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管城区与经开区管城区与经开区管城区与经开区调研报告TNT3组2014年12月12日管城区与经开区研究思路区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结管城区与经开区区域规划经开管城回族区位于河南省郑州市老城区东南部，商城遗址所在地，郑州少数民族相对集中的区域。京广铁路东西、陇海铁路南北的交汇地带，总面积143.43平方公里，城区面积32.60平方公里。郑州经济技术开发区是1993年在管城区东边划出来的，是河南省唯一的国家级经济技术开发区。规划范围：陇海铁路以南、机场高速以东、郑民高速以北、万三公路以西范围，现规划控制面积158.5平方公里。管城区与经开区区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结管城区与经开区区域分析—管城区老城区：与二七区、金水区相邻；文化资源：古文化资源丰富，分布商城遗址、站马屯遗址几大古文化遗址；分析——地处老城区，发展成熟，生活配套相对完善；原著居民安土重迁，当地潜在客户群体庞大；挖掘区域独有的文化价值，发展为区域竞争的优势。管城区与经开区区域分析—管城区区域交通：东西向京广铁路，南北向陇海铁路交汇处。区内交通：“四纵四横”立体交通体系，为区域整体发展奠定基础分析——郑州整体区域发展，老城区的改造发展已成定势；城市南部核心，位置优越，是周边各大区链接的枢纽，位置优势日益突显管城区与经开区区域分析—经开区经开区成立于1993年，作为河南省唯一的国家级经济开发区，是郑州市对外开放的窗口和重点产业园区，外资企业、工业企业和出口加工企业的聚集地。分析——产业园区逐渐成熟，大量企业和人口迁入，房产需求不断提升；远离市区，环境优美，功能齐全，是别墅、洋房产品的理想投入地区管城区与经开区区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结管城区与经开区管城区阳光城军诚紫东财富广场正商新蓝钻七里香提方圆创世5期房地产均价方圆创世5期33000元/㎡正商蓝海港湾12500元/㎡通利紫荆尚都12000元/㎡正商新蓝钻12000元/㎡万科美景龙堂11000元/㎡永恒理想世界10500元/㎡正商佳仕阁9500元/㎡七里香提8900元/㎡美林河畔8700元/㎡阳光城8500元/㎡锦堂8400元/㎡正商华钻8200元/㎡康桥悦岛绿都紫荆华庭万科美景龙堂美林河畔正商华钻锦堂永恒理想世界管城区与经开区051015202530351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售面积预售面积管城区2013年销售预售情况分析——管城区2013年销售面积总体呈稳定状态，在年底有一个销售旺季；预售面积在5月份、10月份和12月份高涨；总体来说，管城区2013年销售预售面积起伏中小范围提升，在11、12月份出现大幅度上升。管城区与经开区管城区2014年销售预售情况024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月销售面积预售面积分析——销售预售面积在2~4月份之间较为稳定，在4月份到7月份之间出现迅猛发展，7月份到9月份有所回落，随之又出现一个提升；2014年总体是一个大幅度提升的时间，说明管城区潜力巨大，开发商对管城区的开发热情非常高涨，管城区未来发展前途不可限量管城区与经开区管城区区域房地产市场小结1、管城区房地产开发整体是一个发展的态势，特别是在2014年下半年销售预售面积出现大幅度提升。管城区的区域优势日益突显，未来发展潜力不可限量；2、地域大部分房地产均价保持在8000元/㎡~13000元/㎡，主要推出的产品为70㎡~90㎡之间的刚需户型。管城区与经开区经开区在售项目价格（元/㎡）长盛广场6500财富天阶6800宏光合园7500兴华七二广场8000金沙湖高尔夫观邸8600阅山公馆8900伊顿上郡9000富田九鼎世家9800富田财富广场9800恒大绿洲10500绿地海珀兰轩12000亚泰时代广场18000——区域在售项目分布管城区与经开区经开区小结分析——区域房地产均价在6000元/㎡~18000元/㎡之间，差价较大，主要是由物业类型的不同导致的；主要以高层80㎡~90㎡的两房和120㎡~130㎡三房为主，部分低密度项目在售且产品多为200㎡以上管城区与经开区区域规划区域分析区域房地产市场个案分析区域总结管城区与经开区阳光城项目概况项目分析产品分析推广策略分析项目总结研究思路管城区与经开区项目概况项目地址：中州大道航海路口南300米开发商：郑州鼎盛置业有限公司项目规模：占地面积2000亩，总建筑面积300万平方（1、2期1200亩）物业类型：住宅、商业、写字楼容积率：一期3.12、二期2.7绿化率：30%销售均价：8600元/㎡楼盘特色：滨河、低密度、双气大盘交房时间：一期已交房，二期2017年（2014年4月开盘）商圈：航海东路商圈公交：B15、B16、B17、Y812、129路、307路、323路、38路、46路、518路、727路、86路地铁：四号线、五号线交汇处（规划中）管城区与经开区教育：贝斯特外语学校（小学、幼儿园）、腾飞路小学、管城区第二实验小学、港湾路小学、福斯特幼儿园、启元小学，郑州63中、新11中、39中；医院：社区内规划有医疗卫生站，项目周边有郑州市一院、郑州市一院社区服务中心（航海路中州大道）、郑州市三院等；休闲：世纪欢乐园、中原福塔、航海体育场、航海广场、七里河滨河公园等；商业：大商新玛特、丹尼斯、嘉茂购物中心等。小区内部配套：规划有十所学校，5所幼儿园、3所中学、2所小学，基本为每期1所幼儿园的教育配备。配套管城区与经开区项目分析五号线机场高速四号线中州大道一期二期三期航海东路商圈航海东路分析：1、项目处于中心城区、郑东新区、航空港经济区、龙湖宜居区四区交汇处跟随城市化步伐，发展潜力大2、交通工具多样，方便出行3、配套完善4、地铁配套处于规划中，作为项目优势无法具体呈现5、周边正在开发建设，灰尘大，噪音污染严重。管城区与经开区产品分析一期共14栋楼，全为高层，目前已售罄；二期分为八号院和九号院两地块组成，9号院共12栋楼，由高层、小高层组成，分别为18层、28层、31层、32层，目前已售罄；；二期8号院共24栋楼，由“6+1”退台洋房、小高层、高层组成，现在正销售14号楼和25号楼。管城区与经开区法式园林风格布局对称。同时规划有“滨河、坡地、水景、庭院、广场、街景、雕塑、树阵”八大园林景观。建筑为Artdeco风格。立面材料为石材，局部为涂料。且以薄板建筑为主。管城区与经开区暗卫户型分析：1、采用全明设计2、三户型客厅和主卧全部为朝南设计3、南北通透、干湿分离4、设计有阳台和飘窗管城区与经开区推广营销策略开发周期较长，2010年项目开始销售，截止到目前为止共推出了一期和二期产品，一期已交房,一期第一次开盘是在2011年12月份；二期现在处于平销期，最近的一次开盘是在今年的4月份。——世界新都会，阳光新生活活动推广：首付30%优惠2个点，一次性付清优惠5个点。管城区与经开区平销期户外广告911网站（规划中）老带新现状管城区与经开区开放商资金周转宽松，不急于项目的开发销售，等待大潮流的房价上涨，销售周期长，现在售楼部客户主要是以老带新为主，很少举办暖场活动。管城区与经开区户外广告户外广告多分布在项目周边管城区与经开区项目导视系统管城区与经开区推广营销分析：1、项目庞大，开发商对于资金回流要求不太迫切，开发销售周期长，导致广告需要长期投入，成本大；所以现在项目很少举办暖场活动，户外也少有广告，以控制成本；2、现在处于二期销售的平销期，动作少；小结管城区与经开区项目总结优势：1、入得安宁，出的繁华；2、周边配套完善；3、所处区域为开发重建阶段，未来潜力大。劣势：1、临近主干道、高架桥，噪音污染严重；2、周边处于开发建设阶段，污染严重；3、物业管理混乱，一期入住客户造成负面影响。行业思考：1、开发周期长，需要阶段性广告投入；2、一些必要的活动还是要有的，这样才能保持消费者的视线；3、小区物业是直接关系到产品名声的，物业做的好能够产生大量的回头客管城区与经开区万科·美景龙堂管城区与经开区万科·美景龙堂项目概况项目分析产品分析推广策略分析项目总结研究思路管城区与经开区项目概况项目名称：郑州万科美景龙堂开放商：河南美景鸿城置业有限公司投资商：郑州万科房地产有限公司/河南省美景集团有限公司项目地址：中州大道和航海路的交叉口代理公司：世联/泰辰整合推广：图登广告绿化率：30%占地面积：65000㎡建筑面积：338000㎡容积率：4.2物业管理：万科物业目前均价：11000元/㎡装修状况：全装修车位配比：1:0.52管城区与经开区项目分析教育资源：启元国际小学，十一中分校，六十三中，贝斯特外国语小学，经济开发区实验小学，六十五中，3F私属幼儿园（小区内部）金融配套：中国建设银行，中国工商银行，中国邮政，中国农业银行，中国兴业银行，中国广东发展银行，郑州商业银行开发区支行。医疗方面：管城区中医院，管城中医骨伤病医院，惠安手外科医院。生活休闲：洲际酒店，七里河滨河公园，千亩永久城市绿地，中原福塔，世纪欢乐园，鸵鸟园，郑州大河国际饭店。交通状况：地铁：5号线（规划中）；公交：86、727、35、59、46、B15、B17、215、253、261、568、B16商业：大商，丹尼斯，麦德龙，居然之家，东方家居广场，红星美凯龙。小区内部配套：规划了近7万平米的mall城市生活广场。配套管城区与经开区分析1、中州大道、航海路两大主干道与机场高速路环绕周围，交通便利，但是周边高架桥经过，噪音污染严重，成为客户顾虑的问题；2、郑东新区与老城区的交界处，位于郑州中轴线的核心区位，枢纽位置潜力无限；3、周边配套成熟，但是现在处于开发重建阶段，环境质量较差；4、政策要求，以高层为主。管城区与经开区产品分析万科美景龙堂分两期开发，全部为高层，整个项目没有4号楼，一期为1号楼~9号楼，二期为10号楼~15号楼，其中12号楼为两梯六户是正在推的产品，1~7号楼33层，8~14号楼31层，楼王为7号楼商业占地4万方，自持。管城区与经开区欧式建筑风格，外立面为干挂石材新亚洲主义景观设计管城区与经开区大家看好万科，并不只是因为选址及配套，更多的是看重万科房屋及装修的品质，主力户型以80㎡和89㎡刚需户型为主，户型整体设计较为合理，充分利用空间，为客户争取最大利益。刚需户型，设计较为紧凑，均有阳台和飘窗，达到赠送面积的目的。管城区与经开区推广策略分析万科——温暖一座城活动推广：1、免费申请会员优惠2%2、与搜房网合作优惠1%客源分析：中州大道沿线及辐射到管城区和郑东新区的企事业单位员工及中州大道附近专业市场商户等，精装房，多以改善性客户为主项目定位：轻奢华宅管城区与经开区户外广告分布广泛，在项目周边有大量广告牌存在管城区与经开区项目总结S优势：1、万科大品牌，精装修，质量有保证；2、公园生活，十七里河、十八里河环绕，，约有1800亩市政绿地；3、万科物业管理专业细致全面，客户入住放心。W劣势：1、挨着福塔、闹市，噪音问题不可避免；2、同区域内价格稍高；3、周边市政建设，环境较差。行业思考：1、充分利用万科的品牌优势，加大品牌宣传；2、周边大量户外广告吸引客户3、一个售楼处两个项目，给客户的第一印象不好。管城区与经开区金沙湖高尔夫观邸物业类别：住宅、STREEMALL街区商业项目特色：低密居所,水景地产,宜居生态地产建筑类别：板塔结合低层高层开盘时间：预计2014年12月20日四期高层开盘物业公司：河南金牌物业服务有限公司开发商：河南和谐置业有限公司装修状况：毛坯均价：8600元/平方米容积率：2.77绿化率：35%占地面积：168094㎡建筑面积：729124㎡规划户数：4735户客源分析：部分为刚需客户，项目总体定位高端面向再次改善型客户管城区与经开区推广营销1.12月6日启动认筹，认筹优惠10000元抵30000元，截止12月20日开盘当天2.12月13/14日进行活动签注，释放优惠5000元3.认筹护照最高优惠25000元管城区与经开区户外广