成大量空闲用地。”也正因为上述原因，全会明确提出，将推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。文辉表示，城乡要素公平配置是破除二元结构的关键，而要素主要是指劳动、户籍、土地等要素。其中，土地要素主要是同地同价同权，这也ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网是“使市场在资源配置中起决定性作用”的重要方面。值得注意的是，土地同地同价同权意味着，农村集体土地在一定的规划制约下可以自由流转。“现阶段，农村土地在不能自由流转的背景下，价值并不能很好体现。”农村土地流转已初显端倪近日，安徽省出台《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，表示将在涡阳县、颍泉区、临泉县、烈山区等20个区县开展农村综合改革工作的试点。将重点围ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网绕市场主体培育、土地市场建设、集体“三资”管理、公共基础设施建管、信息和金融服务等6个方面。力争到2015年，新型农业经营主体经营面积占承包耕地50%以上，农业生产的集约化、专业化、社会化程度明显提高。其中，最引人关注的便是试点地农村集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。根据《意见》，安徽省将在2015年底前实现农村集体ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖，集体土地所有权将确定到每个具有所有权的农民集体。同时，安徽省还建立了宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。土地整治、城乡建设用地增减挂钩腾出的建设用地指标，可按有关规定有偿调剂使用，并积极探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。并ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网指出，在依法征收农民集体所有土地时，将提高农民在土地增值收益中的分配比例，确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。此外，安徽省还将建立统一的城乡土地交易市场。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网的转让、出租、入股、抵押等，将逐步纳入城乡统一的土地交易市场。《意见》指出，将依托国有建设用地交易市场，建立统一的城乡土地交易市场，为土地交易提供场所、发布信息、组织交易等服务。推进城乡统一的土地交易市场门户网站和交易平台建设，逐步实现申请、竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等全流程在线交易。安徽国土资源厅内部人士透露，随着城镇化推进，农民外出务工，农民的退出机制建设势所必然。一方面，农ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网村占地面积有增无减，浪费现象比比皆是。另一方面，农民外出打工，由于收入菲薄，难以落户，住房保障难以保证，多居住在工棚、地下室、简易房等地，因此，农民在农村的承包地、宅基地、社员权等财产权益亟须显化，变为可交易的财产，让部分想离开的农民带着“第一桶金”进城。上述人士指出，基于以上背景，宅基地改革的方向在于体现农民的财产权益，并通过制度创新促成农民宅基地ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网财产权的流转，真正让农民的财产权以“显化”。事实上，在安徽之前，早有重庆、浙江、广东、湖北等多个省市进行农村土地流转试点。《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定，自10月1日起，包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。其中，农房可以在县域内抵押贷款，非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网早在2008年，浙江省嘉兴市便开始实施“两分两换”试点，探索将“宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障”，从2009年开始尝试发放农村土地流转贷款，成为较早将土地改革与金融领域结合的案例。土地流转面临政策法规瓶颈事实上，农村土地要实施流转，仍面临着土地政策法ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网规瓶颈。农村集体建设用地在我国现行法律范围内并不允许出让或转让使用权。1986年颁布，1998年第一次修订的《土地管理法》第63条就明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对此，中国城市经济学会副会长、国土资源部法律中心顾问杨重光在接受《经济参考报》记者采访时指出，放开集体建设用地自由流转的最大瓶颈是法律红线，而所面临的法律瓶颈不仅止于《土地ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网管理法》。杨重光表示，试点便是踩着“红线”实验，对突破现有体制进行探索，这也是现阶段试点都仍处于农业人口范围的主要原因。“未来的土地改革应该是边试点、边修正。”杨重光认为，修正法律法规不是一时解决之事，而且对于其中分歧也较为复杂。因此，一边突破进行试点，通过试点找到解决制约的合理方案，并根据此进行法律法规的修正，“这ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网也是真正的摸着石头过河。”新土改試水農村土地流轉或提速剛剛閉幕的十八屆三中全會明確指出，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙，要加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。此外，要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网對此，業內人士表示，農村集體用地改革將提速。建立城鄉統一的建設用地市場，意味著在打破城鄉二元結構的前提下，農村集體用地進行市場化流轉空間加大，農民將通過土地流轉，獲得更多財產權利。建立城鄉統一建設用地市場全會提出，“建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。”並表示，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网要障礙。應加快構建新型農業經營體系，賦予農民更多財產權利，推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。“‘城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙’這樣鮮明的觀點，在國傢公報中明確提出是前所未有的。”國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心研究規劃部主任文輝在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，中央已深刻認識到，我國二元結構帶來的矛盾越來越凸顯。例如，我國存在城鄉二元結構，農村集體建設用地難以自由流轉ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网“其結果是，城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地。”也正因為上述原因，全會明確提出，將推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置。文輝表示，城鄉要素公平配置是破除二元結構的關鍵，而要素主要是指勞動、戶籍、土地等要素。其中，土地要素主要是同地同價同權，這也是“使市場在資源配置中起決定性作用”的重要方面。值得註意的是，土地同地同價同權意味著，農村集體ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网土地在一定的規劃制約下可以自由流轉。“現階段，農村土地在不能自由流轉的背景下，價值並不能很好體現。”農村土地流轉已初顯端倪近日，安徽省出臺《關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》，表示將在渦陽縣、潁泉區、臨泉縣、烈山區等20個區縣開展農村綜合改革工作的試點。將重點圍繞市場主體培育、土地市場建設、集體“三資”管理、公共基礎設施建管、信息和金融服務等6個方面。力爭到2015ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网年，新型農業經營主體經營面積占承包耕地50%以上，農業生產的集約化、專業化、社會化程度明顯提高。其中，最引人關註的便是試點地農村集體建設用地可以通過轉讓、出租等方式流轉，用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設。根據《意見》，安徽省將在2015年底前實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋，集體土地所有權將確定到每個ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网具有所有權的農民集體。同時，安徽省還建立瞭宅基地退出補償激勵機制。建立農民通過流轉方式使用其他農村集體經濟組織宅基地的制度。土地整治、城鄉建設用地增減掛鉤騰出的建設用地指標，可按有關規定有償調劑使用，並積極探索建立農村集體建設用地指標儲備制度，盤活農村集體建設用地。並指出，在依法征收農民集體所有土地時，將提高農民在土地增值收益中的分配比例，確保被征地農民生活水平有提ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网高、長遠生計有保障。允許集體建設用地通過出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式依法進行流轉，用於工業、商業、旅遊和農民住宅小區建設等。此外，安徽省還將建立統一的城鄉土地交易市場。農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經營權、建設用地指標、耕地占補平衡指標的轉讓、出租、入股、抵押等，將逐步納入城鄉統一的土地交易市場。《意見》指出，將依托國有建設用地交易市場，ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网建立統一的城鄉土地交易市場，為土地交易提供場所、發佈信息、組織交易等服務。推進城鄉統一的土地交易市場門戶網站和交易平臺建設，逐步實現申請、競價報名、網上掛牌、在線競拍、中標公示等全流程在線交易。安徽國土資源廳內部人士透露，隨著城鎮化推進，農民外出務工，農民的退出機制建設勢所必然。一方面，農村占地面積有增無減，浪費現象比比皆是。另一方面，農民外出打工，由於收入菲薄，難以落戶，住房保障難以保ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网證，多居住在工棚、地下室、簡易房等地，因此，農民在農村的承包地、宅基地、社員權等財產權益亟須顯化，變為可交易的財產，讓部分想離開的農民帶著“第一桶金”進城。上述人士指出，基於以上背景，宅基地改革的方向在於體現農民的財產權益，並通過制度創新促成農民宅基地財產權的流轉，真正讓農民的財產權以“顯化”。事實上，在安徽之前，早有重慶、浙江、廣東、湖北ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭDD德清房产网等多個省市進行農村土地流轉試點。《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》規定，自10月1日起，包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權、農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權將在農村產權服務機構進行交易。其中，農房可以在縣域內抵押貸款，非城鎮戶口人員可以在縣域內參與農房處