搜索
1现代居住小区规划理念的更新和发展孙克放孙处：下午我们先讲一下价值定位理念最重要的几个部分，第一部分就是关于它是干什么的，就是价值定位理念主要是完成概念里面最重要的判断方式，也就是重要的要划分住宅的价值区域，我们前面讲的均好性的问题，是一个宏观的，慢慢一步一步到微观的东西，比如说到户型等等。但是价值定位理念它是分区来完成的，就是怎么做均好的时候仍然区域都不一样，我可以达到可能是通路性的均好，但是在一个小区里面仍然存在差别。而我们把规划拿来的时候，我们看到的时候，一定是要判断它的价值区域。比如什么地方在这个方案第一价位区，第二价位区，都在什么状态里面，这是要看的；第二就是按照划定的价值区域确定每一栋住宅所在的户型位置，而不是事先按照户型的比例随便安插，按照户型比例是非常重要。什么意思？就是把价值区都划分好了，我怎么安插这个住宅，我不是按照原来策划公司给我的比例是多少，上一回我在北京见一个开发公司，户型都对，但是安插全错位，开发公司老板就不知道安插在什么地方，捐了好多钱十大杰出人物，但是孩子盖得一塌糊涂。他的房子一个纯板楼是一梯四户，现在有非常好的你抄一个都行，结果北京建筑设计院给他做两个纯北向的住宅，两个正南的住宅，现在我们都没有看到这样的方案，一梯四户有两户纯北向的房子他就通过了，我说你看过没有？他说我没有看过户型，叫副手去看了。我没有跟他谈话的时候我就跟他说你的户型依我的判断你今年卖不出两套，结果一套都没有卖出去，在顺义，在顺义做90平方米纯北向的房子是开发商都不会干。顺义县城流动人口都不多，大部分人都去扩房，扩房的人神经病扩北向的房子，一共是78家北向的房子。因为基础刚到地面，我说马上让北京建筑设计院修改，我说把两个房子合并了，合并成一个房子，这样就没有纯北的问题，纯北的问题，在性能评定都通不过，评都不评，在北方地区，在地方地区出现纯北向的东西都破规范了。所以虽然比例是对的，说应该出80套房子，他瞎插插出这样的结果。我们一定要反过来想，因为我不知道现在市场多么复杂，我也不知道是卖给本地人海是卖给外地人，北京市都搞不清楚了现在，怎么办？我必须找一个以不变应万变的地方，我拿过来不管谁来买，外地本地都可以应付。第一价位区的房子就应该大，第二价位区的房子应该偏小，第三价位区房子更小。所以不是先研究户型比然后再研究其他的问题，这就相当我们做衣服做裁减，现在做裁减是你拿布包上去我现裁，我不是做通用的衣服，这个时候就有非常好的指向性，这是第二。2第三，我们把价值区划完了出现高价、低价问题，但是低价不能永远放在低价的位置，我要调整把不利变为有利，第三价位区的房子可能提到第二价位区甚至更高的位置，都有可能，这个时候就看设计人员的功力。刚才说的小孩他没有能力，但是换另外一个人就有可能有这个功力，把第二价位区调整到第一价位区第三价位区调整到第二价位区，很多人都有这样的功力，我们调完房子以后他们都认为非常好，因为我们有经验。不能说所有住宅设计都是好的方案，因为你的头脑是有限的，但是从不好的地方发现一些好的点在这个地方加以扩充，这就是好设计。第四，你这个看起来有商业价值，但是还是以人为本，你不把人这个东西研究透了房子还盖不好，不管你盖什么房子最后还是要围绕人，你要为人有价。南京这个方案一共投三个方案，三个方案11个评委，2个同意，9个反对。这一片小区，因为这个小区实际上是两个小区，中间割的全部都是城市马路，一定有这个概念，全部由城市围的马路一定是一个小区，这两个小区没有必然联系，你10万平方米小区和这边12万平方米的小区没有必然的联系，首先我们把这个先闹清楚，有的人非要往一块拽，这都是违反小区的设计概念，我先讲一讲那2个评委同意人的方案，他说这个小区把中心绿地放在中部地区，而且公共建筑是一字排开，大家看这是这个区的公建会所，这是这个区的幼儿园，这是商业，这是这个区的托儿所，这是会所，他认为公共建筑一字排开有利于使用。另外这个方案打破行列市了，因为有曲线，所以他们同意这个方案。按理说这个专家说完以后在理不在理，你好好想一想，你觉得他想法有问题，我们脱离他的想法去讲，他说的问题都是我们需要考虑的问题。我们现在用价值定位的概念去判断这个小区是不是我所需要的东西。首先我们看第一价位区在什么地方？一般第一价位区会产生在我的绿地边上或者是投入量最大的地方说水面。比如第一价位区房子一般是在这个地方，因为投入大量的绿化，投入资金、绿化等等，或者是我们把一个高潮的东西，小区的高潮的东西放在中部了。现在我们先看一看这是第一价位区；第二价位区可能在这，为什么？因为有专属的绿地，四块放在这，这相对于后面都好一些，这个地方是短板，板标短，另外有自己的专属绿地，形象地说一点它比人家具有归属感强一点，我们可以划定这一块是第二价位区；第三价位区是弧线这个区域，包括后面的楼都可以划定价位区。我们判断一下第一价位区应该是卖好房子或者是所有房子都是配套的东西，我们看最好的房子是这个房子，这是南这是北，最好房子应该是这个，但是他用会所把全部景观区挡死了。我们3再看这个房子，其次的房子是这个房子，北向绿地，会所又被挡死了，两个最好的房子都被自己的会所挡死了，我们盖这个房子干什么，我们卖不上价值了。我们把公共建筑放在那个地方全部被挡空了，反倒专家说的优点正是我们缺点，我们一般不这样搞设计。我们最有价值的房子变成无价或者是卖不上价钱。我们再看侧面的房子，侧面房子有一个大的问题，就是户型里面，他没有考虑两室、三室，两个厕所全部都是对着绿地，两个小窗户都是厕所对着绿地，在南京第一价位区反倒不是卖高价而是卖低价钱。所以说这一排房子本来应该提高，南面、北面开凉台，我们会成倍增长，我们做透的情况下，比如说这个地方做透，这个时候我们的户型一定是大户型，这种方案告诉我们一个结论性的意见，就是第一价位区没有发挥，就是第一价位区所处的位置是好位置，但是卖不上价值，就是没有发挥。第二价位区相对好一些，我们可以不管它，因为这个方案位置占得不是特别好，我们认为这还是可以的。我们看第三价位区，第三价位区他说有一些弯曲，造成这个房子具有一定的卖点，其实他说的东西非常错误的，弯曲的房子反倒不利于这种平行的房子，弯曲不能下弯，弯曲的房子一定要照顾前后错动关系的问题。比如说把这个东西都拿走，我把这个拿走，把这个房子并一块，我会空隙出一块，我这个小区里面，比如说我什么也看不见，看不见马路，拿走这个房子并起来，这个时候提升了，就是这种摆法，我不是说弯曲是错误，而是弯曲可能造成空间的改变是对的，但是这种弯曲方式是不能取的，为什么？如果这样的情况比第二价位区是明显的劣势，左右都完了，通风都要受限制。所以弯曲的东西你要看它能不能形成专属绿地，还是回到门前，这个设计没有门前的概念，也没有均好性的概念做出这个方案，第三价位区的房子是这样，加起来总数超过30％，一个方案30％处在低价区这种方案就不要讨论了，几分钟就可以枪毙了，没有价值的。我们再退一步讲，公共建筑一字排开的情况下，学校放的位置是最差的位置，为什么？南京当时这一块地什么都没有，就是两块土地，当然今天发展是另外一个问题了。这个情况下我给大家讲，按理说公建应该排在这才对，另外我们做一个高架桥就是为了解决孩子穿越，我说这个方式太笨了，为什么？高架桥不是你解决的问题，而是市政解决的问题，你为什么要背这个锅。这个方案我们看来是一定要枪毙的，为什么？第一价位区没有被发挥，第三价位区占30％的水平线上我这个方案就不要了。我们看第二个方案，第二个方案绿地分开了，反倒这个房子还好一点，看着4能够接受，但是这个房子最大的错误是什么？在两个小区之间做了一个大板子，长度是在260多米长，宽度是30多米宽，30多米宽，他为什么要放这样一个大板子，我们就要问一问，他说要把两个小区连起来，这就犯致命性的错误，我刚才说10万平方米的小区和12万平方米的小区没有必然联系，所谓必然的联系就是这样的情况，你住在这，你妈住在这那有必然联系，你老到你妈家，或者是你孩子搁在这边有必然联系，我们一般情况下没有联系，你住在这凭什么到对面串，但是设计人员做了一个特别大的失败，就是做了一个大板子横跨在城市马路上，这种钱是花不得的，没有一个开发商愿意把钱扔在这上面。我跟设计公司说开玩笑我说给你四块地，在这做板子，在这做板子，你连起来，我给你8块地、10块地你做多少大板子，这种方案规划局也不批你，所以只要看大板子的方案一分钟就枪毙，不可能通过。没有一个开发商会这样做。如果我们是这样做的情况下，我们可能会丧失很多东西可能得到就是两个小区连起来，但是没有实际意义，我们很多小区都是这样，但是我给大家提一个醒，小区规划就属于小区规划，我给你片区多的情况下你还用小区的观点做一个小区肯定是错误的，这就是建筑师，包括我在内，建筑师和规划师之间最大的区别。如果你给我一个小区，就随便勾一下第二天就可以把方案拿走，但是你给我四片地，十片地的时候我也不行，我必须分级考虑，一级一级想，我起码十天才敢动笔做，规划师比较容易，他控制得纯熟了，这就是建筑师和规划师的区别，不能说没有区别，你说来多少片地建筑师都敢干，你干可能就比规划师差一些，你得自量这个东西，尤其是大型的规划我也干不了，那是很费劲的，得一级一级降下来，每一级里面要做好，还要告诉开发商分期开放怎么开放，这都是要考虑。所以规划师不分片区做小区，要犯大错误，这种方案就是犯错误方案，我们根本不考虑这个方案。第三个方案只能矮子里面拔大个，这是小学、托儿所非常灵活，这样分还是不合适，我们按照价值区位分，这是第一价位区，围绕着价位区的房子明显超出前两个方案，第一价位区的方案要比前两个方案多，首先能判断出这个东西。那边你数一数房子没有几套在第一价位区，而且放的房子全部都是厕所朝着绿地。我们现在做这个，我们显然这个方案能站住就是第一价位区能发挥。我们再看这个小区第二价位区，第二价位区第三价位区不是特别明显，因为都是院落，这有一点像赫显一做的房子，而且每一个院落空间被放大，就是这个方案比这个方案放大了，消极空间少一些，所以第三价位区数量极小，除了第二价位区以外，周边的房子只是一个院落的情况下，不属于太弱势，也就是这个房子的优点就是第5一价位区比较清楚，而且比例数加长；第二价位区、第三价位区模糊，第二价位区分量比较大，第三价位区分量比较小，等于第三价位区没有，我一定采用这个方案。唯一差的可能就是因为他有马路，剩下他不差。把这个方案做完之后，我会踏实，我选这个方案很踏实。为什么？我都兼顾了。第一价位区发挥了，第二价位区也不错，第三价位区很少，我肯定要这个方案，这是很简单的事情。最后我们用了这样一块东西，但是在这一个基础上我们保留原来的东西，就是水面，在这个地方保留一棵树木，但是第一价位区在这，我们第一价位区户型全部都定在大三室，第一价位区一定是有钱人买房子，无钱人跑第一价位区干什么？所以我们做成大户型的。但是现在他为了把第一价位区第二价位区，本身是第二价位区，他把这个单元拿走，第一价位区景观向外延伸，这些户型都不再是小户型，原来可能是两室、三室，现在全都必须做大户型，第一价位区延伸到第二价位区，他摘掉了一些房子，我必须房价提高，所以相对来说第一价位区的比例再增高，把户型全部改掉。你会看见一个很重要的问题，这个汽车开的时候，总是从这边往这边绕出去，汽车行，开汽车行了，但是你要是换成步行的时候呢，同志们，你就出现问题了，这个圈绕的太大了，你就必须从这儿插过去，缩短距离，每次我走半个圈就够了，也是一种方式。但是这种方式我觉得不是最好的方式，我们自己开发商，你就想一想，从景观，从人流，从我们会所调整的位置上，修不修这个东西，有人说不修，我舍不得这一点钱，但是这个方案上，我觉得你不修不行，是必修的。你不修所有的那些东西，我刚刚讲的这几条都不能享受，你还得修它去，修和不修差的其实很远，这些廊子下面还有功能，这儿是餐厅，这儿是健身等等。这个方案最后做完之后，我看了一下照片，他们把这个地垫高了，所以没有像凌空感差一点，不是那么好了，不但把它垫平，而且给它挖深，我说效果比这个还要好。填的好，不填的好，还不如挖他呢，挖他还省