01模板-月度营销执行报告

报告逻辑框架月度营销执行报告的核心前提：本报告适用于项目销售期，蓄客期可依据核心蓄客目标与电访客户分析予以调整。在报告撰写过程中，需重点注意上月营销情况总结，在当前的市场环境下，结合销售、推广、客户情况详细分析，针对销售目标制定可行的营销推广策略与计划。本报告亦可理解为PPT版月报。报告逻辑框架月度营销执行报告模板xx年xx月报告逻辑框架1.根据推售情况，制定合理的价格策略、营销策略等2.并根据项目节点、客群、推广情况，调整推广内容与方式。3.测算合理推广费用支出1.成交情况是否达到预期2.营销是否完全按计划落实3.成交客群分析，为营销制定策略方向4.费用合算，费效比是否最低，为本月调整提供依据。-3-一、市场环境研判逻辑导图1.宏观政策是否利好2.区域土地供应热度及未来是否增加竞争3.周边竟品销售情况、营销情况的竞争分析，为项目竞争突破提供依据。二、上月营销情况总结三、本月营销执行计划报告逻辑框架-4-报告大纲CONTENTS目录PART1上月市场环境分析PART2上月营销成果分析PART3本月营销执行计划1.政策环境2.土地市场3.新房市场4.二手房市场5.竞品分析1.存货盘点2.销售数据分析3.成交客户分析4.费效比分析1.推盘计划2.价格策略3.促销策略4.媒体计划TIPS:本报告主要以市场为依据提供环境的客观分析，结合上月的营销情况为重点策略导向，制定切实可行的执行计划。报告逻辑框架-5-PART1上月市场环境分析TIPS:本部分是宏观环境和微观环境分析，重点是竞品分析，直接影响营销的策略方向。3.新房市场4.二手房市场5.竞品分析1.政策环境2.土地市场报告逻辑框架6上月市场环境分析部分的大纲思路：本部分内容为当前环境分析，环境的好坏会直接营销销售执行的难度，大环境（政策、市场供应与成交）指引整体市场走向，小环境（竞争环境）提供销售突围基础。6.竞品分析报告逻辑框架71.政策环境央行：进一步推进利率市场化改革经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。对农村信用社贷款利率不再设立上限，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。市国土局:自住改善型住房下半年优先供地从市国土局获悉，截至6月底，XX市的住宅及商服用地共供应1034公顷，完成全年供地计划的50%。其中，住宅用地882公顷，包括保障性安居工程用地508公顷，商品住宅用地374公顷，完成全年计划的53%。同时，目前土地市场正在交易经营性用地共有153公顷。市国土局相关负责人表示，下半年将继续稳妥均衡推进土地供应，预计年底前可推出经营性用地600至700公顷。在区域分布上重点向轨道交通沿线、大容量公交沿线、城市发展新区集中，促进重点地区的规划实施和城乡统筹发展。报告逻辑框架82.土地市场住宅用地供求情况单位：万平米XX年XX月住宅用地供应XX万平方米，环比上升（下降）XX%；住宅用地成交XX万平方米。数据来源：XX市国土局报告逻辑框架92.土地市场住宅用地价格情况XX年XX月成交住宅用地楼面XX元/平方米，溢价率为XX%单位：万平方米溢价率：%数据来源：XX市国土局报告逻辑框架10XX年XX月-XX年XX月，XX市住宅用地共成交XX宗，其中XX月和XX月无成交。今年成交的住宅土地集中分布在南部城区、五六环之间。4月成交2月成交1月成交5月成交7月成交数据来源：XX市国土局2.土地市场土地成交分布图报告逻辑框架113.新房市场商品房供求单位：万平方米数据来源：XX市住建委XX年XX月商品房供应面积XX万平方米，同比上升（下降）XX%，环比上升（下降）XX%；成交面积X万平方米，同比上升（下降）XX%，环比上升（下降）XX%。报告逻辑框架123.新房市场商品房价格XX月商品房成交均价为XX元/平方米，同比上升XX%，环比上升XX%单位：元/平方米百分比：%数据来源：XX市住建委报告逻辑框架133.新房市场区域供求情况XX年XX月商品住宅供应主要分布于通州、房山和大兴三个区域，其他区域新增供应相对较少；成交区域主要集中在通州、房山和大兴，占全市总量的XX%；各行政区成交均价对比，东城区最高，达到XX元/平方米，而延庆最低，仅XX元/平方米。单位：套单位：元/平方米数据来源：XX市住建委报告逻辑框架143.新房市场户型面积XX年XX月，主要成交户型为两居和三居，分别占全市总量的XX%和XX%；主要成交面积区间为70~90平方米，占全市总量的XX%。数据来源：XX市住建委报告逻辑框架153.新房市场成交价位从成交单价区间来看，主要集中于10000-20000元/平方米，占总成交套数的XX%；从成交总价区间来看，主要集中于150万以下和150-200万，合计占总成交套数的XX%。数据来源：XX市住建委报告逻辑框架164.二手房市场XX年XX月，二手住宅成交XX套，同比上升（下降）XX%，环比上升（下降）XX%。单位：套数据来源：XX市住建委二手住宅成交报告逻辑框架175.竞品分析项目名称产品类型装修标准整体消化率本月成交情况报价均价（元/㎡）推出套数已售套数消化率%套数（套）面积(㎡)成交均价（元/㎡)紫金新干线住宅毛坯999999100.00%00——20000金域华府住宅精装1861185699.73%2216.222359323000写字楼毛坯1729756.40%223791.992561028000领秀慧谷住宅毛坯54353999.26%00——20000金隅翡丽住宅毛坯27625793.12%25722373.623141232942世华龙樾住宅毛坯53652097.01%2293.663560635000上林溪住宅毛坯46727358.46%2115.721402040000中国铁建广场办公毛坯199262431.33%291852.872504225000世华泊郡住宅毛坯907482.22%101146.073084738000华贸城住宅毛坯61453787.46%1121.34238831300万元/套天润福熙大道住宅毛坯3799725.59%121744.314448348000小计住宅/7959589574.07%34833165.88—--数据来源：北京房地交易管理网周边竞品项目重大节点分析周边竞品项目整体消化率及本月成交情况汇总。周边竞品项目最新动态分析。TIPS:重点分析区域竞品销售情况的普遍性（销售情况的平均水平）和独特性（销售优劣差异），结合其营销动态，进行针对性分析。竞品动态报告逻辑框架竞品项目分析关注事项竞品项目ABCD…推售产品√销售情况√推广情况√营销策略√…TIPS:结合其销售推广情况，重点竞品的策略方向，为本项目的竞争突破提供结果导向。-18-竞品项目与本项目竞争的优劣总结5.竞品分析报告逻辑框架上月市场环境分析小结-19-TIPS:宏观政策主要通过是否影响买方（客户）和卖方（开发商）进行分析，比如限购、商业信贷、房产税等。成交市场，结合当前的供应和去化分析潜在供应和需求度。竞争市场，分析优劣势，在销售（争夺客户上）如何突围。小结报告逻辑框架-20-PART2上月营销成果分析TIPS:本部分是分析销售执行情况，重点是客户分析，来验证营销的执行效果和策略方向。1.存货盘点2.销售数据分析3.成交客户分析4.费效比分析报告逻辑框架21上月营销成果分析部分的大纲思路：解析自身项目，需要了解两个方面的详细情况：统计货源，分析客源。分析现状总结问题统计货源本阶段剩余货量下阶段新推房源分析客源成交客户分析余货客户寻找阶段推广总结报告逻辑框架221.存量盘点项目剩余房源主要集中在21#、24#，强化引导，结合其他楼栋清尾房源销售，加快去化速度。(备注：27#售罄，数据截止3月20日)剩余货量分析楼栋套数已售（套数）可售套数去化比列21号楼2368215434.74%22号楼2001802090%23号楼2001881294%24号楼2156115428.37%25号楼2311824978.79%26号楼264259598%28号楼1871632487.16%30号楼2642263885.61%合计1797134145674.62%剩余货量报告逻辑框架231.存量盘点面积段分析结构性短缺/80-100㎡偏多：一期在售剩余房源中小户型存量较多，后期新推出楼栋房源多以中小户型为主，项目在近期针对中小户型去化压力很大，截止到3月20日剩余房源共计456套。3月16日，24#二单元加推，其中91㎡有87套，111㎡有29套；4月中下旬推出29#，共计396套房源，其中90㎡左右房源330套。剩余房源面积段分析面积段：（㎡）剩余套数(套）套数占比(%)80-100㎡35076.75%100-140㎡337.25%140㎡以上7316%总和456报告逻辑框架242.销售数据分析来电客户3月份（3.1-3.17日）合计来电151组，3月1日-3月10日，共计来电70组；第二周来电81组，通过调整推广思路，主打超低首付和学区房作为项目发力点，配合一期清尾房源的特价信息释放，来电量明显高第一周十几组来电，后续将在渠道扩宽上下大力气，让更多的客户群接受到项目卖点和优惠信息；周期日期报纸网络广播户外广告短信杂志巡展朋介电视单页合计3.1-3.3020150020212第一周3.4-3.100414380050658第二周3.11-3.17370050001001181合计31315930017019151报告逻辑框架252.销售数据分析来访客户3月份（3.1-3.17）合计来访226组，其中朋介123组，占总来访总量的60%，途径36组，单页24组。本月3月1日至3月10日来访142组，其中1号到3号来访量59组（周六、周日)，第二周来访84组，相比第一周略有上升，从到访途经看，朋介依然是项目的来访主要途经，在三四线城市，老客户的口碑显得尤为重要，后期需要加强对单页的派单地点的调整和小蜜蜂的培训，改变短信监控方式，上午来电较差，下午更换短信内容进行补发；同时加强对市区周边乡镇和霍邱乡镇的形象覆盖和信息布点，有效传播项目优惠信息。周期日期报纸网络广播途经户外广告短信杂志巡展朋介电视单页合计3.1-3.310170500361859第一周3.4-3.10011165600461783第二周3.11-3.172201341200411984合计3323692300123324226报告逻辑框架263.成交客户分析3月份成交客户房源分布表日期楼栋（#）销售套数（套）面积（㎡）套数3.1-3.20211184.9251114.7919134.581223121.41135.990161.6822421106.1710124.424135.37251109.431282106.672107.830122.050123.370136.050137.53030984.329130.860成交面积段80-100㎡100-140㎡140㎡以上套数10352成交客户数据报告逻辑框架273.成交客户分析年龄、置业目的分析现有货源，80-100㎡小户型余量较多，我们要针对性对已成交300多套小户型成交客户进行分析，明确小户型目标客户的年龄、区域、认知渠道、置业目的、抗性等，作为下一步推广的依据80-100㎡成交客户：60%的客户集中在20-35岁之间，从年龄可以看出首次置业占得比例最大，其次是改善型客户置业需求和少量投资客户；71%的客户购房目的是自住，其次主要以改善居住条件、投资分别为7%、4%，购房客户主要刚需型客户为主兼具部分投资客群。报告逻辑框架283.成交客户分析职业、居住区域80-100㎡户型成交客户中，53%的客户集中在企事业单位、民营企业，其次为个体户客群，占总量的25%，