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解读产业地产从住宅地产到商业地产，再到产业地产，“转型”已成为当下房地产市场的热门词。新型城镇化是以人为中心的城镇化，其实也是以产业为主导的城镇化。随着产业地产市场化不断加深，介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化，各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。产业地产的核心是产业，比之商业地产，其涉及领域更为宽泛，其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。进军产业地产，首先要理解产业，理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。产业地产新趋势产业新城产业综合体产业小镇产业新城统筹面积相对较大，是依托以一种或多种产业为主导的工业园区或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，其主要特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产也的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，融合工业空间、商业空间、居住空间、生活空间。近年来，中国小镇产业空心化现状受国家关注，产业小镇即是在国家特色小镇建设号召背景下形成的一种新型产业地产探索模式。其本质同样是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，有所不同的是产业小镇还须注重小镇的人文融合，规划要充分考虑生态、生产、生活。产业地产是未来转型的重要方向工业地产供应链地产农业地产教育地产健康地产旅游地产文创地产科技地产X地产创新性机会未知的创新探索，已知的创新颠覆改善机会生产和生活提升带来的产业机会结构性机会存量产业结构调整带来的产业机会产业地产的精准化、联动化、专业化、金融化产业定位精准化地产运营专业化产业商业联动化核心模式金融化产业具体、业务创新、机制清晰工业地产改造、产业地产商业综合体商业与产业跨界合作投融资模式多元化、众筹模式、资产证券化股权投资运营主体专业化、市场化、物业、服务及管理系统专业化产业地产发展驱动因素•旧城产业升级需要新布局•新兴产业发展需要新的产业配套•传统产业转型升级需要新的载体•传统产业园区需要新整合•新城建设需要产业地产新定位•地方经济“产业空心化，地产泡沫化”局面急需改善产业地产市场竞争格局类型典型企业优势不足房地产开发商转型探索新增长点碧桂园、万科、绿地、保利传统地产开发领域积累了大量经验，同时也拥有较好的融资能力由于长期的住宅开发的惯性思维，产业地产商业模式并不非常清晰传统产业地产商持续发力全国布局华夏幸福、联东、天安、招商蛇口拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力面临着重资产化、运营模式等等的问题政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新多年发展体系成熟，国家政策政策支持异地可复制能力低制造实体企业向产业地产延伸海尔、中兴、三一重工、玉柴集团拥有良好的产业链资源，比较贴近自身发展需求，也易于产业集聚在开发、设计、建设等方面经验不足，产业协同发展方面有较大局限金融类企业跨界产业地产复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团拥有强大的资本后盾和资本运营能力地产项目开发团队与经验欠缺互联网巨头悄然布局腾讯、京东、阿里菜鸟、百度足够任性巨额资本，自身业态及影响力易于产业集聚地产项目开发团队与经验欠缺创新拿地模式3科技产业模式4农业扶贫模式5商贸综合模式1文旅小镇模式2大健康模式文旅小镇模式通过整合IP资源，形成成熟的文旅产品体系向政府勾地，核心在于资源的稀缺性和可落地性。选址要求文旅小镇模式资源提升模式IP资源嫁接模式大健康模式整合/战略合作医疗资源，融入生态、养生、体育、文化等形成大健康产品体系，形成强强联合拿地的模式选址要求大健康模式发展模式科技产业模式依托企业强大的资金实力和产业资源整合能力，通过打造科技小镇概念拿地，但该模式房企进入门槛较高。选址要求科技产业模式发展模式农业扶贫模式响应国家乡村振兴战略，房企通过农业扶贫模式可以获取农业流转用地，但目前尚未形成成熟的产品模块和盈利模式。选址要求农业扶贫模式发展模式商贸综合模式通过「商业+IP资源」或TOD开发模式获取市中心或城郊土地。选址要求商贸综合模式发展模式1、「商业+」模式在购物中心植入「电竞、教育医疗、乐园」等美好生活实现需要的IP服务行业，打造城市名片，助力企业以「综合体」模式拿地，同时为商业引流。2、「TOD」模式以公共交通为导向的发展模式，通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划，实现并加快城市一体化进程。拿地模式对比文旅小镇模式大健康模式科技产业模式农业扶贫模式商贸综合模式选址三四线及农村城郊三四线及农村三四线及农村城郊三四线及农村市中心城郊房企进入比重★★★★★★★★★★★★★★★房企进入门槛★★★★★★★★★★★模式风险★★★★★★★★★成熟度评估★★★★★★★★★★五种创新拿地模式各有侧重，每一种方式的进入门槛也不同，房企可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地模式。产业地产规划方法从顶层设计上，产业地产开发应对五个方面进行系统性思考。战略研判商业模式产业逻辑产品体系服务体系✔战略价值✔概念包装✔开发商✔投资商✔服务商✔基于成本✔基于市场✔基于投资✔综合自身资源优势✔综合市场调研需求✔打造全国性的市场体系✔打造市级的服务体系产业地产规划方法规划模式上，产业地产应以协同规划构建多级联动的运营资源整合能力定位策划市场方案产品方案开发方案招商方案运营方案产业地产规划方法从商业模式上，产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”地产概念选择优质项目，向开发商进行土地出让，获取土地出让收益房产概念对已经建成的物业项目选择出租获得租金收益或出售获得收益时间概念前期打造公共基础设施或服务平台，吸引其他项目投资，获得后期发展收益空间概念通过高收益项目获得盈利，来弥补公共基础类项目，平台类项目等低盈利性项目的投入孵化概念为企业提供免费办公场所和相关的创业辅导，通过控股入驻的初创企业的，获取退出收益从开发模式上，产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”