11月赣州中心城区市调报告

1本报告严格保密2本报告严格保密11月赣州中心城区市调报告2019/9/1版权声明：本报告是深圳市黑马房地产顾问有限公司的研究成果，未经深圳黑马公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。3本报告严格保密一：西城区市场研究4本报告严格保密西城区：御景江山建筑面积：30万平方米总户数：872户容积率：4.13绿化率：36.89%整体实收均价：5060元/平米核心卖点：章江江景+森林公园＋杨梅渡公园+户型创新＋高附加值；户户有景，超大楼间距，圆弧形大客厅；1：1超高车位配比；挺拔，时尚，现代的建筑立面。赣州首个计划引进地源热泵系统该项目周边缺乏生活配套，项目优势尽体现在产品和自然环境上，项目周边多为中低档住宅区。项目地址：杨梅渡公园旁总占地面积：2.4万㎡；总建筑面积：6.5万㎡；总户数：411（含商铺写字楼）；容积率：2.0；销售进度：2011年5月4日推最后一期，截止到11月13日销售106套房源，销售量28%。销售价格：均价8300元/平米；折扣情况：一次性95折、按揭97折；5本报告严格保密户型配比西城区：御景江山户型面积区间（m2）套数（套）套数比例1房1厅55113%2房1卫（小复式）80-10014040%3房2卫135-17018854%4房2卫172-190113%合计/350100％户型讲究居住舒适度及产品创新6本报告严格保密亮点：小面积复式结构，使用空间大中空客厅、多变空间面积控制合理，即控制总价畅销户型2房复式80-100㎡西城区：御景江山7本报告严格保密公共走梯门关闭则变为1梯1户270°环幕客厅+270°2.1m宽景阳台主力户型分析亮点：多变空间，赠送面积多大部分卧室凸窗设计观景客厅，部分客厅设置270度欢幕客厅；西城区：御景江山8本报告严格保密成交客户分析客户区域分析客户职业特征年龄特征县区客户较大比，约占60%80%为30岁以上，80以前客户私营业主占比最大，约占70%西城区：御景江山9本报告严格保密项目地址：锦江酒店斜对面总占地面积：13541.28平米；总建筑面积：33910.27㎡；总户数：194户（B区）；容积率：1.8；销售情况：截止到11月13日推出194套，销售109套，销售率为56%销售价格：在售房源均价为6200元/平米折扣情况：一次性9折，按揭9.1折项目立面：西班牙风格后期推出时间：A区年底推出优劣势分析：◆周边环境配套齐全；◆项目地块小，几乎没有小区。该项目地块分为A、B不相连的两块，基本上属于临街建筑，总体规模很小，品质一般。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例2房复式楼87-1026030.93%3房1卫11013268.04%4房2卫15021.03%合计/194100％已售罄户型控制面积，追求经济实用西城区：水韵嘉城10本报告严格保密畅销户型2房复式80-120㎡亮点：户型方正，小复式产品总价低，易受年轻群体追捧不足：进深较长，南北通透性较差下层上层西城区：水韵嘉城11本报告严格保密成交客户分析客户区域分析客户职业特征县区客户较大比，约占68%个体私营业主占50%20-30岁之间客户占50%，其次为30岁以上客户占40%年龄特征西城区：水韵嘉城12本报告严格保密项目地址：文峰北路东侧龙居苑旁总占地面积：60亩；总建筑面积：15万㎡；总户数：892户；容积率：2.5；销售进度：一期推230套，二期推102套截止到11月13日销售套数分别为102套、34套；一期销售率94%，二期销售率33%；销售价格：在售均价为6000元/平米折扣情况：一次性97折，按揭无折扣优劣势分析：◆临近主干道，周边环境配套一般；◆户型面积适中，低总价，低首付；◆小区园林比较有特色◆建筑品质较优，为中国华西承建；该项目以望乡府邸、浪漫原乡为项目推广语，首创园林式泛会所，户型设计合理、一期销售情况良好，主要因为入市时机准确。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例2房1卫70-808826.423房1卫85-905817.432卫120-13518756.15合计/333100％一、二期户型控制面积，追求经济实用西城区：铭欣华府13本报告严格保密畅销户型三房一厅一卫-85㎡三房两厅一卫-87㎡85-87平米小三房亮点：户型方正，小面积三房产品总价低，易受年轻群体追捧部分带入户花园、落地凸窗设计，赠送面积较大不足：两卧室朝北，通风采光不足书房与卧室开间较小，舒适度降低西城区：铭欣华府14本报告严格保密主力户型特点分析三房两厅两卫-125㎡三房两厅两卫-121-132㎡120-130㎡三房亮点：户型方正，面积控制的较合理；落地凸窗设计，赠送面积较大不足：部分户型两卧室朝北，通风采光不足厨房与餐厅相连，通透性不足，且对餐厅客厅有油烟影响西城区：铭欣华府15本报告严格保密县区,50%外地,5%市区,45%客户区域分析县区客户和市区客户约各占50%客户年龄特征近90%都是80后的首次置业者数据来源：业内人士访谈成交客户分析置业者中又以公务员、个体私营业主为主西城区：铭欣华府16本报告严格保密项目地址：迎宾大道黄金中学旁总占地面积：30亩；总建筑面积：5.9万㎡；总户数：376户；容积率：2.4；销售进度：10月22日开盘推出114套，当日销售16套，截止到11月13日销售19套，销售率为17%销售价格：均价6400元/㎡折扣情况：一次性92折，分期97折按揭无折扣优劣势分析：◆地处城西核心地段，生活便捷，升值空间巨大；◆靠近黄金中学、小学，教育配套齐全；◆户型方正实用，产品线丰富；◆小区内部配套齐全，规划有篮球场和羽毛球场；◆小区1#、2#为返迁房，影响项目整体品质；该项目是西城区主打概念营销的楼盘，项目对幸福概念的提升不足，主题经常变，在学区房与婚房间跳跃推广，加上开盘期间价格定位过高，在有不错上门量的前提下销售量确实不好。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例1房1卫48174.5%2房1卫82-988522.7%3房2卫113-12325768.3%4房2卫153174.5%合计/376100％三房为主，控制面积，追求经济实用西城区：幸福时光17本报告严格保密客户重点关注户型48㎡一房一厅一卫将阳台最大化亮点：阳台使用面积最大化；户型方正，面积实用；不足：通透性不足，客厅、餐厅不分离；西城区：幸福时光18本报告严格保密主力户型特点分析三房两厅两卫113-123㎡亮点：卧室都带凸窗设计，面积控制合理；户型方正，面积实用；不足：通透性不足，两卧室朝北；两卧室门对门，私密性差西城区：幸福时光19本报告严格保密项目地址：文峰北路与金帅路交汇处总占地面积：3.6万㎡；总建筑面积：8.3万㎡；总户数：544户；容积率：1.8；营销动作：10月18日售楼部开放；销售价格：待定，未推出销售项目主推广语：感山水灵气沐西城阳光推广渠道：户外、网络、短信、房展会推出时间：待定优劣势分析：◆临近主干道，周边环境有菜场，配套一般；◆户型合理，面积适中；◆容积率较低，绿化率高；小区内配套齐全，有篮球场，网球场、羽毛球场，游泳池。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例2房1卫807055.55%3房1卫100-1022015.87%2卫102-1053628.57%合计/126100％一期两房控制在80㎡、三房控制在100㎡，追求经济实用西城区：中民·阳光城20本报告严格保密客户重点关注户型两房两厅一卫约79-81㎡亮点：两房控制在80㎡左右，面积较合理；户型方正，两房南北多个阳台设计；主卧带转角飘窗设计不足：厨房设置对通透性及餐厅、客厅通风有影响；西城区：中民·阳光城21本报告严格保密客户重点关注户型三房两厅两卫约100-105㎡亮点：三房控制在100㎡左右，经济实用；主卧带转角飘窗设计，不足：部分三房以个卫生间设置，偏少；西城区：中民·阳光城22本报告严格保密项目地址：开发区华坚南路总占地面积：48亩；总建筑面积：9万㎡；总户数：575户；容积率：2.2；销售情况：1期基本售罄，2期10月2日推出116套截止到11月13日销售52套，销售率为45%销售价格：均价5600元/平米；折扣情况：一次性93折，按揭97折，按时签约99折优惠；优劣势分析：◆靠近赣州别墅生态区，临城市5千亩湿地公园，空气清新，环境优美；◆距离主城较远，周边配套不够完善；该项目首付8.8万/套起，且是赣州目前第一个首付实行分期付款的项目，给了购房者较大的弹性空间。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例2房1卫81-8814436.733房2卫107-14224863.27合计/392100％二期户型在同区域内面积偏大，追求居住舒适度西城区：绿洲康城23本报告严格保密畅销户型两房两厅两卫约88㎡扩大阳台实用面亮点：南北通透，方正实用；不足：追求居住舒适度，两房面积较大；西城区：绿洲康城24本报告严格保密主力户型三房两厅两卫约125-137㎡亮点：户型方正实用，南北通透；两卧室朝南，不足：主卧面积大，浪费面积；西城区：绿洲康城25本报告严格保密绿洲康城一期成交客户分析县区,70%外地,5%市区,25%客户区域分析县区客户较大比，约占70%客户职业特征县（市）区的公务员占30%数据来源：业内人士访谈20-30岁客户占约70%。年龄特征西城区：绿洲康城一期客户成交分析26本报告严格保密核心卖点：章江江景+坡地纯别墅社区＋5000亩湿地公园＋产品规划该项目为赣州首个纯别墅项目，奢享一线章江江景和5000亩湿地公园。项目地址：华坚南路西侧占地面积：36万㎡建筑面积：14万㎡总户数：548户容积率：0.41绿化率：60.28%销售进度：2010年11月7日加推56套叠加别墅，截止到2011年11月13日销售32套。销售率为57%销售均价：13000元/㎡西城区：星洲湾该项目地段偏远，位于工业区，面积大总价高，周边缺乏生活配套，作为高端项目，园林形象较差。27本报告严格保密总占地面积：11亩；总建筑面积：10651㎡；总户数：90户；容积率：1.5；现开发期数：1期；销售情况：截止到11月13日销售82套销售率91%，剩余10套房源销售价格：均价6000元/平米；折扣情况：一次性96折、按揭97折；物业：东江源物业优劣势分析：◆户型实用，多阳台，实用率高，少则一个阳台，多则四个阳台◆每套配备入户花园，少则十几个平方，多则三十余平方◆电梯为三菱电梯；该项目地块较小，位置一般但在项目自身设计上讲究实用性，户型得房率高，赠送面积大，且户户朝南。项目选择入市时机恰当，项目销售情况良好。户型面积区间（m2）套数（套）套数比例2房1卫77-894044.44%3房2卫109-1215055.56%合计/90100％小项目，追求户型创新，控制面积西城区：和信金水湾28本报告严格保密畅销户型两房两厅两卫77-89㎡亮点：户型方正实用南北通透，两房南北三阳台设置；西城区：和信金水湾29本报告严格保密主力户型三房两厅两卫108-120㎡亮点：户型方正实用，主卧室带转角飘窗设计南北通透，部分三房南北四阳台设置；小面积三房，控制总价。西城区：和信金水湾30本报告严格保密项目地址：开发区金岭路与宝福路交汇处总占地面积：155亩；总建筑面积：33万㎡；总户数：2263套，容积率：2.5绿化率：40%楼栋：13栋高层，29栋多层，1栋高层公寓；现开发期数：1期销售时间：2011年年底项目立面：地中海风格主推广形象语：更美，圣地亚哥优劣势分析：◆小区配套齐全建成后配有自建幼儿园、高级活动会所、篮球场、游泳池等；◆距离主城较远，周边配套不够完善；◆周边自然资源丰富，环境优美；该项目在前期阶段以“美丽的自然环境”为主题进行推广，打造地中海风情园林融合江、山、园三大元素