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保利西海岸营销企划案本案七大部分①市场分析②客户分析③项目分析④项目定位⑤产品建议⑥开发模式⑦营销推广Part1市场分析1-1价格及成交量分析Part1市场分析Part12006-2007年1-10月广州市中心城区住宅市场成交价格走势693170977325752975678219774076307477808011330115141230914665145069018947095509979103824000800012000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月元/平方米2006年成交价2007年成交价中地行·市场部数据来源：阳光家缘广州住宅价格走势呈现升速快幅度大的特点，中心城区表现更为凸显。2007年，成交均价一路飚升，在5月已逾10000元/㎡大关，此后几个月更是急升40%，至9月份中心城区价格已经达到14506元/㎡，累计升60%。在9月底一系列房地产调控政策出台后，楼价升速减缓，楼价进入平台期。价格走势Part12006-2007年1-10月广州市中心城区住宅成交量对比01020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月万平方米2006年成交量2007年成交量中地行·市场部数据来源：阳光家缘2007年1-10月与去年同比，住宅交易平稳，但07年1-10月整体成交量已经超过06年同期总量，达到368万平方米。07年10月份，房地产市场受到政策影响，成交量环比出现下滑迹象，与06年同期相差近14万平方米。成交量Part1价格成交量汇总2006-2007年1-10月广州中心城区各区住宅市场供求情况514064999365924173587458989512696112191405984597490020406080100120140荔湾越秀海珠天河白云黄埔万平方米元/平方米400080001200016000中地行·市场部2006年1-10月成交量2007年1-10月成交量2006年1-10月成交价2007年1-10月成交价数据来源：阳光家缘各区成交量保持平稳，但成交价格明显上升。中心城区商品住宅交易活跃，仍集中天河、白云、海珠三大区域。白云区住宅07年成交量达到90万平方米，与去年同期基本持平；成交价格高达8459元/平方米，同比增长30％。Part1惠博公路小结价量齐升，升幅惊人政策调控，成交放缓多空搏弈，楼价观望1-2政策及大市分析Part1市场分析Part1政策分析房产政策价格供求关系购房者产品表现“90平方米以下住房,必须达到开发建设总面积的70%以上一定程度上提升了可售单价由卖方市场向买方市场过渡中低收入家庭依然没有受惠；为社会中产提供总价稍低的优质居住用房步入式飘窗、过道花园、生活阳台、打通型户型、双拼户型出现购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,基准利率提高到1.1倍对投资型及高端物业的售价开始产生影响，个别项目开始降价促销由卖方市场向买方市场过渡购房者趋向理性，持币代购、退房现象出现。大部分投资买家失去融资支持首付提高政策对打通型户型、双拼户型产品的出售影响很大，限制了二次、三次置业消费者的购房行为政策预测:调控执行力度依然加大;土地管理更加严格;普通住房和经济适用房供应将增多;紧缩银根政策短期内不会变化，对企业资金压力增加。我们预测，在未来一年，国家政策依然以稳定房价为主！Part1十七大首次提出“人均GDP翻两番”及“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。十七大人民币升值对房地产将构成长期利好，是房地产行业腾飞的催化剂。人民币升值奥运会的举办会加速中国经济腾飞。2008年奥运会市场过剩的流动资金将走向房地产业，是支持楼价的动力。流动资金楼市利好此外，经济高速增长，居住环境改善要求，城市化进程，家庭小型化等形成强劲刚性需求；1-32008年楼市预测Part1市场分析Part12008年－2010年广州中心城区价格走势预测05000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年单位：元/平方米2006年1－12月广州市中心城区均价为7734元/平米，2007年同比上升50％，預計2008年增幅約為20％，達到15000元/平米以上。预测广州在未来几年将会有更多政策及利好因素影响楼市，房价增幅会有所减缓，但房价将会呈现稳定上升的趋势。2008年广州市中心城区住宅市场成交价格走势预测60001000014000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月元/平方米2006年成交价2007年成交价2008年成交价中地行·市场部数据来源：阳光家缘2008年价格预测1-4区域分析Part1市场分析宏观背景—城市规划金沙洲位于广州市白云区，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村等接壤，是广佛都市圈的中心位置，是未来广州向西发展的重要区域。番禺Part1区域位置白云区荔湾区番禺区里水大沥桂平天河区越秀区海珠区15分钟生活圈45分钟生活圈沉香大桥2003年1月正式开通地铁6号线金沙洲大桥白沙河大桥浔峰岗站横沙站沙贝站本项目大旦大桥Part1区域规划定位：广佛都市圈的居住新城未来金沙洲居住新城总面积可达8.26平方公里，规划人口11万人。集居住、购物、娱乐、休闲、金融服务于一体。规划结构：“一心、二带、三片六区”“一心”：位于金沙洲大桥桥头的居住区中心；“两带”：沿江南北向100米宽的绿化带及高速公路两侧绿化带；三片六区：规划区被高速公路分成南北三片和六个区，其中有4个以二类居住为主的居住区，1个以一类居住为主的居住区，一个工业区。Part1区域交通新二桥加强各区连接规划中的沉香、大旦两桥将会加强金沙洲与广州各区的连接，对本项目及中海金沙湾/御景半岛都有不同程度的利好。地铁改善金沙洲交通地铁6号：西起白云区的金沙洲，向东穿越荔湾区，经越秀区后，转至东北方向至天河区，止于天河区高塘石。途径金沙洲3个站点：浔峰岗、横沙、沙贝。预计六号线将大大改善金沙洲目前公共交通不畅的状况，提升整个板块的居住质素与影响力；相对而言，本项目受惠较小；环城高速广佛高速金沙洲大桥白沙河大桥海南保利西海岸6号地铁（计划2010年6月建成通车）沉香大桥（规划中）大旦大桥（规划中）Part1土地出让情况保利西海岸占地：17.79万㎡建面：49.82万㎡元邦项目占地：2.6万㎡建面：不详万科金域蓝湾占地：14.47万㎡建面：43.40万㎡楼面地价：4033元/㎡保利西子湾占地：8.08万㎡建面：16.15万㎡楼面地价：2557元/㎡恒大金碧绿洲中海项目占地：3.85万㎡建面：8.77万㎡楼面地价：2318元/㎡富力项目占地：10.93万㎡建面：21.86万㎡楼面地价：2310元/㎡中海项目占地：7.82万㎡建面：15.64万㎡楼面地价:2352元/㎡规划中E社区凯德置地占地：29.71万㎡建面：35.66万㎡楼面地价：不详近年来，金沙洲板块土地供应量较多，万科、中海、富力、保利、恒大、凯德置地、元邦等知名发展商纷纷进驻。未来三年内，金沙洲板块将成为楼市热点区域。编号地块位置土地用途用地面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）最低交易价（万元）挂牌日期1白云区金沙洲B3708B07地块居住用地180551.832499108042007年11月2日2白云区金沙洲B3709B07地块居住用地439581.5568135232812007年11月2日3白云区金沙洲B3709B08地块居住用地458811.5571116246102007年11月2日4白云区金沙洲B3702A05地块居住用地270352.875698294352007年11月2日5白云区金沙洲B3726E01地块商业金融业用地340685170339932462007年11月2日6白云区金沙洲B3726E01地块办公、商业用地364814145924696622007年11月2日Part1土地出让情况11月2日，金沙洲有6块地挂牌出让，其中包手临近项目的A05地块，建议发展商拿下该地块，与A02、A04形成一个整体，利于项目的价值提升。Part1区域板块对比分析：与周边板块相比，金沙洲发展前景较好，将成为潜力最大的区域之一，同时，成为一个高品质的滨江社区。金沙洲区域现时有多个知名开发商进入开发。拥有丰富的山水资源。规划成为“广佛都市圈的居住新城”规划定位是一个高品质的滨江社区。黄歧、里水板块在售楼盘较少。知名发展商不多。开发楼盘档次以中低档楼盘为主。芳村板块区域工业区较多。在售楼盘较少。知名发展商不多。开发楼盘档次以中低档楼盘为主。白云大道板块该板块离中心较远。知名发展商不多。开发楼盘档次以中高档楼盘为主。罗冲-同德围板块在售楼盘较少。知名发展商不多。开发楼盘档次以中低档楼盘为主。1-5区域竞争对手概况Part1市场分析保利西海岸恒大御景半岛推售单位：1-4、43-45栋及部分别墅单位价格：洋房12000元/㎡起，其中独立别墅单价为33000-38000元/㎡，联排别墅均价为25000元/㎡中粮万科金域蓝湾推售单位：联排别墅价格：高层单位价格未对外共布。而联排别墅价格在35000元/㎡。万科四季花城推售单位：七八期价格：现时价格为8000-11000元/㎡中海金沙湾推售单位：A14-16栋价格：预计在8000-13000元/㎡Part1在售项目恒大御景半岛Part1地理位置：金沙洲沿江北段开发商：恒大集团小区规划：占地面积：54万平方米建筑面积：89万平方米建筑规模：由53栋高层住宅，346套独立别墅、双联排别墅组成宣传主题：中国2.8公里私家岛岸生活小区配套：酒店、会所、幼儿园、小学、商业街装修标准：洋房：豪华装修（3000元/㎡或4000元/㎡）别墅：毛坯户型面积范围（㎡）套数比例别墅240-708194100％合计——194100%别墅价格：洋房12000元/㎡起，其中独立别墅单价为33000-38000元/㎡，联排别墅均价为25000元/㎡。销售情况：该盘10月1日公开发售，黄金周期间共成交420套单位，销售额达10亿，其中超过300套是早期内部消化关系客户。目前，该盘整体销售约6成。户型面积范围（㎡）套数比例三房二厅97-20852674％四房二厅160-30918526%合计——711100%户型组合1号楼－4号楼，43号楼－45号楼洋房中粮万科金域蓝湾Part1地理位置：金沙洲滨江公园旁开发商：万科集团小区规划：占地面积：约14.5万平方米总建筑面积：约43.4万平方米建筑规模：由高层、Townhouse组成小区配套：会所、商业街等主推单位：部分联排别墅装修标准：高层：豪华装修（价格未对外公布）别墅：毛坯价格：高层单位价格未对外共布。而联排别墅价格在35000元/㎡。销售情况：联排别墅已经取得预售证，并在近期推出推出市场，由于推出货量不多，所以对外宣传不大。别墅销售情况一般，现场对外宣称售出5套。高层单位将分为A、B和C组团，其中A、B组团为一梯六户，以中小户型为主，而C组团为一梯两户大户型为主。将在11月中下旬推出市场。户型面积范围套数比例联排别墅251-30012100%合计——12100%户型组合：A、B、C组团部分单位Townhouse户型面积范围套数比例两房两厅约7732430%三房两厅约9064861%大平层约200-210929%合计——1064100%中海金沙湾Part1地理位置：金沙洲大桥以南开发商：中海集团小区规划：占地面积：41万平方米建筑面积：130万平方米建筑规模：由16栋33层高层组成宣传主题：最近的远见小区配套：会所、幼儿园、小学、商业街等装修标准：豪华装修（1200元/㎡）户型组合（二期A14－A16栋）户型面积范围（㎡）套数比例二房二厅836412％三房二厅99-12844888％合计——512100%价格：二期价格预计在8000-13000元/㎡。销售情况：目前，二期处于咨询期，预计11月上旬推售A14－A16栋单