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深圳中原研究中心多措并举控楼市量跌价稳新常态2018年1月1日2017年房地产市场总结及预判|深圳中原研究中心2017年多举措价企稳新常态深圳中原研究中心序言㈠多措并举控楼市量跌价稳新常态2017年全国调控围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，分城调控，因城施策，各地房价全面快速上涨基本得到遏制。深圳房地产市场2017年虽然没有出台重大政策，但是全年市场走势平稳，一二手房量跌价稳趋势贯穿全年，市场调控基本达到预期。2017年是租赁市场发展的历史性的一年，租赁市场发展政策层出不穷，银行、政府、企业以及机构纷纷进入租赁市场，未来租赁市场将迎来飞速发展阶段。实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这一目标，重点是加快多主体供给、多渠道保障、租购并举制度。其中，租购并举是重要一环，是建立长效调控机制的必要举措。今年下半年以来，长租市场始终是国家重点发展对象，从供给端增加租赁土地供应，同时增加租赁补贴与福利，建立线上监管服务平台，未来政策将会继续出台落实以加快长租市场发展。租赁市场的巨大蛋糕也吸引各方纷纷加入，虽然短期盈利方式仍存疑，但是各方仍加快进入以抢先占领市场。今年一线城市仍以去杠杆为主要目标，打击消费贷、首付贷等政策纷纷出台，严控阴阳合同也实施在即，去杠杆依然将进行到底。12月初的政治局会议也明确表示2018年的三大攻坚战，防范化解重大风险，使宏观杠杆率得到有效控制居于首位，即去杠杆依旧是明年房地产调控的首要任务。深圳中原研究中心同时，讨论多年的房地产税将要开始征收，根据政府公布消息来看，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。也就是说房地产税的出台势在必行，但是必须先制定完善法律，试点后再推行，未来全面实施依然要一段时间。对于市场投机者来说，房地产税的征收会大大地增加持有成本，而交易成本则有望降低，在市场价格稳定的情况下，投机者的收益将很难得到保证。房地产税的征收是市场回归居住属性的重要一环，是建立市场长效调控制度的重要举措，对于抑制市场投机，稳定市场环境有着重要作用。2018年政策将保持稳定性和延续性，在建立长效调控制度的基础上，以“房住不炒”为主基调，维护房地产市场稳定。继续将去杠杆这一主要任务贯彻到底，金融监管继续收紧，货币政策继续收紧，贷款利率也继续提高维持在高位。租购并举作为未来很长时间的重要举措，资金面将进一步向长租市场倾斜，政策也将加快落地推进长租市场发展！序言㈡多措并举控楼市量跌价稳新常态深圳中原研究中心ContentPART2土地市场PART3新房市场PART4二手市场PART5商办市场PART6市场预测PART1宏观政策深圳中原研究中心深圳中原研究中心北上广深同出商办新政抑制楼市投机炒作供需两端均衡增长制造业PMI稳中有升PPI回落传导至CPI端资金流动稳中偏紧房地产开发投资稳定调整布局适应楼市新格局租赁政策逐步落地，行业地位不断提升市场要点宏观政策1金融强监管信贷进一步收紧深圳中原研究中心供需两端均衡增长制造业PMI稳中有升深圳中原研究中心从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2017年的波动性相对较大，在4、5月份指数跌落谷底，实体经济一度疲软。而在接下来的下半年，指数逐渐攀升，供需两端均衡增长，保持稳中有升的发展态势。采购经理人指数反应了经济景气的情况，2017总体而言，我国实体经济相对平稳，美联储的三次加息对实体经济融资成本或有所增加，对实体经济有一定的制约，而未来一年美联储预计将加息三次、我国对金融机构的严格监管和对房地产市场的严格调控，实体经济或许将继续平稳下行。46474849505152535455201607201608201609201610201611201612201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711官方制造PMI深圳中原研究中心PPI回落传导至CPI端资金流动稳中偏紧深圳中原研究中心2017年消费品零售价格指数CPI连续维持11个月在2%的同比增速以下，在2月急速下滑后逐渐攀升，但工业品出厂价格指数PPI此时开始回落，未来PPI传导至CPI端后，CPI上涨承压力，通胀情况比较温和的情况下，货币发行的灵活调整空间比较大。今年货币政策的主基调“稳健中性”，M2同比增呈现速平稳下降的趋势，下半年流动性稳中偏紧，流动性处在合理范围内。M2同比增速连续个月低于10%，也是历史上首次，这也反映了货币流动性逐渐收紧态势。紧缩性金融货币政策和流动性紧缩对房价上涨产生有效影响。预计未来M2继续下行的可能性不大，但回升幅度相对温和，继续维持低位运行。201606201607201608201609201610201611201612201701201702201703201704201705201706201707201708201709201710201711CPI同比PPI同比11.311.110.610.59.69.49.28.99.28.89.1681012M2同比增速（%）深圳中原研究中心房地产开发投资稳定调整布局适应楼市新格局深圳中原研究中心在2017年年初，虽然商品房销售情况不容乐观，但第一季度房地产开发投资热度并未受太大影响，投资增速有一定程度的上扬。但在第一季度结束后，投资增速下降并趋于稳定，总体呈现稳中下调的态势。2017年，多地出台了土地供应端的调控政策，这无疑对楼市火爆的一二线热点城市的房地产开发造成较大影响，但对于三、四线城市而言，土地可开发体量依然较大，土地供给的相关政策并没涉及，因此并没有受太大的影响。整体上，在房价平稳的大环境下，保持房地产开发投资的稳定有助于提升城市发展动力，加快城市规划和提升城市纳容度。对于未来，在调控一周年有余之后，楼市新格局逐渐形成，品牌开发商需要重新调整城市布局适应格局的变化，因此预计未来积极拿地以及投资开发导致房地产开发商投资额的累计同比增速会在合理范围内波动。024681012全国房地产开发投资累计增速（%）深圳中原研究中心租赁政策逐步落地，行业地位不断提升2017年我国重要住房租赁政策梳理时间地区重点内容中原观点7.7上海“十三五”期间预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套自2015年开始租赁行业的政策开始持续推出，在2017年心城市房价高企、整体购房压力较大的行业背景下租赁政策开始密集出台，可谓是租赁时代的元年。从短期来看，鉴于核心一线城市的可用资源有限，且大部分人的购买力强，对资源的需求扩张，所以预期短期内租赁政策对市场的影响不大；从中长期来看，随着租赁细则的逐渐完善，租赁住房的供应保证，租户的权利和义务将更能得到保障，租赁人群比例自然不断扩大，从而延长了平均租赁期限，平滑了购房需求，降低房地产市场的波动性，这对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。7.17广州落实“租购同权”；允许将商业用房改成租赁住房7.20九部委在人口净流入大的城市，加快发展住房租赁市场，支持国企转换为住房租赁企业，已选12城市试点7.24上海首次出售两块只租不售土地7.26武汉试点租购同权：允许通过规划论证将酒店写字楼改建为租赁住房7.26山东培育和发展住房租赁市场；租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务7.28住建部将通过立法保障当事人的权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使住房居民在基本公共服务方面与买房居民享受同样待遇7.31成都依托国企组建住房租赁公司；个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算计算缴纳增值税8.1深圳福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障住房只租不售8.3成都未来5年，成都将新建约20万套人才公寓，租期5年，租满5年后可申请按入住时的市场价格买入8.28国土资源部确定在北京、上海、佛山、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点8.28深圳要求引导“城中村”通过综合整治展开规模化租赁，“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营深圳中原研究中心北上广深同出商办新政抑制楼市投机炒作北上广深一线城市关于商办建筑的限制性政策解读时间地区文件重点内容中原观点2016.05.17北京《北京市通州区人民政府关于加强通州商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》北京市住建委发布针对通州区的商住限购:新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一:1.没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。在全国“两会”以“房子是用来住的，不是用来炒的”为主基调的全国范围内楼市调控，涉及到四个一线城市的关键在于如何防止楼市内部投机炒作。2017.01.07上海——上海全面暂停酒店式公寓产品网签，短期内约有100个以上的项目暂停销售暂停网签明确了政府对酒店式公寓产品的强硬态度，可见上海也开始积极响应中央不炒房的号召。2017.01.13深圳《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》一是关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，另外严格限制外墙凹槽设计，目的就是为了禁止商业指标改造成公寓；二是套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。今年上半年全国调控环境下，深圳仅对商办类项目进行了规范和温和调控。深圳楼市受去年10.4新政影响较大，市场走势处在下行后的平稳恢复中，所以调控程度相对其他一线城市都比较小，但建筑平面布局和功能禁改方面的规范，长期在商务公寓供应端也会产生一定效应。深圳中原研究中心北上广深同出商办新政抑制楼市投机炒作北上广深一线城市关于商办建筑的限制性政策解读时间地区文件重点内容中原观点2017.03.26北京《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》北京严控商办项目购买条件及使用用途：明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。其次商办类项目的买卖对象应为企事业单位以及社会组织，除特殊情况不得销售给个人，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。北京继通州之后实行针对全市商办类项目的调控政策，禁止将商办类项目销售给个人的规定大大降低了市场交易情绪，商办市场大幅降温。2017.03.30广州《关于进一步加强房地产调控的通知》广州官方严控商务类地产项目转为住宅用途：商服类项目未经批准不得改变为居住用途，其规划建设及办理不动产证的最小单元兼职面积不低于300平方米。一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次出让时也只能出售给法人单位。330新政作为318新政的补充，进一步加强广州楼市调控，多方面防止房价走高。一方面从前期建筑、批售上作了商务类地产禁止转为住宅的规定，另一方面也限制了购买商办建筑的资格。2017.04.21上海《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》商办土地出让时，明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地不得建设为公寓式酒店，办公、商业须以层为单位销售，受让人获得房产证后在规定的持有年限里不得转让，社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。上海从土地开发上对办公和商业用地做了禁止改为公寓式办公和公寓式酒店的规定，此规定将在长期内得到效果验证。2017.05.12深圳《关于进一步加强商业性办公研发用房建筑设计管理工作通知》商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，严格限制外墙凹槽设置等。在套型建筑面积需要满足相应规定，如研发用房单套套内建筑面积不得小于180m²。深圳再次从建筑平面布局和功能上严令禁止商办物