制约中国度假地产的瓶颈

制约中国度假地产的瓶颈度假地产在中国，尤其在海南，经历了几年风雨，如今却大器难成，原因何在？有些是浅层面的、局部的，稍微调整就可以有大的收获；有的是深层面的、全局的，非国家政策调整变化，度假地产的瓶颈难以突破。一，开发商：名不副实由于历史的原因，拥有优势资源的度假地产城市，往往人口规模偏小，房屋价格偏低，本地消化能力有限，销售周期长，销售成本高。于是，大量的发展商就走出根据地，到中心城市进行异地销售。异地销售的主要手段就是投资回报的承诺，而这就需要“重新包装”原来的房产，“度假地产”似乎成了“灵丹妙药”，突然成了一件华丽的外衣，穿在了“传统住宅地产”的身上。度假地产，以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。度假地产的价值体现是在长期的经营性收入。名不副实的“伪度假地产”没有配套的度假资源，没有供客人参与的娱乐设施，没有旅行社组织和接待，根本不可能实现销售时的投资回报允诺，只有玩“羊毛出在羊身上”的把戏。二，地方政府：急功近利度假地产的核心资源是风景资源和度假设施。这就使的度假地产项目开发规模大，投资大，建设周期长，投资回报期长。一般政府出于政绩考虑，一般忽视“风景资源”的保护和“度假设施”的建设，更没有度假的组织与服务的长远考虑，而是一味的把优质的风景资源进行分割，连带土地一起出让给开发商，这就造成了“散兵游勇”“恶性竞争”的局面，优质资源的贱卖，低水平的重复建设屡见不鲜。在海南，这样的案例不胜枚举。早期对本地资源的认识不够，对度假地产的研究不够，产生了大量的破坏性建设，今天的桂林洋、盈滨半岛、三亚湾大量的小项目让政府头疼，也让大投资商头疼。还好，这些教训来的早、来的快，我们还有时间进行战略调整。于是，海南的东部海岸线就成了跨国企业争抢的风水宝地。其实，在海南等度假地产的热门地区，政府还有大量的工作需要去完成。主要是城市推广——提高城市的知名度；城市研究——度假地产产业布局更加合理，价值体现更加充分；产业研究——体现城市个性，完善度假配套；投资服务研究——让开发商-投资商-度假客人这个产业链条更紧密，更流畅。三，宏观政策：模糊定位中国的改革开放和高速发展的经济，常常导致管理政策滞后。中央调控房地产就是典型的例子。每次新政策的出台，都是住宅产业感冒，度假地产吃药。不够精准的宏观政策让度假地产吃尽苦头。税收、户型面积、银行按揭、交易税等都承受着比普通住宅更严厉的约束。度假地产表面上属于房地产业，实际上还是旅游产业。度假地产的核心是“度假”而不是“地产”，其产品形式是“度假服务”而不是“房屋供应”，把度假地产归纳在房地产业进行管理，不能不说是个悲剧，也充分体现了中国改革的不成熟。照这种归类，是不是“教育地产——主要产品是学生宿舍”、“工业地产——重要产品是标准厂房”、“商业地产——主要产品是零售用房”也应该统归房地产业的管理范畴呢？“制度创新”是我们政府改革开放的核心。中央政府不可能面面俱到把所有问题都解决了。“度假地产”的开发经营是地方政府的事情，地方政府应该承担起重要作用。“度假地产”只有在准确定位后，才能享受到它理应享受的“旅游产业”、“房地产业”的双重恩惠。四，社会保障：任重道远国外的经验告诉我们：当人均GDP达到2000美圆后，平均每个家庭可以外出度假一次，当人均GDP达到3000美圆时，每个家庭平均每年可以外出度假两次。中国，拥有13亿人口，经济连续20年持续高速增长。2003年，长江三角洲有9个城市人均GDP达到达到4820美圆，长三角16市的人均GDP达到3517美圆，环渤海10市的人均GDP达到2807美圆。2005年，这些地方的GDP应该至少又增长了15%以上。我们怎么就没有看见度假产业的兴旺发达呢？有薪年假制度的建立是关键吗？不是。社会保障系统才是真正的关键制约。中国的国情与美国不同，与欧洲不同。老百姓除喜欢攒钱、不喜欢借贷外，“人无远虑，比有近忧”是指导中国人消费乃至经济行为的重要准则。在我国，目前家庭经济中最重要的三个问题是：养老、医疗和教育。中国的社会保障体系虽然在建立中，仍很不完善：覆盖面小，可领取和支配的实际金额远远不能保证退休生活，也不能确保大病的治疗。孩子的教育更是长达16年、费用高达20-40万元的庞大开支。于是，资金大量沉积在银行，有钱不敢消费，有钱不去度假，度假成了梦想。因此度假地产也就成了“无源之水，无本之木”了。