14--房地产投资敏感性分析

房地产投资敏感性分析目录第一节房地产投资风险及定性分析第二节盈亏平衡分析第三节敏感性分析第一节房地产风险及定性分析一、房地产投资风险的定义二、房地产投资风险的基本特征三、房地产投资风险的类型四、房地产投资风险的定性分析方法五、房地产投资风险的控制一、房地产投资风险定义房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分所中显得十分必要。二、房地产投资风险的基本特征1.客观性2.不确定性3.潜在性4.损益双重性5.可测性6.相关性三、房地产投资风险的类型按风险的起源来分：1.政治风险2.金融风险3.市场风险4.经济风险5.利率风险6.商业风险7.变现风险8.购买力风险9.拖欠风险10.或然损失风险五、房地产投资风险的定性分析方法1.头脑风暴法2.德尔菲法3.外推法六、房地产投资风险的控制1.投资风险较小的房地产项目2.通过投资组合降低风险3.通过市场调查降低风险4.加强管理控制风险5.转嫁风险第二节盈亏平衡分析盈亏平衡分析是考察拟投资开发房地产项目的建筑面积发生变化时企业经济效益变化情况，或者考察市场需求(以建筑面积多少反映)变动时，企业经济效益变化情况。其分析目的在于寻求一个合理的开发规模．降低开发风险。一、盈亏平衡分析的基本公式及图示（一）不考虑税金的线性盈亏平衡房地产投资项目的经济效益可用利润来反映。在房地产投资项目利润的计算中，有如下简单的计算公式：（二）考虑税金的线性盈亏平衡考虑税金的线性盈亏平衡图考虑税金的一个例子考虑税金的另一个例子某房地产公司打算开发一幢公寓楼，预计该楼平均单价为2000元／平方米，置地、勘察设计费等固定费用为100万元．每平方米建筑面积的可变费用(造价、管理费、销售费用等)为800元／平方米，销售税率为5％。试计算该项目的最小开发量。需要注意的运用盈亏平衡法对项目最小开发面积进行计算时，需要注意以下几点：(1)销售收入是完全随建筑面积的变化而变化的。平均价假定为常数。(2)开发量与销售量相等。因为只有开发量与销售量相等对，等式F(x)＝c(x)才能够成立。等式左边的x是销售量，等式右边的x为开发量。(3)成本函数中，固定费用为常数，它通常包括置地、基础设施建设、勘察设计和借贷利息等费用；变动费用是建筑面积的线性函数，除单价、管理费、人工费和营销费外，还可包含有关税费等。（三）非线性盈亏平衡线性盈亏平衡分析是在假设销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的。而在实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不是线性关系。当销售量超过一定范围，市场需求趋于饱和时，销售收入随产量的增加其上升的幅度会越来越小；当产量超过一定范围时，由于生产条件及其他因素的变化，单位可变成本会随产量的增加而快速增加。这时，产品成本和销售收入就不是产量或销量的线性函数了。在这种情况下就要采取非线性盈亏平衡分析法进行分析，下面通过图对其进行简要说明。考虑税金的非线性盈亏平衡示意图一个例子某公司生产销售一种建筑材料，该项目的固定成本为28万元，单位可变成本为80元，单位销售价格为260元。现在为了促销，公司按销售量的1%递减售价，同时将按销售量的1%递增可变成本。请分析：在多大的规模内该项目将盈利，最大盈利产量是多少？计算S(q)=(p-q*1%)*qC(q)=Cf+(Cx+q*1%)*qE(q)=S(q)-C(q)=(p-q*1%)*q-Cf-(Cx+q*1%)*q令E＝0Q1=2000Q2=7000项目在产量是2000～7000之间盈利。最大盈利是对E(q)对q求导＝0时,q=4500。第三节敏感性分析一、敏感性分析的含义二、进行敏感性分析的必要性三、敏感性分析的步骤一、敏感性分析的含义所谓敏感性分析，就是研究和分析由于一些不确定的变量(如价格、成本、投资、工期等)发生变化时，而导致房地产项目的经济效益指标(如净现值、内部收益率等)发生变动的灵敏程度。如果主要变量的变化幅度很小，而对项目的经济效益指标却影响很大，则认为该项目对变量的不确定性是敏感的，这种项目方案称为敏感性方案。通过敏感性分析，可了解当经济评价所需变量为不同值时，项目的获利性将怎样变化，据此来鉴别诸多不确定性因素中影响房地产项目获利性最敏感的变量，从而对它需特别小心地进行估测，设法尽量减小误差，以确保项目在经济上的可行性和获利性预测的准确性。二、进行敏感性分析的必要性一般来说，相关因素的不确定性是房地产项目具有风险性的根源。但是，各种相关因素的不确定性给项目带来的风险程度是不一样的，敏感性强的因素的不确定性给项目带来的风险更大。所以，敏感性分析的核心是从诸多的影响因素中找出敏感性因素，并设法采取对策和措施对它进行控制，以减少项目的风险。敏感性分析具有以下作用一是，通过敏感性分析研究相关因素的变动对项目经济效果评价指标的影响程度，即所引起的经济效果评价指标的变动幅度。二是，通过敏感性分析找出影响项目经济效果的敏感性因素，并进一步测算与之有关的预测或估算数据可能产生的不确定性。三是，通过敏感性分析和对不同的项目方案对某关键因素的敏感程度的对比，可区别不同项目方案对某关键因素的敏感性大小，以便选取对关键因素敏感性小的方案，减小开发项目的风险性。四是，通过敏感性分析可找出项目方案的最好与最坏的经济效果的变化范围，使决策者全面了解项目投资方案可能出现的经济效益变动情况，以便通过深入分析可能采取的某些有效控制措施来选取最现实的项目方案或寻找替代方案，达到减少或避免不利因素的影响，改善和提高项目的投资效果，为最后确定有效可行的投资方案提供可靠的决策依据。敏感性分析的局限敏感性分析可研究备相关因素的不确定性对项目方案获利性的影响，可指出为保证项目在经济上的获利性而需要在管理上严加注视的临界区。但它不能定量地表示出各相关因素不确定性的数量值；不能揭示在悲观与乐观的值中究竞哪一个能有较大的出现几率(概率)；不能显示投资者所承担的风险，而只能分析单个不确定因素的变化对项目经济效果评价指标的影响；不能对多个不确定性因素进行综合分析。三、敏感性分析的步骤在实际工作中，没有必要对全部变量进行敏感性分析，而是将敏感性分析限制在一些对项目的获利性影响最大的主要变量上。所谓主要变量，是指它们的参数值对项目影响大，预期的理想值上下波动幅度较大。如项目的获利性对某一变量值的变动反应迟钝，则可认为项目该变量值的不确定性是不敏感的。因此，也就没有必要去试图精确地估计这个变量值。敏感性分析通常遵循以下步骤（一）确定需进行敏感性分析的经济效益指标房地产投资项目的敏感性分析可以围绕以下经济指标进行内部收益率净现值投资回收期（二）选择影响项目经济效益指标变化的主要变量一是因素在可能变动的范围内的变动结果将会比较强烈地影响；二是因素发生变动的可能性较大，并且其变动将很有可能对项目造成不利的影响。（三）计算不确定性因素对分析指标的影响程度首先，对某特定因素设定变动数量或幅度，在其他因素固定不变的条件下，计算评价指标的变动结果。其次，对每一因素的每一变动重复以上计算，并将计算结果做成表或图形，这样便得到了用于显示评价指标对因素变动敏感程度的数据资料。（四）找出敏感性因素那些有较小变化便会较大地影响评价指标的因素，就可以确定为该项目的敏感因素。（五）根据分析结果，确定项目方案敏感性分析的操作先以不确定性因素变化考察其对经济评价指标的敏感程度。然后列表或画图。某项目关于售价变动的敏感性分析表经济指标基准方案（％）售价变动（％）-15-10-551015内部收益率17.817.5510.9714.3921.2324.6528.07投资利润率15.914.938.5912.2519.5723.2326.89某项目内部收益率敏感性分析表IRR差异正常12.690投资增加10%10.58-2.11开发周期增加1年10.88-1.81开发成本增加10%12.3-0.39销售收入减少10%10.25-2.44某项目期望利润敏感性分析表